35年ローンの家を返済途中で売ることは可能？売る理由と返済の流れを解説

2026-07-28

この記事のハイライト: ●35年ローンの家を返済途中で売ることは可能だが売却代金や自己資金などでローンを完済し、抵当権を抹消できることが必要である; ●35年ローンが残っている状態で売却する理由には「引っ越し・住み替え」「離婚」「返済困難」が挙げられる; ●ローンの返済中で家を売る際は金融機関の同意を得た後に抵当権抹消とローン返済の手続きをおこなう流れである

35年ローンで購入した家を、さまざまな事情により返済途中で売却したいと考えている方は多いのではないでしょうか。
実は、住宅ローンが残っている状態での売却は可能ですが、いくつかの条件と手続きが必要になってくるため、事前に流れを把握しておくことが大切です。
そこで本記事では、35年ローンの家を途中で売るときの方法や理由、具体的な流れについて解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 35年ローンの家を返済途中で売ることはできる？
2. 35年ローンの途中で売る理由とは？
3. 35年ローンの途中で売る場合に売却代金で一括返済する流れ
4. まとめ

35年ローンの家を返済途中で売ることはできる？

結論からいえば、35年ローンが残っている家は、条件を満たせば売却することが可能です。
ただし、売却を実現するためには重要な条件があり、手続きも複雑になるため注意が必要です。
ここでは、35年ローンの家を売る際の条件や抵当権抹消について解説します。

売却は可能だが条件がある

住宅ローン返済中の家を売却することは法律上禁止されていません。
しかし、金融機関が物件に設定している抵当権が存在する限り、買い手が安心して購入することはできません。
そのため、売却代金や自己資金などでローン残高を完済し、抵当権を抹消できることが重要な条件となります。
つまり、売却価格がローン残高以上であれば、金融機関の同意を得たうえで売却を進めることができます。

売却するための必須条件

ローン返済中の家を売却する際には、いくつかの必須条件があります。
もっとも大切なのは、売却代金でローン残高の全額を返済できることです。
もし売却価格がローン残高を下回ってしまう場合は、差額を自己資金で補填するか、売却を見送るなどほかの選択肢をとることになるでしょう。
そのため、まずは売却前に金融機関に売却の意思を伝え、返済計画について相談することが重要といえます。
金融機関との事前相談により、スムーズな売却手続きが実現できるようになります。

抵当権抹消の重要性

ローン返済中の物件には、金融機関による抵当権が設定されています。
買い手が安心して家を購入するためには、この抵当権を必ず抹消する必要があります。
抵当権が抹消されることで、物件は抵当権のない状態になり、新しい買い手が完全な所有権を得ることができるのです。
売却代金から住宅ローンを一括返済することで、金融機関が抵当権抹消に応じるため、抵当権抹消手続きは売却完了時におこなわれることになります。
なお、司法書士が代行することが一般的で、法務局への登記申請を通じて正式に抹消される流れになります。

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35年ローンの途中で売る理由とは？

ローン返済中であっても、やむを得ない事情から売却を決断する人は珍しくありません。
ここでは、35年ローン返済中に売却を検討する方の代表的な理由を見ていきましょう。

理由①引っ越し・住み替えによる売却

家族の転勤や子どもの進学、職場の移動などで、現在の住まいを離れる必要が生じるケースがあります。
また、ライフステージの変化に伴い、より広い家や利便性の高い場所への住み替えを希望する方もいます。
こうした事情では、元の家を売却して新しい住まいの購入資金に充てるケースが多いといえるでしょう。
このように返済期間が35年と長い場合、家族の変化に対応する柔軟性を求めて売却を決断する傾向にあります。

理由➁離婚による家の売却

夫婦の離婚により家を手放すケースもあります。
夫婦が離婚することになった場合、共有財産である家の処遇を決める必要があります。
どちらか一方が住み続けるか、それとも売却して資産を分配するかを協議することになるでしょう。
多くの場合、離婚時の財産分与を円滑に進めるため、ローン返済中であっても家を売却することを選択する傾向にあります。
ただし、離婚による売却の場合、共有名義の物件であれば両者の同意が必須となり、手続きがより複雑になることがあります。
さらに、売却代金の配分についても協議が必要となるため、早めに弁護士や専門家に相談することが重要です。

理由③返済がきつくなった場合の売却

経済的な理由から住宅ローンの返済が困難になるケースもあります。
失業や収入減少、予期しない出費などにより、月々の返済負担が大きくなってしまった場合、売却を通じて経済的な負担を軽減しようと考える方は多いです。
また、35年ローンのように返済期間が長い場合、長期間にわたって返済が続くため、途中で経済状況が変わる可能性も少なくありません。
そのため、返済困難に陥る前に売却して再スタートを切ることも、有効な選択肢といえるでしょう。
返済が滞ってしまうと、金融機関から督促を受けたり、最悪の場合は競売にかけられたりする可能性があります。
したがって、返済が困難だと判断した段階で、早めに売却を検討することが重要といえます。

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35年ローンの途中で売る場合に売却代金で一括返済する流れ

ローン返済中の家を売却し、その代金でローンを完済するプロセスには、複数のステップがあります。
ここでは、売却代金で一括返済する具体的な流れを解説します。

流れ①金融機関の同意を得る

まずは家の売却を進める前に、必ずローンを扱っている金融機関に売却の意思を伝え、同意を得なければなりません。
金融機関は売却代金がローン残高を上回るかどうかを確認し、返済が確実におこなわれるかを判断します。
この段階で、金融機関から「全額返済予定表」や必要な書類を受け取ることができます。
金融機関との協力体制を整えることで、その後の手続きがスムーズに進むため、早めに相談するようにしましょう。

流れ➁売買契約と決済日の設定

金融機関の同意を得たあと、実際に家を売却する買い手を見つけて売買契約を進めます。
この時点で、決済日（お金の受け渡しと所有権移転がおこなわれる日）を設定することが重要です。
決済日は、金融機関への一括返済手続きと抵当権抹消に必要な時間を考慮して設定する必要があります。
一般的には契約から1〜2か月後が決済日に設定されることが多く、その間に必要な準備を進めます。
不動産会社の担当者や司法書士と調整を取りながら、スケジュール管理することが大切といえるでしょう。

流れ③抵当権抹消とローン一括返済の手続き

決済日が到来したら、売却代金から住宅ローンの残高を一括返済し、同時に抵当権抹消の手続きを進めます。
この手続きは通常、司法書士が代行するのが一般的です。
抵当権抹消登記を法務局に申請し、物件を抵当権のない状態にします。
抵当権が正式に抹消されれば、買主への所有権移転がスムーズに完了し、取引が成立します。
このように、売却代金でローンを完済する際は、まずは金融機関の同意を得るということが重要になるため、流れに沿ってスムーズに進めましょう。

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まとめ

35年ローンが残っている家でも、売却代金がローン残高を上回れば売却することは可能です。
引っ越しや離婚、返済困難などさまざまな理由から売却を検討する方がいますが、事前に金融機関に相談することがもっとも重要なステップとなります。
売却から一括返済、抵当権抹消までの流れを理解し、計画的に進めることで、スムーズに家を手放すことができるでしょう。
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