不動産相続でよく起こるトラブルとは？ケース別に解決策を解説

不動産を相続する際は、相続人同士や分割方法などでトラブルが発生してしまうケースが多々見られます。
トラブルが発生してしまうとさまざまなデメリットが生じるため、事前に解決策を把握しておくと良いでしょう。
そこで不動産を相続する予定がある方に向けて、相続人同士でトラブルになるケースや平等に分けようとしてトラブルになるケース、また名義変更によるトラブルのケースについて解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産相続でのトラブルとなるケース①相続人同士

不動産相続や遺産分割をおこなう際は、相続人同士でトラブルとなるケースは珍しくありません。
また、不動産相続でトラブルは発生すると多くがその後、関係を修復できないとされているため、なるべく相続人同士のトラブルは避けるべきと言えるでしょう。
ここでは、相続人同士のトラブルとなるケースやその解決策について解説します。

トラブル1：被相続人と同居していた相続人がいる場合

相続人のなかに被相続人と同居していた方がいらっしゃる場合は、トラブルに発展する可能性が高いと言えます。
同居していた相続人からすれば、いままで被相続人を支えてきた、今まで住んでいた家を離れたくないという理由から、そのまま自宅の相続を希望するでしょう。
民法でも被相続人の財産の維持や増加に特別の寄与をした親族には、特別寄与料が請求できるとされています。
また、特別寄与料は法定相続人でない親族も対象であるため、相続人以外の親族が介護をしていた場合でも請求すれば認められる可能性もあります。
このように同居していた相続人とほかの相続人で、不動産についてトラブルになることがあるため注意が必要です。

トラブル2：非相続人が認知している子どもがいる場合

被相続人が認知している子どもや、離婚した配偶者とのあいだに子どもがいる場合もトラブルに発展する可能性があります。
このようなケースの子どもは法律上は法定相続人として認められているため、被相続人の遺産を相続することが可能です。
また、すでに遺産分割協議にて相続内容を決めていた場合も、そのような子どもがあとから名乗り出た場合は白紙になるため注意が必要です。

解決策：遺言書を作成しておく

相続人同士がトラブルにならないためには、遺言書を作成しておくと良いでしょう。
被相続人が遺言書を残している場合は、原則遺言の内容に沿って遺産分割がおこなわれます。
生前で切り出しにくいかもしれませんが、トラブルなく相続を進めるためにも遺言書の作成を頼んでおきましょう。
また、その際は法的に効力をもつ「公正証書遺言」の作成をしておくことをおすすめします。

不動産相続でのトラブルとなるケース②平等に分けるとき

不動産は、現金や預貯金などと異なり平等に分割するのが難しいです。
そのため、平等に分けようとする際にトラブルとなるケースがあります。
不動産を分ける方法は「換価分割」「現物分割」「代償分割」「共有分割」の4つがあります。
それぞれの分割方法の特徴を知ったうえで、どの方法がもっともトラブルが少ないのか見ていきましょう。

①換価分割

換価分割とは、不動産を売却し現金化してから相続人で分割する方法です。
たとえば、3,000万円で不動産を売却し、相続人が配偶者・子ども1人の場合、それぞれが1,500万円ずつ受け取ることになります。
このように、換価分割は平等に分割できるためトラブルが少ないのが特徴と言えます。

②現物分割

現物分割は、不動産などの相続財産を現金に換えることなく、そのまま相続する分割方法のことです。
相続財産が不動産しかない場合は、相続する土地を分筆してそれぞれが所有する方法です。
たとえば、相続人が2人の場合は2筆に分筆して、1筆ずつ所有することになります。
現物分割は、面積を同じにして分筆すれば一見平等に分割できているように思えますが、実際は土地の形状や方位などが異なるため資産価値に差が出てしまいます。

③代償分割

代償分割とは、不動産を相続人の1人が相続し、ほかの相続人に代償金を支払う分割方法です。
自宅である不動産を手放したくないという場合に有効な分割方法ですが、代償金を支払うだけの資金力がなければ成立しない方法と言えます。
また、代償分割では代償金の基準となる不動産評価方法で揉める可能性が高く、トラブルに発展することがあります。

④共有分割

1つの不動産を相続人全員で共同で相続する方法です。
相続人が子ども3人の場合は、それぞれの持分が3分の1ずつになります。
こちらも一見平等に相続できているように思えますが、共有名義で所有することはさまざまなデメリットがあるため注意が必要です。
まず、共有名義の不動産を売却する際は所有者全員の同意が必要だということ、また世代にわたって相続が続けば共有者が増え続け把握しきれなくなるなどの問題があります。
こうしたデメリットを考えると、平等に分割できる方法とは言えないでしょう。

解決策：換価分割がおすすめ

分割方法を4つご説明しましたが、もっともトラブルなく分割できる方法は「換価分割」と言えるでしょう。
家を手放す必要はありますが、平等に分割することができトラブルになる可能性は低くなります。

不動産相続でのトラブルとなるケース③名義変更

相続が発生した際に不動産の登記を確認すると、名義変更されておらず大昔に亡くなった親族のままだったというケースがあります。
なぜこのようなトラブルが発生してしまうのかというと、名義変更が義務化されておらず手続きをしなくても何の支障もきたさなかったことが理由として挙げられます。
そのため故人名義の不動産が増加し、今では社会全体の問題となっているのが現状です。
このようなケースは遡って相続を整理する必要があり、多大な時間と労力が必要になります。
そこで、名義変更がされていなかったというトラブルを回避し、正しく所有者を把握するため2024年4月1日から相続登記（名義変更）は義務化されることになりました。

解決策1：遺産分割協議書を確認する

名義変更がされていなかった場合は、遡って当時の遺産分割協議書が残っていないか確認してみましょう。
遺産分割協議書には、分割方法や相続人について詳細に記されているため、当時の相続人を把握することができます。
もし遺産分割協議書が残されていない場合は、遺産分割協議書を再度作成し当時の相続人全員から署名・捺印をもらわなければなりません。

解決策2：生前から不動産登記を確認しておく

上記のようなトラブルに巻き込まれないためには、相続が発生する前から不動産登記を確認しておくと安心です。
不動産の登記事項証明書は、法務局にて確認することができます。
また、インターネットを利用して自宅からでも確認することができるため、早いうちに確認しておくようにしましょう。

まとめ

不動産相続は、相続人同士や分割時などでトラブルになるケースが多いです。
そのため、相続が発生する前に遺言書の作成を依頼したり、名義変更がされているかの確認をしたり対策を講じておくことをおすすめします。
また、相続した不動産を平等に分割する際は、換価分割がもっともトラブルを回避できると言えるでしょう。
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