任意売却でも譲渡所得税はかかる？税金を滞納していた場合についても解説

住宅ローンの支払いが難しい状況におちいった場合、「任意売却」という選択肢があります。
では、任意売却の際にも通常の不動産売却と同じく譲渡所得税などの税金がかかるのでしょうか。
そこで今回は、不動産売却の際にかかる税金の種類や、任意売却に譲渡所得税がかかるのか、そして住民税などを滞納していても任意売却ができるのかについて解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で任意売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

任意売却の際にかかる税金とは？税金の種類について

任意売却とは、住宅ローンの返済が残っている状態でも不動産を売却できる手段の1つです。
通常、不動産は住宅ローンを完済して抵当権を抹消してからでなければ売却できません。
しかし、任意売却では債権者に承諾を得て抵当権を外してもらうことで、売却が可能になります。
では、任意売却をした場合も通常の不動産売却のように税金が課せられるのでしょうか。
結論からいうと、任意売却の場合でも税金は発生します。
また、任意売却で得たお金は、住宅ローンの返済にあてられるのが原則です。
しかし多くのケースでは任意売却という状況を考慮して、売却で得たお金から税金を支払うことが認められています。
では、不動産売却をした際にかかる税金について見ていきましょう。

不動産売却の際にかかる税金1：譲渡所得税

譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称です。
不動産売却をして利益を得た場合、その利益の部分に対して課税されます。
ただし、ここでいう利益とは不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から「取得費」「譲渡費用」を差し引いた金額のことです。
計算式にすると下記のようになります。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」のことです。
譲渡所得税の税率は売却した不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に当てはまる場合は税率39.63％、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」に当てはまるのであれば税率20.315％となります。
ただし、マイホームの売却に対しては3,000万円の特別控除が用意されているため、譲渡所得が3,000万円より少ない場合は税金が発生しません。

不動産売却の際にかかる税金2：印紙税

不動産売却の際には、売買契約書を作成します。
印紙税とは、この売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。
印紙税の税額は売却する不動産の契約金額によって異なります。
印紙税額の一例は下記のとおりです。

• 契約金額500万円超～1,000万円以下：印紙税額5,000円
• 契約金額1,000万円超～5,000万円以下：印紙税額1万円
• 契約金額5,000万円超～1億円以下：印紙税額3万円

なお現在、特定の要件を満たす契約書に対しては軽減税率が適用されています。
上記は軽減税率が適用された金額です。

不動産売却の際にかかる税金3：登録免許税

不動産を売却する場合、抵当権を抹消しなければなりません。
登録免許税は、その抹消手続きの際にかかる税金です。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1つにつき1,000円ですが、手続きを司法書士に依頼する場合は報酬として数万円ほどかかります。

不動産売却の際にかかる税金4：消費税

個人所有の不動産を売却する場合、売却価格に消費税が課されることはありません。
しかし、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬に対しては消費税がかかります。

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任意売却では譲渡所得税がかからない？その理由や税金の特例について

不動産売却の際にかかる税金のなかで、高額になりやすいのが「譲渡所得税」です。
しかし任意売却の場合、譲渡所得税が課されるケースはほとんどありません。
その理由について解説します。

譲渡所得税がかからない理由1：売却益が出ないケースが多いから

譲渡所得税は、不動産売却をして利益を得た場合に、その利益の部分に対して課される税金です。
先ほどもお伝えしましたが、譲渡所得は下記の計算式で求めることができます。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
つまり、任意売却を選択する状況の場合、譲渡所得が出ないケースがほとんどだといえます。
不動産を売却して住宅ローンを完済できる状況なのであれば、そもそも任意売却をする必要がないからです。

譲渡所得税がかからない理由2：3,000万円の特別控除があるから

任意売却をしても、まれに売却益が出ることがあります。
しかし、売却した不動産がマイホームだった場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用が可能です。
3,000万円までであれば売却益を控除できるため、ほとんどのケースで譲渡所得税が非課税になります。

譲渡所得税がかからない理由3：強制換価等による特例が認められるから

「強制換価等による特例」が認められた場合は、譲渡所得税ががかかりません。
強制換価等による特例とは、資力を失い債務の弁済が難しい方に対し特定の税金を非課税とする特例です。
そのため、任意売却で自宅を手放す方の場合は、この特例が認められるケースが多いといえます。

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税金を滞納している状態でも任意売却は可能？

任意売却を検討している方のなかには、住宅ローンの支払いだけでなく固定資産税や住民税といった税金を滞納してしまっている方も多いのではないでしょうか。
税金を滞納していても任意売却ができるのか不安に感じている方もいるかもしれません。
ここでは、税金を滞納している場合の任意売却について解説します。

税金の滞納が続くとどうなる？

固定資産税や住民税の滞納期間が長くなると、行政処分によって自宅が差し押さえられてしまう可能性があります。
差し押さえの状態では任意売却ができないため、行政に解除を依頼しなければなりません。
「不動産を売却したお金で滞納した税金を支払える」と行政に判断されれば、差し押さえを解除される可能性があります。
任意売却の決定権を持っているのは、役所や裁判所などの行政です。
そのことを理解し、行政との交渉は慎重に進めましょう。
ただし、滞納期間中に行政からの連絡を無視し続けていた場合などは、任意売却が認められない可能性があります。

売却代金は税金の返済にあてられる？

任意売却で得たお金は、基本的には住宅ローンの返済にあてられます。
それでも返済しきれなかった残債は、月々の支払いを無理のない金額に設定しなおして、返済を続ける方法が一般的です。
つまり債権者としては、任意売却後に債務者が生活を立て直し、安定して残りの返済を続けられる状態が理想だといえます。
そのため、滞納していた税金の支払いを、売却代金から捻出することを認める債権者は少なくありません。
任意売却後の返済計画について債権者と話し合う際には、滞納した税金の支払いについても交渉してみましょう。

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まとめ

任意売却の際にも、通常の不動産売却と同じように印紙税や登録免許税などの税金がかかります。
しかし、債権者との交渉次第では不動産の売却代金から税金を捻出できるケースも珍しくありません。
また、任意売却の場合、譲渡所得税に関しては非課税になるケースが多いといえます。
ただし、特例を利用するには確定申告などの手続きが必要になるため注意してください。
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