不動産売却でかかる税金の種類とは？控除を活用してかしこく税金対策しよう

不動産売却ではさまざまなお金がかかります。
そのなかでも税金は費用の多くを占めるため、計算方法や控除を把握し、対策することが大切です。
今回は不動産売却における税金対策をテーマに、税金の種類や計算方法、控除をご紹介します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の税金対策1：税金の種類を知る

まずは不動産売却の税金対策として、税金の種類を知ることからはじめましょう。

種類1：印紙税

税金の種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは売買契約書に対してかかる税金で、収入印紙を貼り付けて納税します。
印紙税は、売買契約書に記載された契約金額によって納税額が異なります。
以下は、印紙税の一例です。

• 500万円～1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円～5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円～1億円以下：6万円（3万円）

カッコ内の金額は、軽減税率適用後の金額です。
令和6年3月31日までに作成された売買契約書には、軽減税率が適用されます。

種類2：登録免許税

不動産売却でかかる税金の種類として、登録免許税も挙げられます。
登録免許税とは、不動産の名義変更に必要となる税金です。
さまざまな名義変更に必要ですが、不動産売却において売主が負担するのは「抵当権抹消登記」の登録免許税です。
抵当権とは住宅ローンを返済できない事態になっても融資金を回収できるように、金融機関が住宅を担保にする権利のこと。
売却時には住宅ローンを完済して、この抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。
そのため土地と建物をあわせて売却する場合は、2,000円の登録免許税がかかります。

種類3：譲渡所得税

売却益（儲け）が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税とは、国税である所得税と地方税である住民税を総称したものです。
現在は東日本大震災の復興のために、復興特別所得税も加算されます。
譲渡所得に対して課税されるため、譲渡所得を抑えることが税金対策として有効的です。

種類4：消費税

不動産会社と媒介契約を締結し、取引が成立すると、報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料には消費税がかかるため、不動産売却に必要な税金のひとつとして押さえておきましょう。
また、仲介手数料には上限額が定められています。
下限額は定められていないものの、上限額で支払うのが一般的です。
そのため、消費税も上限額で決まります。

不動産売却時の税金対策2：計算方法を把握する

続いて、不動産売却の税金対策として、税金の計算方法を把握しましょう。
先述したとおり、売却益が出ると譲渡所得税という税金がかかります。
印紙税や登録免許税、消費税などは比較的簡単に計算できますが、譲渡所得税の計算は少し複雑です。
税金対策をおこなうためにも、あらかじめ計算方法を確認しましょう。
譲渡所得税の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
実際に、譲渡所得税を3つのステップにわけて計算してみましょう。

計算方法1：売却益（譲渡所得）を計算する

税金を計算するために、まずは売却益である譲渡所得を計算します。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却金額－（取得費＋譲渡費用）
不動産売却金額とは、土地や建物の売却によって手に入れたお金です。
固定資産税の精算金を買主から受け取った場合も、売却金額に含めます。
取得費とは売却した不動産を取得したときに支払ったお金のことで、下記のようなものが例として挙げられます。

• 購入代金や建築費用
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 不動産取得税や印紙税などの税金
• 土地の改良工事費用

建物の取得価額がわからない場合は、概算取得費として売却価格の5％を計上することができます。
また、取得費の計算では、建物部分の減価償却が必要です。
建物は経年劣化によって少しずつ価値が減少するため、価値が減った分を減価償却費として計上します。
減価償却費の計算式は、下記のとおりです。
減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって異なります。
減価償却費を算出できたら、取得費から減価償却費を差し引きましょう。
譲渡費用とは、不動産売却でかかったお金のことです。
譲渡費用として計上できるものの例として、下記が挙げられます。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税
• 取り壊し費用

売却時にかかった費用を合計すると、譲渡費用が計算できます。

計算方法2：特例や控除を差し引く

譲渡所得が計算できたら、譲渡所得から控除金額を差し引きましょう。
利用には条件を満たす必要があるものの、不動産売却の税金対策として有効な特例や控除があります。
特例や控除については後述します。

計算方法3：税率をかける

最後に税率をかけると譲渡所得税が計算できます。
税率は不動産の所有期間によって異なるため、下記を参考にしましょう。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
• 所有期間5年以上（長期譲渡所得）：20.315%

所有期間5年以上で売却すれば、長期譲渡所得の税率が適用されるため、税金対策につながります。

不動産売却時の税金対策3：特例や控除を活用する

最後に、不動産売却における税金対策として有効な特例や控除をご紹介します。

マイホームを売却した際に利用できる控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる特例があります。
この特例を利用して譲渡所得が3,000万円未満であれば、譲渡所得税は非課税です。
ただし、生活の拠点となっているマイホームを売却することや、買主と売主が親子など特別な関係でないことなどが条件となります。
現在、空き家になっている場合も利用できる可能性がありますが、引っ越ししてから3年を経過する日の属する12月31日までに売却することが条件です。

所有期間10年以上のマイホームを売却した際に利用できる特例

売却した不動産が所有期間10年以上のマイホームの場合、長期譲渡所得の税率より低い税率を用いることができます。
適用される税率は下記のとおりです。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円以上の部分：20.315％

この特例は、先述したマイホームを売却した際に利用できる控除と併用することが可能です。
そのため、3,000万円を控除しても譲渡所得が残る場合に申請すると良いでしょう。

相続した空き家を売却する際に利用できる控除

相続した空き家を不動産売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例があります。
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することや、耐震基準を満たしていることなどが条件です。
このように、不動産売却には税金対策として有効なさまざまな控除があります。
とくに、マイホームを売却した際の控除は利用できる方が多く、高い節税効果を期待できる特例です。

まとめ

不動産売却時には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税、消費税が発生します。
とくに譲渡所得税は高額になりやすいため、特例や控除を利用して節税をおこないましょう。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区の不動産売却なら「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」へ。
土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。