リースバックの買取相場は？家賃を抑えるポイントも解説

老後資金の確保や住宅ローンの問題解消のために、自宅を活用した資金調達方法である「リースバック」が注目されています。
リースバックとは、専門の不動産に自宅を売却し、家賃を支払いながら賃貸物件として暮らす方法です。
今回は、リースバックの買取価格の相場や、利回りから考えるリースバックの家賃相場、家賃を抑える方法について解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で住宅ローンの返済が難しいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックにおける買取価格の相場は？

まずは、リースバックの買取価格の相場について解説します。

リースバックの概要

リースバックとは、自宅を売却したあとも、家賃（リース料）を支払いながら住み続けられるサービスです。
売却先の不動産会社が不動産のオーナーとなり、ご自身は借主となります。
住みなれた家から引っ越しせずに済むことや、売却によってまとまった資金を手に入れられるのがメリットです。
また、不動産を所有していることでかかる、固定資産税などのランニングコストもなくなります。
将来的に、再購入（買戻し）が検討可能な点も、メリットと言えるでしょう。
その反面、買取相場が安くなったり、家賃相場が高くなったりするのがデメリットです。

一般的な買取相場は？

一般的な買取相場は、仲介と比べて6割～8割ほどです。
市場価格と比べると、買取相場はやや低くなります。
通常の不動産取引より安くなるのは、売却先の不動産会社が利回りを重視しているからです。
リースバックの場合、不動産会社は投資用不動産として不動産を購入します。
家賃収入をなるべく多く得ることが目的なので、利回りを考えたうえで査定するのが一般的です。

利回りの計算方法は？

利回りは、下記の計算式で算出します。
1年間に得られる家賃収入÷買取価格
利回りを高くするためには、買取価格を抑える必要があるため、どうしても相場が安くなります。

エリアによって買取相場は異なる

リースバックの買取相場は、エリアによって異なります。
売却先の不動産会社は、家賃の支払いが滞ったとき、対象の不動産を売却して資金を回収します。
そのため、万が一のことを考えて、売却しやすいエリアを選ぶのが一般的です。
東京都や大阪など、不動産の流動性が高い場所は、買取相場が高くなる傾向にあります。
一方で、地方など流動性の低いエリアは、買取相場が低くなるケースが多いでしょう。

築年数も影響する？

不動産売却では、築年数が新しいほど価値が高いと評価されるのが一般的です。
しかし、リースバックの場合、将来の資産価値低下のリスクも考慮されることになります。
築年数の古い不動産のほうが、下落リスクが低いため、売却を有利に進められるかもしれません。

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リースバックの家賃相場と家賃が高いと言われる理由

続いて、利回りから考えるリースバックの家賃相場と、家賃が高いと言われる理由について解説します。

家賃の設定方法は？

リースバックにおける家賃は、周辺相場だけでなく、買取価格から考える利回りをもとに算出するのが一般的です。
そのため、周辺相場より高くなる可能性があります。
家賃の計算方法は、下記のとおりです。
買取価格×期待利回り（7～13％）÷12か月
1年間の一般的な家賃とされている、買取価格の7～13%を月割りして求めます。
たとえば、利回り6％で売却価格が1,500万円だった場合、家賃は7.5万円です。
利回り6％で買取価格が2,500万円なら、家賃は12.5万円となります。
利回りが一定でも、買取価格が高ければ家賃は高くなると言うことです。

家賃の早見表

下記は、買取価格と利回り別の、家賃の早見表となります。

• 買取価格1,000万円：利回り5％で4万1,667円・10％で8万3,333円
• 買取価格2,000万円：利回り5％で8万3,333円・10％で16万6,666円
• 買取価格3,000万円：利回り5％で12万5,000円・10％で25万円
• 買取価格4,000万円：利回り5％で16万6,666円・10％で33万3,333円
• 買取価格5,000万円：利回り5％で20万8,333円・10％で41万6,666円

上記はあくまでも目安となる金額です。
賃貸借期間や査定方法によって、変動することもあります。

買取価格から考える大阪市の家賃相場

公益財団法人近畿圏不動産流通機構によると、2023年4月における大阪市の中古一戸建ての平均価格は3,019万円でした。
リースバックの買取価格を市場価格の8割とした場合、買取価格は2,415万円です。
利回り10％で計算すると、毎月の家賃は20万円となります。

家賃が高いと言われる理由

先述したとおり、リースバックは利回りをもとに家賃が設定されるため、周辺相場より割高になります。
とくに住宅ローンの残債が多い場合や、競売にかけられている不動産は、家賃が高くなるケースが多いです。
リースバックを利用するためには、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利です。
返済不可となった際、金融機関は担保にしている不動産を売却し、債権を回収します。
そのため、住宅ローンの残債は、売却によって得た利益で完済する必要があります。
住宅ローンの残債が多いと、その分買取相場と家賃が高くなるのです。

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リースバックの家賃を相場より抑える方法

最後に、リースバックの家賃相場を抑える方法と、家賃が下がった事例を解説します。

家賃を抑える方法

家賃を抑えるポイントは、売却先の不動産会社と買取価格や家賃について交渉することです。
買取価格が安くなれば、その分家賃を抑えることができます。
利回りは、一戸建てやマンションといった物件種別や築年数、売却先の不動産会社の方針などによって異なります。
とは言え、リースバックを利用する方にとっては「なるべく高く売り、家賃はできる限り抑える」と言うのが理想でしょう。

家賃が抑えられた事例

リースバックにて、家賃が相場より安くなった事例を解説します。
まとまったお金が必要になったAさんは、自宅をリースバックにて売却しました。
東京都江戸川区にある中古マンションで、築18年、間取りは3LDKです。
3,400万円で売却することになったものの、住宅ローンの残高が2,000万円と、買取金額に対して大きく返済が進んでいました。
相場より買取価格は安くなりましたが、18万円と相場より抑えることができ、満足しています。
家賃の周辺相場は、20万円ほどです。
また、横浜市にある築15年の木造一戸建てにおいても、家賃を抑えることに成功した事例があります。
家賃を安く抑えたい旨を売却先に相談したところ、周辺相場19.4万円に対し、13万円まで下げることができました。
交渉したことにより5万円以上抑えることができ、家計改善にもつながっています。
このように売却先の不動産会社と交渉したり、買取価格を安くしたりすれば、毎月の住居費を抑えられるでしょう。

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まとめ

リースバックは市場価格と比べて買取相場が低くなります。
家賃は利回りを考慮して計算されるため、高く売却するほど、家賃も高くなるでしょう。
しかし、売却先の不動産会社との交渉次第では、家賃を抑えられるかもしれません。
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