2023-03-14
今の家に住み続けながら資金を手にできることから、近年人気を集めているのがリースバックです。
住宅ローン返済の負担がなくなるなどのメリットがありますが、デメリットにも注意しなければいけません。
この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、リバースモーゲージとの違いについて解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区でリースバックをご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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まず、リースバックの仕組みを解説します。
リースバックとは、不動産売却と賃貸を組み合わせた仕組みです。
リースバックを取り扱う不動産会社に住んでいる家を売却したあとは、賃貸物件として同じ家に住み続けることができます。
家の買主が、そのまま大家さんになるとイメージすると良いでしょう。
住み慣れた家から引っ越す必要もなく、売却代金としてまとまった資金を手にできる可能性があります。
通常の不動産売却とは違って買主は最初から不動産会社に決まっているため、物件の売り出し情報を公開する必要もありません。
通常の不動産売却では、一度売却した家は他の方のものとなるため、同じ家を再度所有することは難しいでしょう。
しかし、リースバックでは売却した家を一定期間後に買い戻せる権利が付けられることがあります。
買い戻せる契約にしておいたうえで、決められた期間内に資金に余裕ができれば、売却した家をもう一度所有できるでしょう。
リースバックにはそれほど細かい条件はなく、年齢や家の種類などに限らず利用できます。
ただし、住宅ローンがリースバックでの買取金額よりも多く残っている「オーバーローン」の場合は利用に制限がかかります。
通常の売却かリースバックかに関わらず、不動産を売却する際には住宅ローンを完済しなければいけないため、買取金額が低く、資金に余裕がなければ利用できないことがあります。
また、不動産が共有名義の場合は、名義人全員の合意がなければリースバックが利用できません。
前もって名義人同士で話し合っておくことが重要です。
さらに、売却後は家賃の支払いが発生するため、家賃の支払いが滞るおそれがあると判断された場合は、賃貸借契約が結べないこともあります。
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ここでは、リースバックのメリットとデメリットをそれぞれ解説します。
リースバックのメリットは、同じ家に住み続けながら資金を手に入れられることです。
住み慣れた家を離れることなく資金調達できる可能性があるため、引っ越しなど余計なことに気を遣わずに済むでしょう。
また、リースバックでは買主がすでに不動産会社に決まっているため、買主を探す手間もなく、すぐに家を現金化できます。
買主の住宅ローン審査などが必要となる通常の不動産売却と比べると、短期間で現金が手に入る傾向にあります。
引っ越す必要もないため、近所の方から見るとリースバックを利用しているかどうかは分かりません。
状況を周囲に知られる心配がほとんどないため、プライバシーも守られるでしょう。
さらに、リースバックでは家は売却しているため、家の所有者ではなくなります。
固定資産税は家の所有者に課せられるため、所有者でなくなったらそのような税金の負担もなくなります。
リースバックのデメリットは、売却金額が低くなる傾向にあることです。
リースバックは売却後も愛着のある家から退去しなくても良いという有利な条件である反面、買取金額は市場価格の60%から90%ほどに抑えられることが一般的です。
また、リースバックの家賃は周辺相場よりも高くなりやすいこともデメリットでしょう。
リースバックでは、通常の賃貸物件と違って買取価格を基準に家賃が設定されるため、結果的に相場よりも高くなりやすいのです。
もし家にこだわりがないのであれば、似た条件の別の家を借りたほうが家賃は安くなるでしょう。
さらに、リースバックでは同じ家にずっと住み続けられるとは限りません。
多くの契約では、賃貸物件として住める期間が限られた契約となっているため、期間終了後は引っ越しをする必要があります。
契約によっては期間終了後に買い戻しができる可能性もありますが、その時点で買い戻すための資金が用意できていない場合もあるでしょう。
リースバックは、永遠に同じ家に住み続けるというよりも、資金を手にしたあとにゆっくり新居を探すつもりで利用するのがおすすめです。
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リースバックと同じように、家を利用して資金を手にする方法には「リバースモーゲージ」があります。
ここでは、リースバックとリバースモーゲージの違いについて解説します。
リバースモーゲージとは、家を担保として融資を受ける仕組みのことです。
リースバックとは違い、家は売却せず、所有権を維持したまま資金を手に入れられます。
リバースモーゲージで借りたお金は、契約者の死後、不動産を売却して一括返済することが一般的です。
生前は家を売らずに住み続けられますが、最終的には家を売却することに変わりはありません。
リバースモーゲージはリースバックと比べて利用条件が厳しいのが特徴です。
リバースモーゲージは、高齢者向けの金融商品であり、年齢制限が設けられています。
また、融資された資金の使途にも制限があり、老後の生活資金やバリアフリーにするためのリフォーム費用など、決められた用途以外にお金を使うことはできません。
さらに、対象となる不動産は土地や一戸建てに限定されていることが多く、マンションの場合は対象外であることが少なくありません。
担保とする家は一人暮らしか、配偶者との二人暮らしであることが条件で、子供などその他の家族と同居している場合は利用できません。
相続人がいる場合は、リバースモーゲージを利用すると相続にも大きな影響を与えかねないため、相続人全員からの合意が求められることがあります。
なお、リバースモーゲージは家を売却するため審査はありませんが、リバースモーゲージは融資のため、利用するためには審査を通過する必要があります。
リバースモーゲージでは、契約時に決められた金額の融資が受けられますが、ずっとその融資が保証されているわけではありません。
さまざまな事情によって不動産価値が下がった場合や、金利が上昇した場合は、借りられる金額が不動産の担保評価額を超えてしまい、融資が打ち切られることも考えられます。
また、長生きにより契約期間が延びて借りられる金額の上限を超えてしまい、途中で家の売却を余儀なくされることもあります。
このように、リバースモーゲージを利用する際にも注意が必要です。
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リースバックの仕組みやメリット・デメリット、リバースモーゲージとの違いについて解説しました。
リースバックにはデメリットもありますが、家に住み続けながら資金が手に入るというメリットは大きいでしょう。
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