任意売却とは？任意売却できないケースではその後どうなるか解説

住宅ローンが多く残っていて通常の不動産売却ができず、返済が負担になっている場合は、任意売却を検討すると良いでしょう。
任意売却であれば通常の売却とほとんど変わらない方法で売り出しますが、売却できない場合、物件は競売にかけられることになります。
この記事では、任意売却とはなにかや任意売却できないケース、任意売却できない場合はどうなるかを解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で任意売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

通常の不動産売却ができないときに検討する「任意売却」とは

住宅ローンの返済にお困りの場合、不動産を売却すれば返済の負担から解放され、さらに手持ち資金が増える可能性もあります。
しかし、売却価格よりも住宅ローンが多く残っている「オーバーローン」の場合は通常の不動産売却は難しいでしょう。
ここでは、そんなときに検討したい任意売却について解説します。

住宅ローンを完済しないと通常の不動産売却はできない

住宅ローンを契約する際には、対象の不動産に抵当権が設定されます。
返済が滞ったときは、抵当権が設定されていることで物件が差し押さえられて競売にかけられ、お金を貸している金融機関がお金を回収できる仕組みになっています。
買主に物件を引き渡すときは、抵当権を抹消している必要がありますが、そのためには住宅ローンを完済しなければいけません。
売却代金や手持ち資金からも完済できないときは、抵当権が付いたままになるので通常の不動産売却はできないのです。
売却価格が住宅ローンの残りよりも高い場合は、売却代金で完済できるため、通常の不動産売却が可能です。

任意売却とは

任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を、金融機関から特別な許可を得て売却することです。
予定売却価格や売却後に残った住宅ローンの返済方法など、さまざまなことを金融機関と相談したうえで、金融機関の合意を得る必要があります。
任意売却は、所有者の意志を反映させながら通常の不動産売却とほとんど変わらない方法でおこなわれ、市場価格に近い金額での売却が可能です。
所有者の意志が反映されず、強制的に売却が進められる競売よりも、所有者にとっては任意売却のほうがメリットが大きな売却方法といえます。

任意売却ができないケース

競売が始まる前に、なるべく早く任意売却の手続きを進めるのがおすすめですが、すべての物件で任意売却ができるとは限りません。
ここでは、任意売却ができないケースについて解説します。

金融機関や連帯保証人などからの同意が得られないケース

任意売却は、その物件の所有者の一存だけでは手続きを進めることができません。
住宅ローンを契約している金融機関だけでなく、連帯保証人の同意も必要です。
さらに、その物件が複数人で共有されている共有名義だった場合、名義人全員の同意がなければ任意売却はできません。
金融機関に納得してもらうためには、想定される物件の売却価格が低すぎないことや、売却後の返済が現実的に可能であることなどが重要です。
また、連帯保証人や名義人の同意を得るためには、冷静な話し合いが必要不可欠です。
お互いの事情や感情も混じり合うため、話し合いは困難になるおそれもありますが、任意売却のメリットを伝えながら交渉を続けましょう。

物件がトラブルを抱えているケース

物件自体にトラブルがあって売却が難しい場合は、任意売却ができないケースもあります。
たとえば、新築当時は規定どおりに建築された建物でも、その後の法改正などによって規定が変わり、今の基準では違法建築物になっている物件も珍しくありません。
そのような物件は利用しにくく、買主が住宅ローンを契約するのも難しいため、売れにくい傾向があります。
また、もし売れたとしても売却価格は低くなるおそれがあるため、そもそも金融機関から任意売却の許可をもらうのも難しくなるでしょう。
このように、物件自体にトラブルがある場合は、任意売却できないことがあります。

じゅうぶんな売却活動ができないケース

任意売却をおこなう際には、通常の不動産売却と同様に、ホームページやチラシなどで広告を出し、興味を持った方が内覧に訪れ、物件に関する詳細な情報を重要事項説明として伝えたうえで売買契約を結びます。
しかし、なにか理由があって物件内に立ち入りができない場合や説明するべき物件の情報がわからない場合は、売却が困難になります。
このような事情がある場合は、その問題を解決して売却活動がじゅうぶんにできるようになってから売り出す必要があります。
任意売却ができる期間には制限があるため、対策しなければいけない事情があるほど早めに手続きを始めると良いでしょう。

任意売却ができない場合はどうなる？

さまざまな理由により任意売却ができないと、その後どうなるかを解説します。

任意売却できない場合は競売にかけられる

任意売却をしない、またはできない場合は、物件は強制的に競売にかけられます。
競売では、主に裁判所が事務的に手続きを進めるため、所有者の事情などは考慮されません。
とくに所有者がおこなうべき手続きもなく、決められた日に退去を求められることになります。

競売が始まるとどうなるか

住宅ローンの滞納が続くと、競売の手続きが開始されます。
物件は差し押さえられ、入札者を募るために、競売の情報が公告されます。
所有者の氏名は公開されませんが、物件の住所や広さなどの情報が掲載されます。
その情報を見て、入札しようかと考える不動産会社などは確認のために現地を訪れるため、近隣の方に競売の情報が広まるおそれがあります。
場合によっては、遠方の親戚や知人なども競売の情報を目にすることが考えられるため、プライバシーが守られないと感じる方も少なくありません。
競売での売却価格は相場よりも3割から4割ほど下がることがほとんどで、競売後も借金は残ることが一般的です。
決められた日までに退去できない場合は不法占拠となり、出て行かなければ最終的には強制執行により退去させられることになるでしょう。
残った借金は一括返済が求められ、それができない場合は自己破産を選択するケースもあります。

可能な限り任意売却を選択する

任意売却は、競売と違って通常とほとんど変わらない方法で売却されるため、広告などでも任意売却である旨を載せる必要はありません。
金融機関との交渉によっては引っ越し費用を売却代金から差し引けることがあり、スムーズに新生活を始めやすいでしょう。
また、残った借金の一括返済を求められる競売とは違って、任意売却では金融機関から分割返済が認められる可能性もあります。
その際には、無理のない返済金額が設定されることが多いです。
このように、任意売却は競売よりも有利な条件での売却が可能といえます。
不動産売却では、時間に余裕があるほうがより良い条件での売却がしやすくなるため、なるべく早く任意売却の手続きを進めると良いでしょう。

まとめ

任意売却とはなにかや任意売却ができないケース、任意売却ができないとどうなるかを解説しました。
任意売却ができるかどうかは、早めの行動がカギとなります。
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