収益物件を売却したい！査定時のポイントや注意点について解説

収益物件を売却する際、気になるのは「いくらで売れるのか」ということですよね。
不動産の価値を知るためには、まず不動産会社で査定を受けることになります。
しかし、収益物件の査定方法にはいくつか種類があることをご存じでしたか？
そこで今回は、収益物件の査定方法の種類や、査定に影響するポイント、査定を受ける際の注意点について解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で収益物件の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

売却前に知っておきたい収益物件の査定方法の種類とは

収益物件をはじめとする不動産には、いろいろな種類の査定方法が存在しています。
それぞれ特徴が異なるので、査定依頼の前に種類ごとのおおまかな概要について理解しておくと安心です。
ここでは、収益物件を査定する方法の代表的な3種類について解説します。

査定方法の種類1：原価法

原価法とは、「再調達原価」を基準に査定価格を求める方法です。
査定対象となる収益物件を現段階で新たに立て直した場合にかかる費用をまず算出し、そこから減価調整をして現在の評価額を査定します。
減価調整とは、築年数の経過によって低下する価値を差し引くことです。
計算式にすると、下記のようになります。
査定価格＝再調達原価×延床面積×（耐用年数の残数÷法定耐用年数）
法定耐用年数は建物の構造によって異なります。

• 軽量鉄骨造（3mm以下）：19年
• 軽量鉄骨造（3～4mm）：27年
• 木造：22年
• 鉄筋コンクリート造：47年

法定耐用年数とは、使用の安全が認められている年数のことです。
また、原価法にはさらに「直接法」と「間接法」の2種類があります。
直接法は「査定対象の不動産とまったく同じ工事をした場合の費用を計算する方法」であり、間接法は「近隣の類似物件を建てた場合の費用を想定する方法」です。

査定方法の種類2：収益還元法

収益還元法とは、査定対象となる不動産が「将来どのくらい稼ぎ出せるのか」という収益性を重視した査定方法です。
収益力が高ければ高いほど、査定価格も高くなります。
居住用不動産の査定には適さず、アパートや投資用マンションといった収益物件を査定する際によく利用されている方法です。
収益還元法を計算式にすると下記のようになります。
査定価格＝1年間の純収益÷還元利回り
純収益とは、年間の家賃収入そのものではなく、家賃収入から経費などを差し引いた金額です。
収益物件を所有していると、固定資産税のほかに火災保険料や管理会社へ支払う管理費などいろいろな費用がかかっています。
それらを差し引いたうえで「所有するとどれだけの利益が得られるか」という点が、収益還元法では重要なポイントです。

査定方法の種類3：取引事例比較法

取引事例比較法とは、類似物件の過去の取引事例を基準とした査定方法です。
「築年数」「立地」「広さ」などの条件が類似した物件が、実際にいくらで売買取引されたかを参考にして評価額を算出します。
査定の手順としてはシンプルで、比較的わかりやすい方法だといえるでしょう。
ただし、査定時の経済状況による時点修正や対象不動産の個別的要因による事情補正などが必要に応じて加えられます。

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収益物件の売却価格を左右する査定のポイントとは

収益物件の査定をする際の注意点としては、「収益物件と居住用物件では査定のポイントがまったく違う」ということです。
住むのに適しているかどうかが重視される居住用物件と異なり、収益物件では収益性の高さが査定に影響します。
では、収益性があり、査定で高く評価されるのはどのような物件なのでしょうか。
収益物件の査定で重視されるポイントについて解説します。

査定のポイント1：入居率

収益物件の購入を検討しているオーナーにとって、もっとも避けたいリスクの1つが「空室」です。
入居率は収益性に直結する重要な要素であり、入居率の高さは収益物件の査定において大きな意味を持ちます。
入居者がいる物件は購入した時点から家賃収入が得られるため、収益物件を探している投資家からの高い需要が期待できるでしょう。
ただし、入居率に関する注意点としては、「全体の何割の部屋が埋まっているか」という基準だけでは判断できないことです。
「年間をとおして入居期間がどれだけ維持できたか」という点も、入居率の判断基準として重視されると考えておきましょう。

査定のポイント2：築年数

居住用物件にもいえることですが、不動産は築年数が新しいほど高く評価され、築年数が古くなると査定額も下がっていくのが一般的です。
長期的な賃貸経営を見込めることも、買主にとっての大きなメリットになります。
設備や内装がきれいな物件は投資物件の経営経験がない方からも注目されやすいため、幅広い層をターゲットにできるでしょう。

査定のポイント3：設備

入居者からの需要が高い設備をそなえていると、プラス査定につながることがあります。
入居者に人気のある代表的な設備は、下記のとおりです。

• オートロック
• モニター付きインターホン
• 浴室乾燥機
• 宅配ボックス
• 無料のWi-Fi

設備が充実していると入居者が決まりやすく、入居率の維持につながる点がポイントです。

査定のポイント4：立地条件

立地条件の良さも入居率の維持につながるため、駅からの距離や周辺環境などが査定に影響します。
周辺環境とは、買い物のしやすさや、騒音状況、治安の良さ、病院や学校の有無などです。
暴力団事務所やゴミ処理場といった嫌悪施設が近くにある場合は、マイナスの査定につながることもあります。

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収益物件の売却おいて重要な査定の注意点とは

収益物件の売却に向けて、査定で失敗しないための注意点について解説します。

査定の注意点1：資産価値が高いうちに売却する

収益物件に限らず、不動産は築年数が長くなるほど資産価値が下がっていきます。
寿命を迎えた不動産には値段がつかなくなり、売却が難しくなるでしょう。
また、経年劣化が進んだ収益物件は、住人が退去してしまうと家賃を下げなければ新たな入居者が決まりにくくなります。
そうなると収益率が下がり、査定価格の下落はさけられません。
収益物件の売却においては「収益が出なくなったので売却する」と考える方がいますが、資産価値と収益率が高い時期に手放すことで、好条件での売却が可能になります。

査定の注意点2：個人で算出した査定額を参考にしすぎない

収益物件の査定額は、不動産情報サイトを取引事例比較法の参考にしたり、前述した収益還元法の計算式をもちいたりすれば、ある程度は個人でも算出できます。
おおよその査定額や市場の相場感を知っておくことは、不動産売却においてとても大切なことです。
しかし、個人で算出した査定額は精度が高いとはいえないことを、注意点として覚えておく必要があります。
実際に売却を進める際には、経験が豊富な不動産会社に査定を依頼し、より細かいデータや知識に基づいて算出された査定額を参考にしてください。

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まとめ

収益物件と居住用物件の売却では、査定の種類やポイントが異なります。
査定方法を理解することで、所有する収益物件の価値を客観的に見る視点が身につくはずです。
大切な資産である収益物件の売却を成功させるためにも、査定に影響する要素や売却の際の注意点をしっかり把握しておきましょう。
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