投資用マンションの売却に適したタイミングは？売却時の注意点も解説

投資用マンションを売却する際に「今売って損をしないだろうか」と不安になる方は少なくありません。
収益物件には売却に適したタイミングがあり、それを逃すと損をする可能性があります。
そこで今回は、投資用マンションの売却に適したタイミングについて、売却時の注意点も含めて解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で投資用マンションの売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

投資用マンションの売却に適したタイミングはいつ？

物件の売却に適したタイミングときくと、景気の良いときを思い浮かべる方は多いのではないでしょうか。
収益物件の場合は、好景気のとき以外にも、売却を検討したいタイミングが複数存在します。
高値売却を目指すためにも、投資用マンションの売却に適したタイミングを確認しておきましょう。

大規模修繕の前

区分マンションを所有している方は、毎月修繕積立金を支払っているでしょう。
管理組合は、この修繕積立金を使って、定期的に大規模修繕をおこないます。
区分マンションの場合、ほとんどのケースにおいて、修繕積立金は段階積立方式をとっています。
段階積立方式とは、最初は積立額を低く設定し、一定期間ごとに徐々に値上げしていく方式です。
修繕積立金は、築10年または築15年のタイミングで値上がりすることが多いため、その前に売却するのも選択肢の1つです。

路線価が上昇しているとき

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額です。
路線価と土地の面積をかけることで、おおよその土地価格を求めることができます。
この路線価が上昇しているときは、投資用マンションをより高値で売却できる可能性があります。
日常的に路線価を確認しておき、上昇したタイミングで売却するのもひとつの手です。
路線価は、国税庁のホームページで公表されている「路線価図・評価倍率表」を利用すれば調べられます。

家賃が近隣の相場よりも高いとき

区分マンションを売却する際に入居者がいると、購入希望者は内覧ができません。
内覧せずに購入するのは買主にとってもリスクがあるため、値下げが必要になるケースは多いです。
しかし、周辺エリアの相場よりも家賃が高い場合は、入居者がいても高値で売却できる可能性があります。
購入後すぐに高めの家賃収入を得られるとして、投資家から高い人気があるためです。
入居者がいる状態での売却活動は注意点も多いですが、高値で売れるチャンスだと捉えられるでしょう。

建物が築20年を迎える前

投資用マンションの資産価値は、築年数によって大きく変動します。
築20年以内の物件は評価額が高いため、新築と同様に35年の返済期間でローンの借り入れが可能です。
一方、築20年を超えた物件は、たとえ評価額が高くても、ローンを組める期間は15〜25年となってしまいます。
そうなると、月々の返済額も大きくなるため、売却時には一定以上の利回りが必要です。
さらに築35年を経過すると、金融機関によってはローンを組めなくなります。
よほど利回りの高い物件を除いては、築20年以内を目安に売却を検討するのがおすすめです。

投資用マンションを適切なタイミングで売却するための事前準備

不動産は流動性が低いため、売りたいと思ってすぐに売却できるわけではありません。
また、売却時には書類を集めたり、手続きをおこなったりしなければならず、時間がかかります。
適切なタイミングを逃さないよう、日程調整と事前準備は入念におこなっておきましょう。
ここからは、投資用マンションを売却するために必要な事前準備について解説します。

マンションの管理会社へ連絡する

まずは管理会社へ連絡して、組合員の資格喪失届を提出しましょう。
その際に、管理費や修繕積立金の清算もおこないます。
管理会社への連絡は、買主が決まったあとでも構いませんが、売却の意思は早めに伝えておくのがおすすめです。
早めに連絡しておけば、書類の提出方法や精算額を把握できるため、手続きがスムーズに進みます。

不動産市場や価格相場を調査する

不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身でもある程度の相場を調べておきましょう。
そうすれば、不動産会社が提示する査定額が適切かどうかを判断しやすくなります。
不動産ポータルサイトや公的価格などを参考にすれば、おおよその相場を把握することが可能です。
その際は、類似する物件の情報を最低でも3件以上は集めて、そこから平均を割り出すようにしましょう。

必要書類を準備する

不動産売却時には、さまざまな書類が必要になります。
投資用マンションの売却で必要となる書類は、おもに以下のとおりです。

• 登記簿謄本
• 権利証または登記識別情報
• マンションの管理規約や維持費などの書類
• 固定資産税納税通知書
• 購入時の売買契約書

そのほかにも、身分証明書や実印、印鑑証明書なども必要です。
なかには、取得するのに時間がかかる書類もあるため、早めに確認しておくことをおすすめします。

投資用マンションを適したタイミングで売却するための注意点

ここからは、投資用マンションの売却を成功させるための注意点を解説します。

準備期間を設けたうえで計画を立てる

不動産売却が完了するまでに、3〜6か月ほどかかるといわれています。
しかしこの期間は、不動産会社と媒介契約を結んでから物件を引き渡すまでの期間です。
不動産市場や価格相場を調査したり、書類を集めたりといった準備期間は含まれていません。
タイミングを逃さないためにも、準備期間を含めたうえで売却計画を立てるようにしましょう。

実績のある不動産会社に依頼する

投資用マンションは居住用マンションと異なり、売却時にさまざまな知識が必要になります。
たとえば、利回りや税金など投資に関する知識のほか、賃貸管理の見識なども持ち合わせていなければなりません。
居住用マンションの売買実績は多くても、投資用マンションは取り扱ったことがないという不動産会社もあります。
よりスムーズに売却するためにも、投資物件の売買実績がある会社に依頼するのがおすすめです。
そうすれば、プロの意見を参考にしながら売却活動を進められるため、より納得のいく不動産売却ができるでしょう。
弊社では、居住用の住宅だけでなく、投資・事業用物件などもお取扱いさせて頂いております。
投資用マンションの売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

売却時にはローンを完済している必要がある

投資用マンションにローンが残っている場合は、決済の段階で一括返済しなければなりません。
ローンを組んだ際に、金融機関がマンションに抵当権を設定しているためです。
抵当権とは、ローンの契約者が滞納した場合に、自宅を担保に取る権利のことをいいます。
抵当権が設定されている物件は売却できないため、決済と同時にローンを全額返済しなければなりません。
売却価格がローンの残債を下回る場合は、不足分を自己資金で賄う必要があります。
また、一括返済をする際に繰上げ返済手数料も発生するため、資金計画は入念に立てることが大切です。

まとめ

大規模修繕前や築20年を迎える前など、投資用マンションには売却に適したタイミングがあります。
いつ売却するのが良いかは、物件の状態や市場動向、景気なども考慮したうえで判断することが大切です。
タイミングを逃して損をしないよう、情報収集や書類の準備は早めにおこなっておきましょう。
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