収益物件を売却する際にかかる税金とは？税金対策についても解説！

区分マンションやアパートを売却する際に、税金について不安に思う方も多いでしょう。
収益物件の売却時にかかる税金は、売主の工夫次第で節税することが可能です。
本記事では、収益物件を売却する際に生じる税金の種類や節税方法、確定申告の必要性などを解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件を売却する際に生じる税金の種類

収益物件を売却して利益が生じたら、所得税や住民税がかかります。
そのほかにも、物件の名義を変更する際に生じる税金などもあります。
まずは、収益物件の売却で発生する税金の種類から確認しておきましょう。

譲渡所得税

不動産売却によって譲渡所得（売却益）が生じると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、住民税と所得税の総称で、2037年までは復興特別所得税も課されます。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源に充てることを目的とした税金で、税額は所得税額の2.1％です。
譲渡所得が生じているかどうかは、次の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入する際に支払った費用です。
建物の建築代金や土地の購入代金、仲介手数料などが挙げられます。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却する際に支払った費用のことです。
売却時に支払った仲介手数料や印紙税のほか、土地の測量費なども該当します。
上記の計算式で求めた金額に所定の税率をかければ、譲渡所得税額を求められます。
税率は、不動産の保有期間が5年を超えるかどうかで異なるため注意しましょう。
5年超えの場合は長期譲渡所得と呼ばれ、税率は20.315％（所得税15.315％、住民税5％）です。
5年以下の場合は短期譲渡所得といい、税率は39.63％（所得税30.63％、住民税9％）と、約2倍の差があります。
譲渡所得税は売却益が生じた場合に課される税金なので、利益が生じなければ支払う必要はありません。

登録免許税

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要です。
その手続きの際にかかるのが登録免許税で、税額は不動産1件につき1,000円です。
たとえば、アパート1棟を売却する場合は、建物と土地のそれぞれに課税されるため、合計2,000円を支払います。
抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する際は、登録免許税とは別に3万円程度の報酬が必要となります。

印紙税

物件の新しいオーナーが決まったら、売主と買主で売買契約書を交わします。
その売買契約書にかかる税金が、印紙税です。
印紙税額は物件の取引価格に応じて異なり、収入印紙を貼って納税します。
ここでは、取引価格が500万円超えから1億円以下の場合にかかる印紙税額を記載します。

• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円

印紙税は、税法改正によって変更されることがあるため、売却前に国税庁のホームページで確認しておきましょう。

収益物件を売却したときの税金対策

収益物件を売却する際に、要件を満たせば特例を利用して税負担を軽減できます。
ここでは、収益物件の売却で利用できる特例の内容について、そのほかの税金対策とあわせて解説します。

事業用不動産の買換えの特例

この特例は、所有期間が10年超えの事業用不動産を買い換える際に利用できます。
事業用不動産を売却して、一定期間内に買換資産を取得した場合に、譲渡所得にかかる税金の一部が繰り延べされるという制度です。
原則として譲渡収入の20％、または譲渡収入のうち買換資産の価格の80％を超える部分にのみ課税される仕組みです。
売却金額より買い換えた金額の方が大きい場合は、売却金額に20～30％をかけた額を収入金額とし、譲渡所得の計算をおこないます。
売却金額より買い換えた金額の方が小さい場合は、その差額と買い換えた金額に、課税割合を掛けた額との合計額を収入金額として、譲渡所得の計算をおこないます。
あくまでも繰延べなので、税金が免除されるわけではありませんが、買い換え時の税負担を軽減することは可能です。
特例を利用するには要件を満たす必要があるため、ご自身が該当するかどうか、国税庁のホームページで確認しておきましょう。

青色申告を利用する

個人ができる税金対策として、確定申告を青色申告にする方法が挙げられます。
確定申告には白色申告と青色申告があり、控除額が大きいのは青色申告のほうです。
白色申告の基礎控除が一律38万円なのに対して、青色申告は最大65万円まで控除ができます。
電子帳簿を作成する手間などはありますが、節税効果を高めたい方は青色申告での申告がおすすめです。

印紙税を節約する

不動産の売買契約書は、売主と買主それぞれが保管するために2通作成するのが一般的です。
しかし、契約書は必ずしも2通作成する必要はなく、双方が納得すれば、1通だけ作成してあとはコピーで賄うことも可能です。
作成する契約書が1通だけで済めば、その分印紙税も半分になるため、売却時にかかるコストを軽減できます。
また、電子契約を用いて印紙税を節約する方法もあります。
2022年5月18日より、不動産取引においても電子契約が認められるようになりました。
電子契約であれば印紙を貼る必要がないため、印紙税の節約につながります。

収益物件の売却から確定申告・税金を納付するまでの流れ

収益物件を売却してから確定申告をし、税金を納付するまでの流れは次のとおりです。

• 収益物件を売却する
• 税務署から確定申告のお知らせが届く
• 必要書類を準備する
• 確定申告書を作成して提出する
• 税金を納める

ここでは、上記の流れのなかで押さえておきたいポイントを解説します。

確定申告のお知らせに返信する

アパートやマンションを売却すると、税務署から確定申告のお知らせが届きます。
売却により譲渡所得が生じていない場合は、申告が不要である旨を記載して返信すれば問題ありません。
譲渡所得が生じている場合は、売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告をする必要があります。
ハガキを無視すると、税務調査の対象になる可能性があるため、利益が出ていなくても返信するようにしましょう。

必要書類は早めに準備する

申告時には、次のようにさまざまな書類が必要になります。
確定申告書

申告書や譲渡所得の内訳書は、税務署で入手するほか、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
申告期限が近づいて慌てることのないよう、書類は早めに準備しておきましょう。

住民税と所得税は納税時期が異なる

所得税は、申告期間と同じ2月16日～3月15日までに支払います。
基本は現金での納付となりますが、申告時に振替納税の手続きをすれば、口座引き落としが可能です。
振替納税の場合、引き落としが4月下旬頃となり、納付期限を約1か月先延ばしにできる点がメリットです。
一方で住民税は、5〜6月頃に自治体から届く納付書を利用して、一括または4回に分けて納付します。
会社に勤めている方は、毎月の給料から天引きする「特別徴収」を選択することも可能です。

まとめ

収益物件を売却して利益が生じると、譲渡所得税がかかります。
そのほかにも、抵当権を抹消するための登録免許税、売買契約書に貼る印紙税も発生します。
売買契約書の作成を1通のみにする、特例を利用するなどして、節税につなげましょう。
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