不動産売却時の必要書類と取得方法は？売却前から決済まで段階別に解説

不動産を売却する際は、どのような書類が必要となるのか気になりますよね。
そこでこの記事では、不動産売却時に必要となる書類と取得方法を売却前、契約締結時、決済時と段階別に解説いたします。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前の必要書類と取得方法とは？

不動産売却をする際の一般的な流れとして、まずは不動産会社に査定依頼をし、査定額を参考に売却希望価格を決めます。
そして、仲介を依頼した不動産会社が売却する物件の広告を出し、買主を募ります。
そのため、不動産売却前は物件の詳細な情報が記載された資料が必要です。
また、売却価格を決める際の目安として住宅ローンの償還表もあったほうが良いです。
住宅ローンの償還表は、金融機関から取得できます。
売却する物件の種類ごとの必要書類は、以下のとおりです。

マンションの場合

マンションを売却する際の必要書類は、以下のとおりです。

• 購入時のパンフレット
• 管理規約
• 維持費がわかる書類

マンションを購入したときのパンフレットには、物件の構造や築年数、間取りや設備の詳細がわかりやすく記載されています。
そのため、物件の広告を出すときに役立ちます。
もしパンフレットを紛失している場合は、施工会社や管理会社に再発行してもらえるか問い合わせてみましょう。
また、管理規約も購入希望者にマンションのルールを説明するうえで必要となる書類のため、用意したほうが良いです。
たとえば、ペット飼育の可否や共用部分のルールは、買主からよく質問される事項です。
管理費や修繕積立金の費用も物件の広告を出す際に必要となるため、維持費が分かる書類も用意しましょう。

一戸建て・土地の場合

一戸建てや土地を売却する際の必要書類は、下記のとおりです。

• 間取り図・地積測量図
• 住宅性能評価書

間取り図や地積測量図には物件の方角や間取り、土地の形状が記載されているため、売却査定時や物件の広告を出す際に必要となります。
地積測量図は、法務局の窓口やホームページで取得することができます。
住宅性能評価書は必須ではありませんが、中古住宅を売却する際は用意しておいたほうが良いでしょう。
建物の劣化状況や個別性能が記載されるため、買主も安心して購入することができるからです。
住宅性能評価書は、登録住宅性能評価機関の評価員に依頼し、手数料を支払って検査することで取得できます。
費用は内容によって異なりますが、10万円ほどかかるでしょう。

不動産売却の契約締結時の必要書類と取得方法とは？

不動産売却の広告を出して無事に買主が決まった後は、不動産会社で売買契約締結の手続きをおこないます。
売買契約締結時の主な必要書類は、以下の5つです。

①印鑑証明書

不動産の売買契約書には、一般的に実印を押します。
その際に印鑑証明書を添付する必要があるため、有効期間3か月以内のものを市役所やコンビニなどで取得しておきましょう。
なお、近年はデジタル庁の推進で印鑑廃止の流れとなっているため、将来的には不要となる可能性もあります。

②本人確認書類

本人確認書類として住民票、運転免許証等も必要です。
住民票は市役所またはコンビニエンスストアで取得できます。
運転免許証をお持ちでない方は、そのほかの本人確認書類としてパスポートやマイナンバーカードが挙げられます。

③不動産の権利証

売却する不動産の権利を証明する書類も必須です。
権利証は「登記済証」または「登記識別情報」のいずれかになり、法務局で取得できます。

④固定資産税納税通知書

不動産売却の際は引き渡し後の固定資産税を買主に支払ってもらうため、固定資産税の額がわかる納税通知書も必要です。
固定資産税納税通知書は、毎年5月ごろに税務署から郵送されます。
紛失した場合は再発行ができないため、市役所等の窓口に相談して代わりとなる名寄帳の写しを発行してもらいましょう。

③建築確認済証・検査済証

一戸建ての売却の際に必要となる書類です。
購入時や建築時に取得する書類で、建築基準法に則って建てられた建物であることを証明する書類になります。
こちらの書類も紛失している場合は再発行ができないため、市役所等で代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。

④管理規約・管理組合総会議事録・長期修繕計画書

こちらはマンションを売却する際の必要書類です。
管理組合総会議事録や長期修繕計画書は管理会社から郵送されているでしょう。
もし紛失している場合は、管理会社にお問い合わせください。

⑤振込先がわかる書類

売却代金の振込先として、銀行口座の通帳なども用意しておいたほうが良いです。
通帳でなくとも金融機関名・支店名・口座番号がわかる書類を用意しておきましょう。

不動産売却の決済時の必要書類と取得方法とは？

不動産売却決済時にも契約締結時と同様に、本人確認書類や不動産の権利証、印鑑証明書などが必要となります。
そのほかの必要書類としては、下記のとおりです。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、所有権の移転登記をする際に必要となる書類です。
基本的に不動産の所有者移転登記は、決済と同時におこないます。
所有権移転登記をする際は登録免許税がかかり、固定資産評価額に対して課税されます。
その固定資産評価額を証明する書類として、固定資産評価証明書が必要となるのです。
一戸建てを売却する際は、土地と建物それぞれの固定資産評価証明書を取得します。
大阪市住吉区にある不動産の固定資産評価証明書は、大阪市内のすべての市税事務所・区役所・区役所出張所で取得できます。
手数料は1件につき300円で、コンビニエンスストアで取得する場合は200円で取得できますよ。

抵当権抹消登記の必要書類

住宅ローンが残っている不動産を売却した場合は、決済時に売却代金で住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを完済した際は、抵当権抹消登記の手続きも必要です。
抵当権抹消登記の手続きをする際の必要書類は、以下のとおりです。

• 登記済証または登記識別情報
• 登記原因証明情報
• 金融機関の資格証明書
• 登記事項証明書
• 委任状

登記事項証明書と委任状以外は、借り入れ先の金融機関から取得します。
登記事項証明書は抵当権が設定されていることを確認する書類になり、法務局で取得します。
委任状は、司法書士に依頼した場合の必要書類です。
抵当権抹消登記は自分で申請することもできますが、専門的で煩雑な手続きとなるため、一般的には司法書士に依頼します。
そのため、抵当権抹消登記に必要な書類も基本的には司法書士が用意しますよ。
ちなみに司法書士依頼した場合は、司法書士へ手数料を支払う必要があります。
日本司法書士会連合会が平成30年におこなった報酬アンケートによると、近畿地区の抵当権抹消登記の報酬相場は18,795円です。
このように費用がかかりますが、自分で必要書類を用意し登記申請する手間を考えると、司法書士に依頼したほうがスムーズでしょう。

まとめ

不動産売却をする際は売却前から決済まで、さまざまな必要書類を用意しなければなりません。
売主が市役所等に出向いて取得する書類もあれば、不動産会社が代理で取得できる書類もあります。
私ども「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」は、大阪市住吉区、住之江区、東住吉区での不動産売却を真摯にお手伝いいたします。
不動産売却に関するお悩みがあれば、お気軽に「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」までお問い合わせください。