抵当権抹消登記とは？必要書類や手続きの手順についても解説！

不動産の売却や住宅ローン完済後に必要となる手続きが「抵当権抹消登記」です。
抵当権が残ったままだと、第三者に対して完全な所有権を証明できず、売却や相続にも支障が出てしまいます。
今回は抵当権抹消登記とはなにか、必要書類や手続きの手順について解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

抵当権抹消登記とは？

はじめに、抵当権抹消登記とはなにか、不動産売却において必要な理由もあわせて解説します。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、不動産の登記簿から金融機関が設定していた「抵当権」を正式に削除する手続きのことです。
住宅ローンを組むと、金融機関は貸付金の担保として購入する不動産に抵当権を設定します。
この抵当権が残っている限り、たとえローンを完済していても登記簿上は金融機関の権利が残っている状態です。
そのままでは不動産の売却に支障が出る可能性があるため、法務局で抹消手続きをおこなわなければなりません。
抵当権抹消登記をおこなうことで登記簿から抵当権が削除され、所有権を持っていることを公的に証明できるようになります。

抵当権抹消登記が必要な理由

抵当権抹消登記が必要な理由は、大きく分けて次の3つです。
新たな融資が受けにくくなるため
抵当権が残ったままの不動産は、金融機関から見ると「まだ担保がついている物件」と判断されます。
二番抵当以降の回収リスクを避けるため、追加の融資が認められないケースが多いです。
不動産を売却できない可能性があるため
不動産を売却するには、抵当権を外して名義をクリアにする必要があります。
抵当権が付いたままだと、買主が安心して購入できず、売却自体が成立しない可能性があります。
書類を紛失すると手間がかかるため
抵当権抹消登記には、金融機関から発行される「登記原因証明情報」などの書類が必要です。
これを紛失すると再発行や代替手続きが必要になり、時間も手間も余計にかかります。

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抵当権抹消登記における必要書類

抵当権抹消手続きに必要な書類は、次の2つに大別されます。

• ご自身で準備する書類
• 住宅ローン完済後に金融機関（銀行など）から送付される書類

ここからは、それぞれの内容と入手先を解説します。

ご自身で準備する書類

抵当権抹消手続きをおこなう際、以下の書類をご自身で準備する必要があります。

• 登記申請書
• 登記識別情報または権利証（所有権証明書）
• 本人確認書類
• 住民票（住所変更がある場合のみ）
• 登記簿謄本（登記事項証明書）

登記申請書は法務局の窓口、または法務省のホームページからダウンロードが可能です。
登記識別情報または権利証（所有権証明書）は、不動産の所有権を証明する書類です。
過去に不動産を購入した際や登記手続きを終えたときに交付されているので、自宅に保管していないか確認してみましょう。
紛失した場合は「事前通知制度」など追加手続きが必要になり、手間と時間がかかります。
また、抵当権設定時と現在の住所が異なる場合は、住民票の提出が必要です。
住民票は、市区町村の役所やマイナンバーカードを利用したコンビニエンスストアでの交付サービスで取得できます。
登記簿謄本（登記事項証明書）に関しては、必ず提出しなければならないというものではありません。
しかし不動産の登記内容を確認するため、または申請書に添付する目的で取得するケースがあります。
登記簿謄本は、法務局の窓口または「登記・供託オンライン申請システム」で取得可能です。

住宅ローン完済後に金融機関（銀行など）から送付される書類

住宅ローンを完済してから1～2週間程度で、借入先の金融機関から抵当権抹消に必要な書類が郵送されます。
おもな書類は以下のとおりです。

• 抵当権解除証書（または弁済証書）
• 登記原因証明情報
• 金融機関の代表者事項証明書

抵当権解除証書（または弁済証書）とは、金融機関が「住宅ローンの弁済が完了し、抵当権を解除する」ことを証明する書類です。
抵当権抹消登記をおこなうためにもっとも重要な書類であり、これがなければ手続きは進められません。
登記原因証明情報には、「住宅ローン完済によって抵当権を消滅させる原因」が記載されています。
金融機関の代表者事項証明書とは、抵当権を設定した金融機関の会社情報を証明する書類で、登記事項証明書の一種です。
この証明書には有効期限があり、発行日から3か月以内とされています。
そのため、書類を受け取ったらできるだけ早く抹消登記の手続きをおこなうことが重要です。
いずれの書類も、抵当権抹消登記をおこなううえで欠かせない重要なものです。
手元に届いたら、無くさないよう大切に保管し、早めに手続きの準備を進めるようにしましょう。

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抵当権抹消登記をおこなう際の手順

抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で手続きを進めることも可能です。
では、実際にどのような流れで進めるのでしょうか。
ここでは、自分でおこなう場合の抵当権抹消登記の具体的な手順を解説します。

①必要書類を準備する

まず、先ほど挙げた書類を準備しましょう。
もし紛失してしまった場合は、再発行の手続きをおこなう必要があります。
ただし注意点として、登記識別情報通知（旧・登記済証）は金融機関で再発行ができません。
この書類を失くした場合は「事前通知制度」などの方法を利用して登記を進めることになります。
事前通知制度とは、登記識別情報を紛失した場合などに、所有権や抵当権の登記申請をおこなうための本人確認手続きの一つです。
法務局が申請人に対して「事前通知」を郵送し、その通知に署名・押印して返送することで本人確認をおこないます。
時間がかかる可能性があるので、早めに確認することをおすすめします。

②抵当権抹消登記申請書を作成する

次に、抵当権抹消登記の申請書を作成します。
申請書には、登記の目的や原因、権利者の情報などを記載します。
なお、住所地が違う場合は変更登記後に抹消登記をおこなわなければなりません。

③書類をまとめる

必要書類の準備が整ったら、ルールに従って以下の2つのグループに分けて整理します。

• Aグループ：抵当権抹消登記申請書・登録免許税貼用台紙・登記原因証明情報・金融機関の資格証明書・代理権限証明情報（委任状）
• Bグループ：登記済証の原本・登記識別情報通知（登記済証）のコピー

Aグループの書類は、記載した順番に重ねてホチキスで留め、登記申請書に押した印鑑で契印します。
その後、Bグループの書類と一緒に封入すれば準備完了です。
なお、法務局に書類を持参すれば職員が代わりにまとめてくれるため、手続きに不安がある場合は法務局で依頼しましょう。

④管轄の法務局に提出する

申請書と必要書類の準備が整ったら、不動産を管轄する法務局へ提出します。
なお、必ずしも自宅の最寄りの法務局が管轄とは限らないため注意が必要です。
提出先の法務局がわからない場合は、法務局の公式サイトにある「管轄のご案内」ページで確認すると良いでしょう。
書類に不備がなければ、提出からおおよそ1〜2週間で登記が完了します。
ただし、年明けから3月にかけては新築物件の登記申請が集中するため、処理に1か月ほどかかることもあります。

⑤捺印し完了証を受け取る

法務局での確認が終わったら、登記完了書を受け取りに行きます。
受け取りの際は、申請書に押印した印鑑を持参してください。
これで、抵当権抹消登記の手続きは完了です。

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まとめ

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを完済した後に、不動産の登記簿から金融機関の抵当権を正式に削除する手続きです。
売却や相続、新たな融資を受ける際に支障が出ないよう、法務局で抹消手続きをおこなう必要があります。
申請には複数の書類が必要となるため、事前にしっかり確認しておきましょう。
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