空き家の放置で発生するデメリットは4つ！かかる税金や売却方法も解説

空き家は放置するとさまざまなデメリットや税金が発生するため、早めに売却することをおすすめします。
この記事では、空き家を放置することで発生する4つのデメリットとかかる税金、売却方法を解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区に空き家を所有している方は、ぜひ参考にご一読ください。

空き家の放置で発生する4つのデメリットとは？

遠方に住んでいたり仕事が忙しかったりなどで、定期的に空き家を管理するのがむずかしい方もいらっしゃるでしょう。
しかし、空き家は放置していると以下の4つのデメリットがあります。

①老朽化の加速

空き家は、定期的に換気をおこなわないと湿気が溜まり、カビやシロアリなどが繁殖する恐れがあります。
また、外壁の塗装も定期的にメンテナンスをおこなわないと剥がれてしまい、雨漏りやカビの原因となってしまいます。
このように空き家は放置すると、カビや雨漏りなどで柱や土台の腐食が進み、老朽化が進んでしまう点がデメリットです。
老朽化が進んでしまうと資産価値も低下し、いざ空き家を売却したいと思ったときに売るのがむずかしくなってしまうでしょう。

②犯罪の拠点となる

放置された空き家は不審者が侵入しやすいため、犯罪の拠点となるデメリットもあります。
実際に、放置された空き家が振り込め詐欺の拠点として使用されていたケースが2015年の報道で明らかになっています。
そのほかにも、人気のない放置空き家は放火犯に狙われたり、不法侵入者に勝手に住み着かれたりする被害も多いです。

③近隣トラブルになりやすい

放置された空き家は、ごみなどが不法投棄されたり虫や動物の住処になったりするため、周囲の衛生環境まで悪化し近隣住民に迷惑をかけてしまいます。
また、庭に植木が生えている場合は植木の枝が隣家まで伸びてしまい、境界トラブルに発展することも多いです。
老朽化した空き家が倒壊し近隣住民や通行人に被害が及んだ場合は、高額な損害賠償を請求される恐れもあります。

④特定空屋に指定される

「空き家対策特別措置法」により、下記のような条件に該当する放置空き家は特定空家と指定され、さまざまなペナルティを受けるデメリットがあります。

• 衛生面で有害となるおそれがある
• 倒壊などの保安上の危険がある
• 周辺住民の生活環境を妨げている
• 景観計画やルールに適していない

特定空家に指定され、行政から上記の状態を改善するように指導や勧告を受けても従わなかった場合は、行政代執行により強制的に解体されることもあります。
その際にかかった解体費用は後から所有者に請求されるため、ご注意ください。

放置空き家は税金が高くなる？税金の特例とは

空き家は、所有するだけで固定資産税がかかり、都市計画区域内の場合は都市計画税もかかります。
それぞれの税率は、以下のとおりです。

• 固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％（標準税率）
• 都市計画税＝固定資産税評価×0.3％（制限税率）

なお、上記の税率は自治体によって異なる場合があります。

固定資産税等の住宅用地特例

前述の固定資産税や都市計画税は、住宅用地の特例により軽減措置があります。
特例による税金の軽減率は以下のとおりです。

• 小規模住宅用地：固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減
• 一般住宅用地：固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2に軽減

小規模住宅用地は、住宅やアパート等の敷地で200㎡以下の部分、一般住宅用地は200㎡を超える部分のことを指します。
たとえば、面積が200㎡で土地が3,000万円の評価額、家屋が500万円の評価額の住宅について、固定資産税を軽減率で計算すると以下の金額になります。

• 家屋の固定資産税：500万円×1.4%＝7万円
• 土地の固定資産税：3,000万円×1/6×1.4％＝7万円

固定資産税は、家屋と土地の合計で14万円となります。

特定空家に指定されると税金が高くなる？

前章で述べた特定空家に指定されて行政から勧告を受けても、何ら改善策を講じなかった場合は固定資産税等の軽減措置が適用外となり、これまでよりも税金が高くなってしまいます。
たとえば、前述の例で固定資産税の軽減措置が適用されなくなった場合は、以下の金額になります。
土地の固定資産税：3,000万円×1.4％＝42万円
固定資産税の軽減措置の特例が適用された場合は7万円のため、実に35万円もの差が出てしまいます。
特定空家に指定されないようにするには、日頃から空き家管理を適切におこなうことが大切です。
とはいえ、遠方に住んでいるなどで空き家の管理を定期的におこなうことがむずかしい方もいらっしゃるでしょう。
空き家管理については、不動産会社に空き家管理サービスを依頼する方法もありますが、毎月数千円～数万円もの料金がかかります。
空き家は所有しているだけで、税金だけでなく維持・管理費もかかるのです。
そのため、使っていない空き家は早めに売却するのがおすすめです。

放置している空き家を売却する方法やメリット

前章でも述べたとおり、将来的に空き家に住む予定や活用する予定がない場合は、売却したほうが税金や維持・管理を削減できるためおすすめです。
放置していた空き家を売却する方法とそれぞれのメリットは以下のとおりです。

古家付き土地として売却

古家付き土地とは、古い空き家を残したまま土地として売却する方法になります。
家屋がまだ新しくて資産価値がある場合は中古住宅として売却できますが、長年放置していて劣化している空き家の場合は、家屋自体の価値はないに等しいです。
そのため、古家付きの「土地」として売り出すことになります。
更地と比較した場合に、古家付き土地として売却するメリットは以下の3つです。

• 解体費用がかからない
• 買主が住宅ローンを利用しやすい
• 固定資産税の特例措置が受けられる

古家付き土地は家屋をそのままの状態で売却できるため、解体費用がかかりません。
更地と比べて買主が住宅ローンを利用しやすい点もメリットです。
また、売却が成立するまでの期間は住宅用地の特例で固定資産税の軽減措置が受けられる点も嬉しいところでしょう。
反対に、デメリットは、以下の2点です。

• 価格が相場より安くなる
• 買主を見つけにくい

古家付き土地は、買主に古い空き家の解体費用や修繕費用を負担してもらうことになるため、基本的に相場より安い売り出し価格になります。
また、更地よりも買主を見つけにくく、売却までに時間がかかる点もデメリットでしょう。

更地として売却

古い空き家を解体し、何の建物も借地権などの権利も付いていない更地として売却する方法もあります。
更地で売却するメリットは以下の2つです。

• 流動性が高く売りやすい
• 土地の状態を確認しやすい

更地は、自由に建物を建てたり駐車場などに活用したりできるため、古家付き土地よりも流動性が高く、売却しやすいです。
また、地盤調査や埋没物の確認などもしやすいため、買主としても安心して取引をおこなうことができます。
反対にデメリットは、以下の2点です。

• 解体費用がかかる
• 固定資産税が高くなる

古家付き土地と比べると、解体費用に数十万円から数百万円かかるでしょう。
また、更地にすることで住宅用地の特例措置が受けられず固定資産税が高くなる点もデメリットです。
そのため、更地にして売却する場合は売却価格で解体費用を回収できるかを事前に見積もってから検討することをおすすめします。

まとめ

空き家は放置すると老朽化が進み、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
また、特定空家に指定された場合は固定資産税が高くなる恐れもあります。
そのため、とくに使用する予定がないのであれば、早めに売却するのがおすすめです。
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空き家の売却にお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。