事故物件はリフォームすべき?資産価値への影響や費用相場について解説

事故物件はリフォームすべき?資産価値への影響や費用相場について解説

この記事のハイライト
●事故物件のリフォームはある程度資産価値を維持できるが、リフォーム後も告知義務は残る
●事故物件をフルリノベーションをする際は、500~900万円程度かかる
●事故物件をリフォームする際の注意点は、リフォーム前に特殊作業を済ませることやリフォーム業者に事故物件であることを事前に伝えておくことである

事故物件を所有していらっしゃる方のなかには、リフォームをお考えの方も多いのではないでしょうか。
リフォームは、事故物件のマイナスのイメージを一新できる効果がありますが、注意しなければならない点もいくつかあります。
そこで、事故物件をリフォームすることは資産価値の維持につながるのか、またリフォーム費用の相場と注意点についても解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

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事故物件のリフォーム①資産価値の維持につながる?

事故物件のリフォーム①資産価値の維持につながる?

事故物件とは、自殺や殺人事件、孤独死など何らかの理由により前居住者が死亡してしまった経歴のある物件のことです。
ただし、日常のなかでの不慮の死(転倒や誤嚥など)・自然死などの場合は事故物件に含まれません。
ここでは、事故物件をリフォームすればそのまま資産価値を維持できるのか、またリフォームした際の告知義務について解説します。

事故物件のリフォームは資産価値を維持できる?

事故物件のような前居住者が事件などにより死亡した物件は、第三者からすれば「遺体がここにあった」ことを想像してしまうことがあるでしょう。
このような恐怖心や不快感などを与える物件は、法律上では「心理的瑕疵物件」として扱われます。
事故物件は、売却する際は前述した理由から価格が下がることが多いのが通常です。
そこで、事故物件はリフォームすれば資産価値を維持できるのでしょうか。
結論から言えば、事故物件のリフォームは資産価値をある程度維持することは可能です。
リフォームにより室内を一新すれば魅力的に見せることができ、恐怖心や不快感などの心理的瑕疵を抑えることができます。
つまり、価格の低下や資産価値の低下を防ぐことができるでしょう。
とくに、リフォームをおこなう際は、以下の点をリフォームすれば不快感を抑えることができます。

  • 壁や床の張り替え
  • 空調設備などの交換
  • 水回りのリフォーム

上記の部分を重視すれば心理的瑕疵を感じさせずに、ある程度の資産価値を維持できる可能性が高いでしょう。

リフォーム後の告知義務について

不動産売買では、売主は買主に対して物件の不具合・欠陥などの物理的瑕疵だけでなく、前述した心理的瑕疵についても伝える義務があります。
これを「告知義務」と言い、契約をするか否かの判断に重要な影響を与える事柄は、その事実を伝えなければなりません。
事故物件も当然、告知義務があります。
また、事故物件をリフォームしたからといって、告知義務がなくなるわけではないので注意しましょう。
リフォームをおこなっても、事故物件であったことの事実は消せないためです。
事故物件であることを隠蔽したまま売却した場合、その後事実が発覚すれば損害賠償を請求される可能性があるため、しっかりと告知義務を果たすことが重要です。

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事故物件のリフォーム②かかる費用の相場

事故物件のリフォーム②かかる費用の相場

事故物件をリフォームする際は、目的に合わせたリフォームによりかかる費用が異なります。
ここでは、資産価値を維持するためのリフォームと、不快感を払拭するためにおこなうべきリフォームに分けて解説します。

資産価値を維持するために必要なリフォーム

資産価値を維持するために、おこなったほうが良いリフォームが以下の2つです。
①水回りのリフォーム
トイレや洗面所など水回りのリフォームは、資産価値を維持するために欠かせないリフォームの1つです。
とくに事件死や事故死は浴室などの水回りを想像されてしまう可能性もあるため、水回りが綺麗であれば買い手が付きやすくなります。
水回りのリフォームの場合は、ユニットごとの交換を検討する必要があります。

  • トイレ+内装リフォーム:約20~30万円
  • 浴室の一式リフォーム:約90~100万円

ただし、使用するグレードやサイズによって費用は異なります。
②フルリノベーション
事故物件をリフォームしても告知義務は残るため、敬遠する方も多いです。
しかし、フルリノベーションをして全く別の間取りや内装などに変えれば、資産価値を維持でき価格を下げることなく売却できる可能性があります。
フルリノベーションをおこなう際の費用相場は、およそ500~900万円です。
フルリノベーションは、間取りや設備の配置から変更するため費用は高額になりますが、物件自体に価値を与えることができます。

不快感を払拭するために必要なリフォーム

不快感を取り除くためには、内装のリフォームをおこなうことがもっとも効果的です。
床にシミのあとが付いていたり、血痕のような汚れが付いていると買主は敬遠してしまいます。
壁や床をきれいな状態にすれば、事故物件とは感じさせないような明るい部屋にリフォームすることができます。
内装リフォームの費用相場は以下のとおりです。

  • 畳の交換:約8,000~1万2,000円(1畳あたり)
  • フローリングの張り替え:約3,000~4,000円(1㎡あたり)
  • クッションフロアの張り替え:約2,000~4,500円(1㎡あたり)
  • 壁紙の張り替え:約1,000~2,000円(1㎡あたり)

一戸建て壁をすべて張り替える場合は平均で約50万円、床をすべて張り替えると約70万円かかります。
そのため、壁・床をすべてリフォームする場合は約120万円かかることになるでしょう。

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事故物件のリフォーム③3つの注意点

事故物件のリフォーム③3つの注意点

事故物件をリフォームする際は、以下の3つの注意点に気を付けましょう。

  • 特殊清掃を済ませておく
  • 事故物件であることをリフォーム業者へ伝えておく
  • 現地調査では希望条件も伝えておく

それぞれの注意点をご説明します。

注意点①特殊清掃を済ませておく

特殊清掃はリフォームを始める前に済ませておくのが一般的です。
特殊清掃では、トイレや浴室の汚れや除去、換気扇・エアコンの清掃などをして、事故や事件が発生した物件を原状回復することが可能です。
また、特殊清掃をおこなう業者によっては、遺品の整理やお焚き上げまでおこなっている業者もあります。

注意点②事故物件であることをリフォーム業者へ伝えておく

リフォームをおこなう業者によっては、事故物件を扱っていない会社もあります。
そのため、リフォーム対象の物件が事故物件であることを事前に伝えておくことが大切です。
隠したままリフォームを進めると、事故物件だと発覚した時点で契約を打ち切られてしまう可能性もあります。
また、事故物件であることを伝えておけば、リフォーム業者によっては事故物件に適したリフォームを提案してくれるかもしれません。
そのため、リフォームを依頼する際に伝えておくようにしましょう。

注意点③現地調査では希望条件も伝えておく

リフォームする際は、工事をおこなう前に現地調査をおこないます。
その際に、予算や希望条件などを伝えておくと、現地調査がスムーズにおこなえるでしょう。
その際は、箇条書きにまとめた要望書などを準備しておくことをおすすめします。

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まとめ

事故物件をリフォームすれば、不快感などの心理的瑕疵を和らげることができ、資産価値をある程度まで維持することが可能です。
しかし、リフォームをしても告知義務は残ってしまう点に注意が必要です。
リフォームは高額となるケースもあるため、目的に合わせて検討することをおすすめします。
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堂前利之

部署:あびこ店 店長

資格:宅地建物取引士、不動産仲介士®、相続診断士®、土地活用プランナー®


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