投資用不動産は財産分与の対象？判断基準について解説

近年、資産運用や投資が注目されており、資産を増やすため、夫婦もしくは個人的に不動産投資をおこなっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、投資用不動産は、離婚するときに財産分与の対象になる場合があるため注意が必要です。
そこで今回は、投資用不動産が財産分与の対象になる場合とならない場合について解説します。
大阪市住吉区で、不動産を所有しており、離婚をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

投資用不動産が共有財産であれば財産分与の対象になる

まずは、「そもそも財産分与とはなにか」といった基礎知識から解説します。

財産分与とは

財産分与とは、婚姻中に夫婦の寄与によって築いた財産を、離婚する際にそれぞれの寄与割合に応じて財産を分配することです。
寄与割合とは、財産を形成・維持するために貢献した割合という意味ですが、離婚時の財産分与は、半分ずつ分けるのが基本です。
「協力して築いた」とは、結婚したあとに家計をやりくりして預貯金を作ったり、マイホームや車を購入したりといったことを指します。
たとえば、夫の給与所得で生活し、妻が専業主婦として家事や育児をして家計を助けている家庭も多いでしょう。
この場合でも、妻の協力があってこそ築き、維持できた財産であるという考えから、夫婦で折半するのが基本です。
ただし、夫婦の話し合いのうえ、そのほかの割合で分配することも可能です。

財産分与はあくまで「共有財産」が対象

夫婦が婚姻中に所有していた財産は、「特有財産」と「共有財産」の2種類に分けられます。
財産分与で注意すべきポイントは、この2種類の財産を区別しなければならないということです。
なぜなら、財産分与の対象になるのは「共有財産」のみであるからです。
特有財産とは
共有財産とは、先述のとおり、夫婦が協力して築いた財産のことです。
一方、特有財産とは、個人で所有していた財産、つまりその財産の取得について、配偶者の寄与が認められない財産を指します。
したがって、夫婦が協力して築いたものではない「特有財産」は、財産分与の対象外です。
離婚時の財産分与をおこなう際は、夫婦が所有している財産をピックアップし、まずは「特有財産」と「共有財産」に分類することが大切です。
投資用不動産についても、共有財産であれば財産分与の対象となります。
投資用不動産が特有財産であれば、財産分与の対象外であるため、そのまま単独の財産として所有できます。

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投資用不動産が財産分与の対象になる場合

投資用不動産が財産分与の対象になるのは、その不動産が「共有財産」である場合です。
具体的には、以下のようなケースが財産分与の対象となります。

婚姻中に得た給与で投資用不動産を購入した

前章でも解説したように、婚姻中に得た給与で購入した不動産や車などは、夫婦で協力し、生活を維持しながら取得したものです。
たとえば、夫が結婚後に資金を貯め、妻に内緒で投資用不動産を購入していたとしても、財産分与の対象になります。

夫婦の共有名義で住宅ローンを契約している

マイホームを夫婦の共有名義で組んで購入するケースもよくあります。
投資用不動産の名義が単独であっても、共同で融資を受けて購入した投資用不動産は、共有財産です。
したがって、離婚時には財産分与をおこなわなければなりません。

住宅ローンが単独名義でも夫婦共同で返済している

投資用不動産を購入する際に住宅ローンを夫の名義で組み、妻も資金を出して返済しているケースもあります。
この場合も共有財産であるため、財産分与の対象になります。
また、妻が連帯保証人になっている場合も同様です。
このように、夫婦の共有名義はもちろん、住宅ローンの名義や、投資用不動産の名義が、どちらかの単独であったとしても、それは共有財産です。
婚姻中に取得した財産は、離婚時に財産分与の対象になるということを覚えておきましょう。

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投資用不動産が財産分与の対象にならない場合

婚姻中に所有していた投資用不動産が、すべて財産分与の対象になるわけではありません。
先述したように、特有財産は財産分与の対象外です。
では、特有財産とは、具体的にどのようなものを指すのでしょうか。
そこで最後に、婚姻中に投資用不動産を所有していても、それが財産分与の対象にならない場合について解説します。
以下のようなケースは、特有財産とみなされ、財産分与をおこなう必要はありません。

相続や贈与で取得した

投資用不動産を、親からの相続や贈与によって取得するケースもよくあります。
たとえば、親が経営していたマンションを引き継いだり、知人からの贈与によって得たケースが挙げられます。
この場合、夫婦の寄与によって形成された財産ではないため、共有財産ではなく、特有財産に該当します。
したがって、離婚時の財産分与の対象とはなりません。
ただし、その不動産を維持するために、配偶者が尽力したことが認められた場合は、共有財産に該当する場合があります。
また、相続や贈与によって取得した不動産が、築年数が古く、リフォームが必要だったというケースもあるでしょう。
そのリフォーム費用を婚姻中の給与から支払った場合も、財産分与の対象になる可能性があります。

婚姻前に購入した

婚姻前に投資用不動産を購入し、婚姻中も所有しているケースも考えられます。
この場合も、特有財産に該当するため、財産分与の対象外です。

婚姻前に貯めた自己の財産で購入した

投資用不動産を婚姻中に購入したとしても、その資金が婚姻前に貯めた預貯金であった場合、自己の財産とみなされます。
先述のとおり、婚姻中の給与で購入した場合は、共有財産です。
しかし、婚姻前から所有していた資金で購入した場合は、特有財産であるため、財産分与をおこなう必要はありません。
ただし、婚姻中に貯めたお金を頭金にし、残りは住宅ローンを組んで投資用不動産を購入した場合、融資を受けた分については共有財産に該当します。
このように、特有財産とは、相続や贈与によって取得したものや、婚姻前から所有していたもの、自己の財産のみで購入したものが該当します。
ただし、特有財産にあたる投資用不動産を夫婦の協力によって維持した場合は、共有財産とみなされる可能性があります。
なお、共有財産なのか、特有財産なのかについて、しっかり区別できない場合は、基本的に共有財産と判断される点に注意が必要です。
特有財産に関する争いは少なくありません。
財産分与の対象ではないことを主張するためには、特有財産であることを証明する必要があります。
また、そもそも不動産を平等に分割することは困難です。
離婚を機に、投資用不動産の財産分与をおこなう際は、売却して現金化することをおすすめします。
現金化することによって、1円単位まで分配できるため、離婚時のトラブルも回避しやすくなるでしょう。

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まとめ

離婚する際には、婚姻中に夫婦の寄与によって築いた共有財産を、公平に分配する「財産分与」をおこなう必要があります。
財産分与については、婚姻中に所有していた投資用不動産が共有財産である場合は、夫婦で分けなければなりません。
不動産の財産分与は困難であるため、売却して現金化したうえで分配するのがおすすめです。
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