相続後の不動産売却での注意点とは？名義・売却期限・媒介契約について解説

相続した不動産を売却する際は、相続時や契約時などさまざまな場面で注意点が存在します。
そのため、不動産売却前にできるだけ早く対処することが大切になります。
そこで、相続した不動産の売却をご検討中の方に、売却時の注意点である名義人・売却期限・媒介契約の3つを解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

相続後に不動産売却したい！注意点①名義人について

相続した不動産を売却する際の注意点1つ目は「名義人」についてです。
相続した不動産は、亡くなった被相続人の名義のままであるため、新たな所有者となる相続人へ名義変更をおこなう必要があります。
この名義変更の手続きのことを「相続登記」と呼びます。
相続後に不動産売却をおこないたい場合は、この相続登記が必須になります。
なぜなら、相続登記をおこなっていなければ不動産を売却することができないからです。
現在は相続登記は任意での申請となっていますが、2024年4月からは義務化されます。
そのため相続後すぐに不動産売却予定がない場合でも、早めに相続登記をおこなっておくことをおすすめします。

相続登記の際の必要書類

相続登記をおこなうにあたって、準備しておきたい必要書類は以下のとおりです。

• 所有権移転の登記申請書
• 印鑑証明書
• 被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本、住民票の写し
• 相続人全員の戸籍謄本
• 固定資産評価証明書

なお、遺産分割協議をおこなった場合は「遺産分割協議書」も必要になります。
これらの書類は、不動産の管轄の法務局にて提出書類を添えて申請します。

複数の相続人で共有名義にする際のリスク

複数の相続人で1つの不動産を所有するケースもあるでしょう。
相続人が複数いる場合は、共有した状態で相続登記をすることになります。
しかし、このような共有名義の不動産を売却する際には注意が必要です。
なぜなら、共有名義の不動産を売却する際には名義人全員の合意が必要になるからです。
そのため、単独名義の不動産と比べて手間と時間がかかる可能性が高いでしょう。
また共有名義人のうち1人が亡くなれば、その子世代が相続し、また次の世代へと共有状態が広がり把握しきれないリスクも生じてきます。
そうなれば、不動産売却も不可能となってしまうでしょう。
そのため共有名義で相続する際は、そのようなリスクも理解したうえで検討する必要があるでしょう。

相続後に不動産売却したい！注意点②売却期限について

相続した不動産を売却する際の注意点2つ目は「売却期限」についてです。
不動産売却するタイミングによって利用できる特例・控除制度があるため、その後の税金に大きく影響を与えます。
そのため、相続した不動産は3年以内を目安に売却することをおすすめします。
相続の3年以内に利用できる2つの特例は以下のとおりです。

①取得費加算の特例

1つ目は「相続税の取得費加算の特例」です。
この特例を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

• 相続もしくは遺贈により財産を取得していること
• 取得した方に相続税が課税されていること
• 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

これらの条件を満たせば、譲渡所得を計算する際の取得費として計上できるため、所得税や住民税の負担を減らすことができます。

②相続空き家の3,000万円特別控除

2つ目の利用できる特例は「相続空き家の3,000万円特別控除」です。
相続開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用される制度です。
この特例を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 区分所有建築物（マンションなど）以外の建物であること
• 相続開始直前まで被相続人が居住用として利用していた家屋であること
• 相続開始直前まで被相続人以外に居住していた方がいなかったこと

この特例は、上記の要件を満たしている一戸建て住宅を売却する際に利用できる制度です。
この制度を利用すれば、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できるため、節税対策となります。

売却活動は余裕をもって始める

相続後の不動産売却は3年以内にしたほうが税金などを減らすメリットがあると先述しましたが、実際に不動産売却を開始してもすぐに売却できるわけではありません。
一般的に3～6か月程度の期間を要し、不動産の状態によってはそれ以上かかることもあります。
そのため余裕をもって売却活動を始めることが大切です。

相続後に不動産売却したい！注意点③媒介契約について

相続した不動産を売却する際の注意点3つ目は「媒介契約」についてです。
媒介契約は、仲介により売却活動を始める際に不動産会社と結ぶ契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。
この3つから1つを選択し契約を締結することになります。
それぞれの特徴や注意点が異なるため、媒介契約選びの参考にしてください。

①一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と締結することができるという特徴があります。
また、自分自身で買主を探した場合は、不動産会社を通すことなく取引することも可能です。
ただし、注意点として一般媒介契約の場合は販売状況を売主へ報告する義務がありません。
つまり、売主としては進捗状況を把握しづらいというデメリットがあります。
また、レインズへの登録義務もないため、買主が見つかるまでに時間がかかる可能性もあるため注意が必要です。
しかし、複数の会社と締結することで幅広く買主を探すことができたり、立地が人気なエリアであれば比較的売却しやすかったりします。

②専任媒介契約

専任媒介契約の特徴は、一般媒介契約と異なり1社のみとしか締結できない点です。
ただし、不動産会社が2週間に1回以上販売状況を売主へ報告する義務があるため、進捗状況が把握しやすくなります。
またレインズへの登録義務もあるため、広く買主を募ることも可能です。
なお、専任媒介契約の場合も、自分自身で見つけた買主と不動産会社を通さずに契約することができます。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同じく1社のみの不動産会社としか媒介契約を締結できません。
また、自分自身で探した買主も不動産会社を通す必要があるため、注意が必要です。
しかし3つの媒介契約のなかで、もっとも手厚いサポートを受けられるため、早期に売却できる可能性が高くなります。
たとえば、売主へ報告する販売状況も1週間に1回以上と、より詳細に進捗状況を把握できます。
進捗状況を把握できることで状況にあった戦略がたてやすく、買主が見つかりやすいという点もメリットです。

相続後の不動産売却における名義人・売却期限・媒介契約の注意点を解説しました。
相続での不動産売却は、通常の売却と異なり相続登記の手続きや売却期限など注意しなければならないことが多いです。
そのため、余裕をもって売却活動に取り掛かることをおすすめします。
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