離婚を機に建てたばかりの新築の家を売却する方法について！離婚時の注意点を解説

不動産を売却する方のなかには、「離婚をきっかけに自宅を手放したい」という理由を挙げるケースも珍しくありません。
しかし、それが建てたばかりの家の場合、住宅ローンの借入残高や、どちらが居住するのかなど、注意しなければならないことがいくつかあります。
そこで今回は、離婚を機に建てたばかりの家を売却する方法や、どちらかが住み続ける方法、離婚時の注意点について解説します。
大阪市住吉区で、新築物件を購入直後に離婚をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

離婚を機に建てたばかりの家を売却する方法

家を購入する際、ほとんど方が住宅ローンを利用します。
そして、住宅ローンの返済中に家を売却するケースも少なくありません。
しかしその場合、住宅ローンの状況が「オーバーローン」なのか、「アンダーローン」なのかによって、売却の進め方が異なります。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、家の売却価格より住宅ローンの残高のほうが上回っている状況のことです。
家の購入直後は、このオーバーローンであるケースがほとんどです。
オーバーローンの場合は、家の売却代金を返済に充てても、住宅ローンを完済できないため、通常の不動産売却をおこなうことはできません。
なぜなら、住宅ローンが残っている不動産には、抵当権が設定されているからです。
抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に、対象の不動産を差し押さえて売却し、債権を回収する権利を指します。
いわば「担保」のことです。
抵当権が付いたままの状態で不動産を売却することはできません。
抵当権は、残債を完済することで抹消できます。
つまり、オーバーローンの場合は債務が残るため、抵当権を抹消できないのです。
オーバーローンの家を売却するためには、不足分を自己資金などから捻出するか、「任意売却」という方法をとる必要があります。
任意売却とは
任意売却とは、家を売却しても債務が残る場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
オーバーローンであるけど、家を手放して新しい生活に移りたいという方にとっては、選択肢の1つだといえます。
また、任意売却をおこない、債務が残った場合は、金融機関と交渉のうえ、分割返済が認められる場合があります。
ただし、離婚後も返済が続くため、返済の方法などについて話し合わなければなりません。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、家の売却価格より住宅ローンの残高のほうが下回っている状況のことです。
この場合、売却代金を得ると同時に住宅ローンを完済することを前提に、不動産を売却できます。
なお、アンダーローンの場合、売却代金で完済したあとに残ったお金は、財産分与の対象です。
財産分与とは
婚姻期間中に夫婦の寄与によって形成・維持した共有財産は、離婚の際に分けなければなりません。
これを「財産分与」といいます。
結婚後に購入した家は、夫婦の共有財産です。
したがって、その家を売却して得たお金は、離婚の際に1/2ずつ分けるのが原則です。
ただし、夫婦の話し合いにより、異なる割合で財産分与をおこなうこともできます。

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離婚しても建てたばかりの家に住み続ける方法

前章では、離婚を機に家を売却する方法について解説しましたが、家をそのまま残し、どちらかが住み続けるケースも多くあります。
そのなかで考えられるパターンを、いくつかご紹介します。

名義人が住む

たとえば、登記簿上も住宅ローンも、夫が単独名義になっているとします。
住宅ローンを単独で契約している名義人がそのまま住み続け、返済していくことには、とくに問題はありません。
この場合は、妻が住宅ローンの半分を夫に支払う形で財産分与をおこなうのが一般的です。
ただし、先述のとおり、財産分与の方法や割合は、当事者同士で話し合って決めることができます。
妻に住宅ローンの支払いを求めず、そのまま夫が住み続けるケースもよくあります。

名義人でない方が住む

夫が名義人の家に、離婚後、妻が住み続けるケースもあるでしょう。
この場合、夫が住宅ローンを滞納する可能性も考えられます。
そうなると、最終的には家は差し押さえられ、強制的に退去を求められるという事態になりかねません。
したがって、名義人でない方が住み続けることは避けましょう。

名義変更をする

名義人でない方が住むのは危険であることを先述しましたが、では妻の名義に変更すれば良いのではないか、と思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、住宅ローンの返済中に名義を変更することはできません。
妻が名義人になるためには、住宅ローンの借り換えをおこなう必要があります。
妻の名義で借り換えができれば、単独名義の方が住むのと同じ状況になるため、とくに問題は発生しません。
ただし、借り換えをおこなうためには、金融機関の審査に通る必要があります。
新たに名義人となる方の年齢や所得などによって、借り換えられない可能性もあります。
このように、家を建てたばかりで住宅ローンが残っている家に、離婚したあとも名義人以外の方が住み続けるには、リスクが生じます。
そもそも、住宅ローンの名義人、登記簿上の名義人、実際に居住する方は、一致していなければならないことを頭に入れておきましょう。

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離婚を機に建てたばかりの家を売却する際の注意点

離婚を機に家を売却するにあたって、その家が建てたばかりの場合、住宅ローンの返済や、どちらが住むのかなど、問題になることが多くあります。
では、そのような問題が大きなトラブルにならないようにするために、どのようなことに注意すると良いのでしょうか。
そこで最後に、家を建ててすぐに離婚する際の注意点について解説します。

注意点1：離婚協議書を公正証書にしておく

離婚にともない、夫婦で取り決めたことは、しっかりと書類にして残しておくことが大切です。
たとえば、住宅ローンのことだけでなく、慰謝料や子どもの養育費など、大切なことを口約束で終わらせるのは危険です。
したがって、離婚協議書を作成し、それを公正証書にしておくことをおすすめします。

注意点2：ローンの負担割合について話し合う

住宅ローンの返済については、夫婦で折半するのが基本です。
しかし、慰謝料や養育費を支払う側にとっては、さらに住宅ローンの返済をおこなうことは大きな負担です。
離婚後の状況によって、夫婦に差が生じすぎないよう、住宅ローンの負担割合について夫婦で話し合うようにしましょう。

注意点3：離婚しても連帯保証は解除されない

住宅ローンを組む際に、名義を夫にし、妻が連帯保証人となっているケースもあるでしょう。
その場合、離婚したからといって、連帯保証は解除されません。
なぜなら、契約者と連帯保証人が離婚したことは、金融機関にとって関係のないことだからです。
もし、離婚後に元夫が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人である元妻に返済の義務が生じます。
このようなことから、住宅ローンが残っている家を離婚後に所有し続けると、さまざまなリスクを抱えることになります。
したがって、家を建てたばかりで、住宅ローンの大半が残っている状態で離婚するのであれば、家を売却して完済したほうがトラブルを回避できるでしょう。

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まとめ

家を建てたばかりのときは、多額の住宅ローンが残っている状態です。
住宅ローンが残っていると、返済をどうするかが大きな問題となり、また、所有し続けることは大きな負担になる可能性が高いです。
建てたばかりの家は、高値で売却できる可能性もあるため、離婚する場合は、家を売却して手放すことを検討しましょう。
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