不動産売却の契約不適合責任とは？買主の権利とインスペクションの重要性

土地や建物などの不動産の売却時、不備や不良があった際は売主がその責任を負わなくてはなりません。
その責任のことを「契約不適合責任」と呼びます。
今回は契約不適合責任とはなにか、どのようなことを買主は請求できるのかを解説します。
売却前に知っておきたい、インスペクションについてもまとめましたので、大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却をお考えの方はぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

まずは、不動産売却における契約不適合責任とはなにかを解説します。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に不良があった際、売主がその責任を負うというものです。
不動産売却では、売主は買主に対して契約内容に適合するものを引き渡さなくてはなりません。
契約内容と異なるもの（数量不足や品質不良など）を引き渡した場合、債務不履行となり、売主に責任が生じます。

契約不適合責任が生じるケースとは？

契約不適合責任が生じるケースとして、下記が挙げられます。

• 不動産売却した物件に不具合が生じた
• 売買した商品の品質不良
• システム制作やWebサイト制作において、成果物に不備があった
• 工事の請負契約で、工事内容に不備があった

このように契約不適合責任とは、不動産売却だけでなく、さまざまな契約において生じる責任です。

不動産売却で契約不適合責任が発生しやすい場面とは？

契約不適合責任が発生しやすい不具合として、雨漏りが挙げられます。
雨漏りは、築年数の経過した物件に生じやすい不具合の1つです。
雨漏りする物件を売却する際、買主が了承済みであり、かつ契約書に雨漏りする旨が記載されていれば、契約不適合責任を問われるリスクはありません。
ただし、売主が把握していなかった雨漏りが引き渡し後に発生した場合は、責任を負う必要があるでしょう。
このように契約書に雨漏りする旨の記載がない場合、売主の負担で修繕しなければなりません。
そのため、不動産売却では、契約内容と引き渡す物件が適合しているかを確認する必要があります。
物件に生じている不具合（瑕疵）の内容が、契約書に記載されていたかどうかが重要なポイントです。

不動産売却時の契約不適合責任における買主の権利

続いて、不動産売却時の契約不適合責任における、買主の権利を解説します。

買主の権利1：追完請求

契約不適合責任における買主の権利として、まず追完請求が挙げられます。
引き渡したものの数量が少ない場合、買主は数量の追加を請求することが可能です。
ただし、不動産の場合は世界に同じものがない特定物となるため、数量を追加するというのは現実的ではありません。
そのため、不動産売却における追完請求では、不具合の修繕を求めることになります。
先述した雨漏りを例にすると「雨漏りを直してください」というのが追完請求です。

買主の権利2：代金減額請求

代金減額請求も、買主の権利の1つです。
代金減額請求では、追完請求をしたにも関わらず、売主が対応しない・対応できない場合に売買代金の減額を求められます。
ただし、土地の面積が足りないなど追完請求に応じられないことが明らかな場合、最初から代金減額請求をおこなうケースもあります。

買主の権利3：催告解除

買主の権利として、催告解除も挙げられます。
催告解除とは、買主が追完請求をしたにも関わらず、売主が応じない場合、催告したうえで契約を解除できるというものです。
不動産の場合、代金減額請求だけでは買主に納得してもらえないことがあります。
不動産では不具合の規模が大きい場合、修繕費用が高額になったり修繕しても「住む」という目的を果たせなかったりすることがあるからです。
そのような場合、契約を解除したい旨を売主に伝えるのが催告解除となります。

買主の権利4：無催告解除

契約不適合責任における無催告解除とは、売主に催告せず契約を解除できる権利です。
契約の目的（住むということ）を達成できない場合や、修繕がそもそも不可能な場合などに適用されます。
催告したにも関わらず、債務の履行を明確に拒否した場合も無催告解除が適用されるでしょう。

買主の権利5：損害賠償請求

損害賠償請求も、契約不適合責任における買主の権利です。
不動産売却で引き渡した物件に不具合が生じ、損害が発生した場合は、買主は売主に対して損害賠償請求できます。

不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減するインスペクションとは？

最後に、不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減する、インスペクションについて解説します。

インスペクションとは？

インスペクションとは、不動産売却前に、物件に生じている瑕疵を調べるものです。
住宅の健康診断のようなもので、住宅診断士が第三者的な立場で調査します。
近年は、増え続ける空き家が深刻な社会問題となっていることをご存じでしょうか。
空き家を放置すると倒壊や住環境の悪化など、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。
そのため、国は空き家の流通を促進するための取り組みをおこなっており、その1つがインスペクションです。
不動産売却前にインスペクションをおこなえば、売主は契約不適合責任を負うリスクを軽減できます。
買主は安心して物件を購入でき、お互いにメリットが生じるのが、インスペクションの魅力です。

インスペクションの内容

インスペクションでは、一般的に下記のことをチェックします。

• 雨漏りや水漏れの有無（天井や内壁に雨漏りの跡が生じていないかなど）
• 構造上問題はないか（基礎のひび割れの有無や鉄筋の露出はないか、屋根材がずれていないかなど）
• 設備や配管に不具合がないか（給排水管や換気ダクトの劣化状態や破損の有無など）

上記の調査は、目視でおこなわれるのが一般的です。
ただし、状況に応じて計測装置などが使用されることもあります。

物理的な瑕疵を把握できる

不動産売却前にインスペクションを実施すると、物理的な瑕疵を把握できるのがメリットです。
土地や建物といった不動産を売却する際、売主には告知義務が生じます。
告知義務とは、物件に生じている不具合を買主に告知することです。
告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償請求につながるリスクがあります。
不動産売却前にインスペクションを実施すれば、物件の状態を確認することが可能です。
どのような不具合があるのか、修繕すべきか否かなどを把握できるうえ、買主にその旨を告知できるため、契約不適合責任を問われるリスクも軽減できるでしょう。

インスペクションの説明が義務化されている

平成30年4月に施行された改正宅地建物取引業法により、インスペクションに関する説明が義務化されています。
説明する内容は下記のとおりです。

• インスペクション実施の有無
• 実施した場合の結果
• 設計図書等の保存状況

今回の法改正では、実施ではなく説明の義務化となります。

まとめ

不動産売却時は契約不適合責任を問われないよう、物件の状態を確認したり、インスペクションを実施したりすることをおすすめします。
買主の権利についても理解を深め、スムーズな不動産売却を目指しましょう。
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