相続から不動産売却までの手続きの流れは5ステップ！税金や注意点も解説

親から不動産を相続した際は、売却するまでにどのような手続きをおこなえば良いのか悩みますよね。
そこで今回は、相続後に不動産売却する際の手続きの流れや税金の種類、注意点を解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で相続した不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

相続から不動産売却までの手続きの流れは5ステップ

相続した不動産を売却する際の手続きの流れは、以下の5ステップです。

①遺産分割協議

遺言書がある場合は誰がどの財産を相続するか決まっているため、基本的に遺産分割協議は不要です。
しかし、遺言書がない場合は相続人全員で誰が不動産を相続するか決める必要があります。
相続人が不明な場合は、被相続人の出生から死亡までが記載された戸籍謄本や除籍謄本を取得し、法定相続人を調べる必要があります。
なお、法定相続人の順位は以下のとおりです。

• 配偶者
• 故人の子、子が他界している場合は代襲相続人となる孫・ひ孫
• 故人の父母、父母が他界している場合は祖父母
• 故人の兄弟姉妹、兄弟姉妹が他界している場合は、代襲相続人となる甥・姪

②相続登記

不動産の相続人が決まった後は、法務局で相続登記を申請し、故人から相続人へ所有者の名義変更をする必要があります。
相続登記を申請する際の主な必要書類は、以下のとおりです。

• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産を相続する方の住民票
• 相続する不動産の固定資産評価証明書

③媒介契約

不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約は、以下の3種類があります。

• 一般媒介契約：複数社と契約可能、販売状況の報告やレインズへの登録義務なし
• 専任媒介契約：1社のみと契約、14日に1回以上は販売状況の報告あり、7日以内にレインズに登録
• 専属専任媒介契約：1社のみと契約、7日に1回以上は販売状況の報告あり、5日以内にレインズに登録

なお、レインズとは不動産会社が利用する不動産情報のネットワークのことです。
早期に不動産売却したい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめですよ。

④売買契約

買主が確定し、不動産の売買契約をおこなう際は主に以下の書類が必要です。

• 本人確認書類
• 住民票
• 実印と印鑑証明書
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書

⑤確定申告

不動産売却後に利益が生じた場合は、売却した年の翌年に譲渡所得税の確定申告が必要です。
また、相続した不動産が相続税の基礎控除額を超える場合は、相続の発生から10カ月以内に被相続人の住所地を所管する税務署で、相続税の申請および納付が必要となります。

相続から不動産売却までにかかる税金の種類と計算式

相続から不動産売却までにかかる税金は、4種類あります。
それぞれの計算式と税金が軽減される特例は以下のとおりです。

①相続税

相続税は、前述のとおり相続した財産が基礎控除額を超える場合にかかります。
相続税の基礎控除額の計算式は以下のとおりです。
3,000万円＋相続人の数×600万円
たとえば、相続人が2人だった場合は、4,200万円が基礎控除額です。
相続税は、基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率をかけて計算します。
相続税の税率は取得金額に応じて10％～55％の範囲で定められています。

②登録免許税

相続登記の際は、登録免許税がかかります。
相続登記における登録免許税の計算式は、以下のとおりです。
不動産の固定資産税評価額×0.4％
なお、相続により取得した土地の価格が100万円以下の場合は、登録免許税が免税となります。

③印紙税

印紙税は、不動産の売買契約時にかかる税金です。
売買契約書に収入印紙を貼り付ける方法で納税し、税額は契約金額に応じて異なります。
たとえば、契約金額が500万円超え～1億円以下の場合は5,000円～3万円です。
なお、上記税額は軽減税額を適用した場合の金額となり、軽減税額は2024年3月31日までとなっています。

④譲渡所得税

譲渡所得税は、売却して利益が出た場合に利益に対してかかる税金です。
所得税と住民税、復興特別所得税（2037年末まで）の総称で、所有期間に応じて税率が以下のように異なります。

• 5年を超える場合：20.315％（所得税＋復興特別所得税15.315%、住民税5%）
• 5年以下の場合：39.63％（所得税＋復興特別所得税30.63％、住民税9％）

不動産売却で得た利益は譲渡所得と言い、以下の方法で計算します。
売却価格－（取得費＋譲渡費）
取得費は不動産の購入時にかかった費用で、譲渡費は不動産売却時にかかった仲介手数料などの費用のことです。
相続税を納税した方は「取得費加算の特例」が適用されると、相続税の一部を取得費として加算することができます。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例もあり、適用されれば譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
ただし、特例を活用するにはいくつかの要件を満たす必要があるため、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

相続後の不動産売却で気を付けたい3つの注意点

相続した不動産を売却する際の注意点は以下の3つです。

①相続登記の注意点

相続した不動産は、相続登記で相続人に名義変更をした後でないと売却できません。
相続人が確定した後は、相続登記から早めにおこないましょう。
また、民法の改正により2024年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。
この改正により、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく相続登記をおこなわなかった場合は、10万円以下の過料が科されます。
相続登記の義務化は、改正前の相続についても適用されるため、ご注意ください。

②契約不適合責任の注意点

古い不動産を相続した場合は、契約不適合責任に注意しましょう。
契約不適合責任とは、売買契約後に引き渡した物件が契約内容と一致しない状態にある場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、売却した建物に雨漏りやシロアリ被害がある場合は、売買契約時にその事実を買主に告知しないと契約不適切責任に問われます。
契約不適合責任を問われた場合は、損害賠償を請求される可能性があるため、ご注意ください。
とくに、空き家状態が長かった不動産を相続した場合は気づかぬうちに建物や排水管などが劣化している可能性があるため注意が必要です。
対策としては、不動産売却前に建築士などの専門家による住宅診断を受ける方法が挙げられます。
不動産売却時に住宅診断の結果報告書があれば、買主も安心して売買契約を結ぶことができるでしょう。

③遺産分割の注意点

相続人が複数いる場合は、不動産売却前にしっかりと遺産分割方法を話し合いましょう。
もしも、ほかの相続人の承諾が得られぬうちに勝手に不動産売却をしてしまった場合は、相続トラブルへと発展する可能性があります。
また、不動産の遺産分割方法で「代償分割」または「換価分割」を選んだ場合は注意が必要です。
代償分割とは、一人が不動産を相続する代わりに、そのほかの相続人に代償金を支払う遺産分割方法になります。
代償金を決める際は、ほかの相続人が納得する額にしなければなりません。
換価分割は、相続した不動産を売却し、売却代金を相続人間で分け合う遺産分割方法です。
換価分割では、不動産の売却方法や売却代金の分け方をめぐってトラブルになる可能性もあるため、不動産売却前にしっかりと話し合っておくことが大切です。

まとめ

相続した不動産を売却する際は、遺産分割から確定申告まで大きく分けて5つの手続きが必要です。
不動産売却の際には4種類の税金がかかりますが、特例を活用することで節税できます。
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