リースバックの審査基準はやさしい？融資との違いや必要書類を解説

リースバックは、住宅ローンの支払いが苦しいときや、住み替えをせずにまとまった資金を得たいときの有効な選択肢の1つです。
しかし、一般的な売却とは仕組みが異なり、利用の際には審査があります。
融資を受けるときのような厳しい審査ではありませんが、審査基準や必要書類、そして融資との違いなどを事前に理解しておくと安心です。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区に不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にご覧ください。

リースバックと融資は審査に違いがある？

そもそも、リースバックの仕組みをご存じない方もいらっしゃるでしょう。
リースバックとは、リースバック会社に家を売却してまとまった資金を得ると同時に、買主に家賃を支払って引き続き同じ家に住み続けられる契約のことです。
転居のためではなく、資金調達のために不動産を売却したい個人にとっては、有力な資金調達方法となります。

リースバックと融資の違いとは

持ち家を活用して資金調達する方法として「不動産担保ローン」と「リバースモーゲージ」があります。
どちらも、持ち家を担保に金融機関から融資を受ける形で資金調達が可能です。
リースバックと融資の決定的な違いは、リースバックが「不動産を売却」するのに対し、融資は「不動産を担保に資金を借りる」点です。
そのため、リースバックと融資は審査基準にも違いがあります。
なお、リバースモーゲージは毎月利子のみを返済し、債務者が亡くなったときに、担保の不動産を売却して借入金を完済する仕組みです。

リースバックと融資の審査の違いとは

リースバックは、不動産の売買契約と同時に買主と賃貸借契約を結びます。
そのため「不動産の資産価値」と「個人の家賃支払い能力」の2点が審査されます。
不動産の資産価値については立地や建物の状態などを調査し、契約者の家賃支払い能力については、収入や借金の有無などが調査対象です。
一方で、融資は「不動産の担保価値」と「契約者にローンの支払い能力があるか」の2点が審査されます。
とくに、契約者の支払い能力については、信用情報機関を通して過去にローンの滞納などがなかったかということまで調査されます。
リースバックでは、信用情報機関での審査は不要なため、個人の審査については融資の審査よりも比較的やさしいです。

リースバックを利用するための審査基準や条件とは？

では、具体的にリースバックを利用するためには、どのような基準で審査されるのでしょうか。
主な条件は、以下の5点です。

①物件の状態

物件の状態は、将来の価値と売却自体に重大な問題がないかということが第一です。
その理由は、リースバックが買い取った物件は、契約者との賃貸借契約が終了後は、買戻しの特約等がない限り、第三者に売却できることを前提としているからです。
したがって、シロアリ被害や地盤沈下などの重大な欠陥があると、リースバックの審査に悪影響を及ぼします。
状態の悪い住宅は、低い価格で取引されたり、売却が困難になる可能性があり、リースバック会社にとって経済的損失となる可能性があるからです。

②心理的な瑕疵

建物の状態だけでなく、心理的な瑕疵についても審査基準です。
心理的な瑕疵とは、取引相手がその物件について心理的に忌避するような事柄を指します。
たとえば、以下のような項目が心理的瑕疵に該当します。

• その物件内で自殺や殺人事件などがあった
• 近隣に墓地や火葬場などの嫌悪施設がある
• 近隣に指定暴力団等の反社会的勢力が住んでいる

上記のような心理的瑕疵がある物件は、リースバックの審査に通らない可能性が高いです。
その理由は、前述のとおり第三者に売却するときに不利になるからです。

③名義人全員の同意

リースバック契約を円滑に進めるためには、対象不動産の名義人全員の同意が必要になります。
たとえば、相続や結婚を機に取得した不動産は、共同所有となるケースが考えられます。
このような場合、すべての所有者がリースバックの手続きに同意しているかが審査基準です。
その理由は単純で、法律上共有名義の不動産は、共有名義人全員の同意がないと売却できないからになります。
したがって、リースバックを開始する前に、名義人全員と十分な話し合いをおこない、後々の不一致や対立を避けることが望ましいです。

④売主の家賃支払い能力

リースバックの特徴は、物件を売却した後も、売主が家賃を支払って住み続けることができる点です。
そのため、売主が定期的に家賃を支払うことができるかどうかは、重要な基準となります。
売主の家賃支払い能力については、一般的に家賃保証会社が審査します。
家賃保証会社とは、家賃の支払いを保証する会社で、入居者が家賃を支払わない場合、その費用を立て替えてくれる会社のことです。
そのため、家賃保証会社の審査に合格することも重要な要件となります。

⑤住宅ローン残高

リースバックを利用する際に住宅ローンの支払いがまだ残っている場合は、その残高も審査基準になります。
リースバックの審査の際、住宅ローン残高は物件の売却価格よりも少ないことが望ましいです。
なぜなら、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合、物件の売却代金で負債を賄えないことを意味するからです。
住宅ローン残高が売却価格を上回る場合は、リースバックをおこなうことがむずかしくなります。
したがって、リースバックを検討する前の重要なステップは、物件の現在の市場価値を評価し、ローン残高と比較することです。

リースバックの審査・売却時の必要書類とは？

リースバックの手続きは、通常の不動産取引と同様に、必要書類がいくつかあります。
この章では、審査時と売却時に必要となる書類について解説します。

審査時の必要書類

リースバックの審査時に必要な書類は、以下の5つです。

• 所有権を証明する書類
• 本人確認書類
• 収入証明書
• 購入時の重要事項説明書
• 建築確認書

所有権を証明する書類は、売主がリースバックを希望する不動産の正当な所有者であることを確認するものです。
具体的には、登記済権利証や登記識別情報通知書が該当します。
本人確認書類は、運転免許証、パスポート、その他政府発行の身分証明書など、売主の身元を証明する公的な書類です。
本人確認は、リースバック契約を締結する人が本当に不動産の所有者であることを確認するために不可欠です。
収入証明書は、家賃の支払い能力を審査するうえで必要な書類になります。
たとえば、給与明細書、確定申告書、勤務先からの源泉徴収票などです。
購入時の重要事項説明書は、物件が合法的に建設されているかどうか、関連するすべての規制を遵守しているかどうかを確認するために必要となる場合があります。

売却時の必要書類

審査段階をクリアした後、売却を進めるための必要書類は以下のとおりです。

• 印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 住民票
• 測量図や境界確認書
• 建築確認済証

印鑑証明書は、売買契約書に押された実印の有効性を確認するための証明書です。
固定資産評価証明書は、市町村役場で入手可能な、固定資産税評価額に関する書類です。
リースバックでの売却にあたって、売主から買主へ所有権を変更する際の登記手続きの際に発生する登録免許税や買主と1年分の固定資産税を日割り清算する際に必要となります。
住民票は、売主の住所を確認するために必要となり、3か月以内に役所で発行したものです。
測量図や境界確認書は一戸建ての場合に必要となり、隣地所有者との境界トラブルを防ぐために必要です。
建築確認済証は、地域の規制や建築基準法に適合した建物を証明するために必要となります。

まとめ

リースバックの審査は、契約者について信用情報機関での調査はおこなわれないため、融資の審査に比べてやさしいです。
審査基準は、物件の状態や売主の家賃支払い能力、住宅ローン残高が売却価格を下回る金額かなどになります。
審査時には、物件の権利証や収入証明書などの必要書類もあります。
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