2023-05-23
中古マンションを売却したあとも住み続けることができる「リースバック」を検討されている方もおられるのではないでしょうか。
リースバックは、退去せずにまとまった資金を得られるため、近年は注目されている制度の1つです。
そこで、中古マンションの売却にリースバックは利用できるかどうかや、一戸建てのリースバックとの違い、また売却する際の注意点を解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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一戸建てのリースバックをよく目にされたり、耳にされたりすることはあるものの、中古マンションでもリースバックは可能なのでしょうか。
ここでは、そもそもリースバックとは何か、また中古マンションの売却にリースバックが利用できるのかを解説します。
リースバックとは、自宅である不動産を売却し、売却後は賃借人としてそのまま住み続けることができるという仕組みです。
また、まとまった資金を得ることができるため、住宅ローンの一括返済に充てたり、老後の資金として取得したりする場合に用いられます。
結論から言えば、中古マンションでも一戸建てと同じようにリースバックを利用することはできます。
しかし、実際は一戸建てよりも中古マンションでのリースバックは難しいという面はあります。
そのように言われる理由には、マンションならではの「管理費」や「修繕積立金」などの負担があるからです。
リースバックにより中古マンションを売却すると、所有者は中古マンションを買い取った不動産会社などに移ります。
つまり、その後は不動産会社などが管理費や修繕積立金を負担する必要性が出てくることになります。
このような理由からマンションのリースバックは敬遠されがちです。
中古マンションでリースバックを利用するには、不動産会社が定めた条件を満たす必要があります。
たとえば、築年数や立地条件、リフォームの有無などです。
この物件査定をクリアすればマンションであっても、一戸建てと同様にリースバックを利用することが可能です。
なお、査定基準などは不動産会社によって異なります。
ホームページ上に「マンションの利用不可」と記載がなくても、取り扱いがない場合もあるため注意しましょう。
そのため、リースバックを利用したい場合は、まずは対応可能なのかを確認しておくことが大切です。
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中古マンションと一戸建てのリースバックにはどのような違いがあるのでしょうか。
両者の違いは以下の3つです。
それぞれの違いについてご説明します。
一般的に、一戸建てのリースバックの場合は現地調査が必要になります。
現地調査とは、現地に出向いて実際に目で見て調査することです。
リースバックでは、不動産にどのくらいの価値があるのか、どのくらいで売却できるかを査定するところから始まります。
とくに一戸建ての場合は注文住宅が多いため、正確に現地調査を実施しなければ実際の売却額と査定額がズレてしまう可能性があります。
そのため、一戸建ての場合は現地調査を重要視しており、建物図面や登記と照合したり接道状況などを確認したり細かく確認する必要があるのです。
一方で、マンションの場合は現地調査をそこまで重要としていません。
なぜなら、マンションの場合はほかの部屋が売りに出されていた場合は、その売買事例を見れば相場を把握できるからです。
つまり、同じマンションの場合は現地調査は不要ということになります。
また、管理状況や図面なども管理会社が情報を持っているため、入手しやすいことも理由として挙げられます。
このように、一戸建てに比べてマンションは正確な査定をしやすいという点が特徴です。
一戸建てと中古マンションは、築年数による資産価値の減少率も異なります。
一戸建ての場合は、新築後から資産価値が減少し始め、築15年では20%、築35年で10%以下です。
一方で、マンションの場合は、購入直後に10%下落はするものの、その後は築年数に応じて滑らかに下落していき、築35年で資産価値は30%となっています。
両者を比較すると、一戸建てよりもマンションのほうが緩やかで、同じ築35年でも資産価値に差があるのがわかります。
しかし、一戸建ては建物の価値は減少するものの、土地の価値はほとんど変わることがありません。
つまり、築年数が経過すればするほど、土地がある一戸建てのほうが高く売却できることになります。
そのため、中古マンションでリースバックを考えるのであれば、築年数が浅いうちがおすすめということになります。
リースバックにより所有者が変わるため、リースバック後は不要となるコストがあります。
一戸建ての場合は、修繕費や火災・地震保険料、固定資産税が必要なくなります。
マンションの場合は、リースバック後は火災・地震保険料、固定資産税、管理費や修繕積立金が不要です。
分譲マンションなどは修繕積立金が高いケースが多いため、リースバック後に不要となることは大きなメリットと言えるでしょう。
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最後に中古マンションをリースバックを利用して売却する際の注意点を解説します。
注意点は以下の2つです。
それぞれの注意点をご説明します。
中古マンションの立地によって、リースバックの契約をより良い条件でしてくれることがあります。
たとえば、主要駅から近い場合や買い物施設が多い場所、角部屋や最上階などの部屋という特徴がある場合は、リースバックの審査がとおりやすくなるでしょう。
また、リースバックは相場よりも賃料が高く設定されるケースが多いです。
しかし、立地条件が良ければ売却価格が高くなったり、賃料を緩和してくれたりするケースもあります。
このように、立地によって契約条件が変わることに注意しておきましょう。
リースバックでは、管理組合から外れる必要があるため注意が必要です。
リースバックをおこなうと、所有者の立場から賃借人の立場へ変わります。
マンションの管理組合は、所有者の団体であるため、組合員の資格はなくなります。
資格がなくなると、総会への参加権や議決権もなくなるため注意しましょう。
ただし、賃借人にも影響するような内容であれば、総会の参加を認められるケースもあります。
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中古マンションの売却の際にリースバックを利用することは可能ですが、管理費や修繕積立金などの負担から利用を断られるケースもあります。
また、リースバックを受けられたとしても、賃料が高くなってしまうことがあるため注意が必要です。
ただし、立地条件によっては良い条件で契約をおこなうケースもあるため、まずは不動産会社へ問い合わせてみることをおすすめします。
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