相続した空き家の管理はどうする？所有者責任を知ってリスクを回避しよう！

相続などにより空き家の所有者となったのなら、適切な管理をおこなう責任が生じます。
所有者がその責任を果たさない場合には、行政措置などのリスクが生じるため注意が必要です。
そこで今回は、大阪市住吉区、住之江区、東住吉区周辺で空き家を所有している方に向けて、相続した空き家の適切な管理方法について解説します。
また、管理を怠った場合のデメリットと解決策についても押さえておきましょう。

相続した空き家を適切に管理するには？空き家管理の3大原則

人の住まなくなった家は、急速に劣化が進みます。
経年による劣化は避けられませんが、適切な管理をすることである程度劣化を遅らせることが可能です。
ここでは、空き家の適切な管理方法をご紹介します。

空き家管理の3大原則

空き家管理の3大原則は「通風・通水・清掃」です。
それぞれの具体的な内容をみていきましょう。
1.通風
家が傷む一番の原因は「湿気」です。
人の住まなくなった空き家は室内に湿気が溜まってしまい、カビや木材の腐食が発生しやすくなります。
これを防ぐには、定期的な換気が大切です。
定期的に家のなかに風を通すことで溜まった湿気を外に出し、家中の空気を入れ替えましょう。
換気をする際には、靴箱や押し入れなど、湿気がこもりやすい場所の扉も空けておくことがポイントです。
2.通水
空き家を管理するには通水も重要です。
排水溝には、下水からの悪臭を防ぐために水が溜まる仕組みになっていますが、長い間水道を使わずにいるとこの水が蒸発して乾いてしまいます。
そうなれば家中に悪臭が立ち込めることになるでしょう。
また、水道管が錆びや劣化により破裂してしまい、漏水が発生する可能性もあります。
これを防ぐには、最低でも月に1回くらいは通水をおこない、異常がないか確認をすることが大切です。
3.掃除
誰も住んでいない空き家でも、定期的な掃除は必要です。
室内の掃き掃除はもちろん、庭の手入れも忘れてはいけません。
庭を放置してしまうと、雑草が茂って害虫が発生したり、立木の伸びた枝が隣家や道路にはみ出したりで、近隣住民とのトラブルになる可能性があります。
そのため、草取りや剪定なども定期的におこなう必要があるのです。

相続した空き家を放置してしまった場合のデメリットは？

もし、相続した空き家の管理をおこなわず、放置してしまったらどうなるのでしょうか。
ここでは、所有する空き家を放置することで生じる3つのデメリットをみていきましょう。

資産価値が下がる

1つ目のデメリットは資産価値が下落する可能性があるということです。
先述したように、適切な管理がされていない空き家は、急速に老朽化が進みます。
その分、建物の資産価値はどんどん下がってしまうでしょう。
相続した親の資産を無駄にしてしまうだけでなく、いざ売却しようにも買い手がみつからないといった状況になってしまう可能性があるため、注意が必要です。

所有者責任リスク

2つ目のデメリットは、所有者責任のリスクです。
誰も住んでいない空き家でも、所有者には所有者責任が課されます。
たとえば、放置したことで荒廃した建物やブロック塀の倒壊などで通行人に怪我をさせてしまった場合、所有者に過失がなくても損害賠償などの責任を負わなくてはなりません。
荒廃した空き家は、地震や台風などの大規模な自然災害などで倒壊する危険があるため注意が必要です。

特定空家に指定される

3つ目のデメリットは、特定空家に指定される可能性があるということです。
特定空家とは、周囲の生活環境に悪影響を与える危険な空き家のことで、空き家対策特別措置法に定められた指定基準に該当する空き家が、自治体により指定されます。
なお、特定空家に指定された場合には、固定資産税の増税や、行政代執行により建物を解体されるといった行政措置がとられる可能性があるため注意が必要です。
具体的には、次のような空き家のことを指します。

• 建物の構造耐力上主要な部分の損傷や著しい傾斜などによる倒壊や、屋根の変形やバルコニーの破損などによる脱落・飛散の恐れがあるといった、保安上の危険がある
• ゴミの放置や不法投棄が原因で、臭気が発生したり、ネズミやハエ・蚊などが多量に発生したりといった衛生上有害となっている
• 壁の落書きや割れた窓ガラスがそのままの状態であったり、立木などが建物の全面を覆うほど繁茂したりといった状態で、地域の景観を損なっている
• 立木の枝が隣地や道路へはみ出し、通行人の妨げになっている
• 門扉の破損や窓ガラスが割れているなど、不審者が容易に侵入できる状態になっている

特定空家に指定されないためには、空き家をきちんと管理しておくことが大切です。

相続した不動産を空き家状態にしないための解決策は？

相続した不動産を危険な空き家にしないためには、適切な管理が必要です。
しかし、空き家の管理には手間も費用もかかり、所有者の負担となってしまう可能性は否めません。
そこで、相続した不動産を空き家状態にしないための解決策を3つご紹介します。

建物を解体する

1つ目の解決策は、空き家の解体です。
空き家を取り壊して更地にしてしまえば、管理の心配はなくなり、特定空家に指定されるリスクもなくなります。
なお、解体には費用がかかりますが、自治体によって補助金などが支給される場合があるため、一度確認してみると良いでしょう。
具体的な解体費用は、木造であれば1坪あたり5万円程度、鉄骨造であれば1坪あたり7万円程度、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であれば1坪あたり9万円程度と考えておきましょう。
また、更地にすることで固定資産税が増額する可能性があることも理解しておく必要があります。
これは、居住用地に対する固定資産税の軽減措置が解除されてしまうことによるもので、土地の固定資産税が跳ね上がる可能性があるため注意が必要です。

空き家を貸し出す

2つ目の解決策は、空き家を賃貸物件として貸し出す方法です。
賃貸物件とするには修繕やリフォームに費用がかかる可能性はありますが、借り手がみつかれば継続的な家賃収入が得られます。
ただし、空室になるリスクや設備の故障、トラブルへの対応などが必要となるため慎重に検討することが大切です。
また、建物が古く、屋根や外壁などの工事が必要な場合には、リフォーム費用が数百万円以上かかることもあると理解しておきましょう。

空き家を売却する

3つ目の解決策は、空き家の売却です。
一般的な空き家の売却方法として、買主探しを不動産会社に依頼する仲介による不動産売却が挙げられます。
空き家を売却することで管理問題から解放されるだけでなく、固定資産税などの維持費用もかからなくなります。
売却により利益を得た場合には、利益に対して譲渡所得税と呼ばれる所得税と住民税が発生しますが、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できれば大幅な節税も可能です。
この特別控除を適用するには、相続開始から3年目の年末までに売却するなどの一定の要件を満たす必要があるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
また、立地が悪い、劣化が激しいなどの売れにくい物件は、不動産会社が直接買主となる買取がおすすめです。

まとめ

相続した空き家の所有者には、適切な管理をおこなう責任があります。
将来的にも利用する予定のない空き家であれば、早めに売却することをおすすめします。
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相続した空き家の管理にお困りの方、劣化が激しく売れないだろうと諦めている方も、ぜひ弊社へご相談ください。