不動産の共有持分を賃貸物件として活用するときの注意点について解説

親から相続した不動産など、複数の相続人の共有名義で所有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような場合、共有持分を賃貸物件にすれば収入が得られますが、単独名義の不動産では問題にならないことにも注意が必要です。
そこで今回は、共有名義の不動産を賃貸物件として活用する場合にはどうすれば良いか、またその際に起きやすいトラブルや賃貸借契約書を作るときの注意点について解説します。
大阪市住吉区で共有名義の不動産を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の共有持分を賃貸物件として活用するためには同意が必要

そもそも不動産の共有持分とはどういうことなのか、また不動産の共有者ができることについて解説します。

不動産の共有持分とは

共有持分とは、複数人が共有名義で不動産を所有する場合に、名義人それぞれの所有権の割合のことです。
共有持分は、相続人の共有財産として相続した場合や、親子や夫婦などが共同で出資した場合に発生します。
複数人で共有している不動産は、単独で勝手に扱うことができません。
自分の共有持分のみであれば自由に使用できると思われがちですが、共有名義の場合、権利を分けているだけであって、自分の持分を専有しているわけではないためです。
共有している不動産に対する権利については、単独でできることと、共有者の同意が必要なことといったようにルールが決まっています。

共有者の行為に関するルール

不動産に対して共有者に認められている行為は、以下の3種類です。

• 保存行為：共有物の修理や不法占拠者への対応など（各共有者が個別に実行可能）
• 管理行為：共有物の貸出しなど（持分の過半数で実行可能）
• 変更行為：共有物の増改築や売却など（全共有者の同意が必要）

上記をふまえると、不動産を賃貸物件として利用する場合は「管理行為」にあたります。
ただし、これは、契約期間が3年以内の「短期賃貸借契約」に限られるのが一般的です。
3年を超える契約期間の賃貸借契約については、「変更行為」と判断されます。
変更行為は、先述のとおり全共有者の同意が必要です。
このルールの分け方は、ほかの共有者への影響を考慮したものです。
一般的に、3年以内の契約であれば、ほかの共有者への影響は少ないと判断され、過半数の同意を得られれば貸し出すことができます。
しかし、3年を超えて貸し出す場合、ほかの所有者がその不動産を自由に利用できない可能性が高くなるため、変更行為に該当するとみなされるのが一般的です。

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不動産の共有持分を賃貸物件として活用する際によくあるトラブル

共有持分を賃貸物件として活用することを検討するうえで、どのようなトラブルが起こりやすいのかを事前に把握しておくことが大切です。
そこで次に、共有名義の不動産を第三者に貸し出す際に起こり得るトラブルについて解説します。

トラブル例1：家賃を公平に分配しない

共有名義の不動産は、共有持分が決められているとはいえ、共有者全員で所有している状態です。
したがって、その不動産を貸し出すのであれば、共有者全員が家賃を得る権利があります。
とはいえ、賃借人や管理会社が共有者それぞれに家賃を支払うわけではなく、代表者に一括して支払うことになります。
家賃を受け取った代表者は、持分割合に応じてほかの共有者に支払わなければなりません。
ところが、家賃が分配されないケースもあります。
ほかの共有者は家賃の支払いを求める権利があるため、訴訟に発展する場合があります。

トラブル例2：アパートの管理方針で意見が合わない

アパートを経営すると、その不動産を管理する必要があります。
たとえば、入居者の募集や家賃回収、メンテナンス、入居者のトラブル対応などが挙げられます。
そういった管理業務を代表者が1人でおこなったとしても、家賃は公平に分配するのが基本です。
そのような状況になると、管理業務をおこなっている方の不満が募り、トラブルになることもあります。

トラブル例3：固定資産税の負担に同意しない方がいる

不動産の所有者には、毎年固定資産税が課されます。
共有名義の不動産の場合、固定資産税を持分割合に応じて負担するのが原則です。
しかし、固定資産税の納付書は、代表者あてに送付される仕組みになっています。
そして、代表者が不動産の固定資産税を一括して支払い、共有者に請求するのが一般的です。
固定資産税を支払わない共有者がいた場合は、一括して支払った方が「求償権」を行使することが可能ですが、これに応じなければ訴訟に発展する可能性もあります。

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不動産の共有持分で賃貸借契約書を作成するときの注意点

最後に、共有名義の不動産を活用し、安心してアパート経営をおこなうために知っておくと良い注意点について解説します。

注意点1：賃貸借契約書を作成する

入居者とのトラブルを回避するためには、賃貸借契約書が重要な役割を果たします。
賃貸借契約書は、家賃や契約期間、解約の条件、禁止事項、原状回復など、不動産を貸し出すうえでの重要な事項が記載されています。
口約束で契約を結ぶことも可能ですが、決めたルールを書面に残して契約を取り交わすことで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
したがって、賃貸借契約書を作成し、条件やルールを明確にしておきましょう。

注意点2：賃貸借契約書に共有者全員の情報を明記する

代表者のみの名前で賃貸借契約書を結ぶと、あとで問題が発生したときに「知らなかった」といったトラブルになるとも限りません。
そうなると、賃借人も混乱し、トラブルに巻き込まれる可能性があります。
したがって、賃貸借契約書には共有者全員の情報を明記することが大切です。

注意点3：契約書の内容を専門家に確認してもらう

賃貸借契約書は、インターネットでひな形をダウンロードして作成することが可能です。
しかし、賃貸借契約は専門用語が多く、しっかり理解しないまま作成して契約を結ぶのは危険です。
したがって、賃貸借契約書を個人で作成する場合は、司法書士や弁護士など専門家に内容を確認してもらうようにしましょう。

注意点4：共有者のあいだで契約書を交わす

共有名義の不動産を賃貸物件として活用する場合、その収益の分配についてトラブルになることがよくあります。
賃貸収益は、持分割合と一致するように分配するのが基本です。
またそのほかのルールについても、共有者同士でしっかり話し合い、全員が納得したうえでアパート経営を始めることが大切です。
あとでトラブルにならないよう、共有者間で決めたことを書面にし、契約書として交わすことをおすすめします。

注意点5：できれば共有を解消する

共有持分を活用したい場合、共有者全員の同意を得なければならないことや、トラブルになる可能性などリスクも生じます。
共有している不動産を活用したい場合は、賃貸物件にするのではなく、不動産を売却して現金化することを共有者に持ち掛けてみてはいかがでしょうか。
そうすれば、売却代金を公平に分配することができ、固定資産税や維持費の負担も不要になります。
共有状態のまま所有し続けることは、トラブルのもとになる可能性が高いため、売却して共有を解消することをおすすめします。

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まとめ

不動産の共有持分は、自分だけの専有ではなく共有者全員に権利があるため、3年を超えて賃貸物件として活用する場合は、共有者全員の同意が必要です。
共有名義の不動産でアパート経営をおこなう場合、家賃の分配や固定資産税の負担割合でトラブルになることがよくあります。
共有者のあいだで契約書を交わすことでトラブルを回避することができますが、できれば賃貸物件ではなく売却して分配することを検討してみてはいかがでしょうか。
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