不動産売却で譲渡損失が発生するケースとは？利用できる特例も解説

不動産売却をして購入した金額よりも、売却金額が少ないと譲渡損失が生じてしまいます。
しかし譲渡損失が出ても、確定申告をすることで税金を軽減する特例を利用できるため、あらかじめ必要条件などを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却での譲渡損失とは何かや譲渡損失の際に利用できる特例と、特例を受けるための確定申告について解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産売却で発生する譲渡損失とは？

不動産売却の際には、必ずしも利益が出るとは限りません。
場合によっては損失が発生するケースもあります。
ここでは譲渡損失とはなにかについて解説します。

譲渡損失とは

長く利用してきた不動産を売却する際に、購入した価格よりも売却価格が上回っていることは滅多にありません。
よほど不動産の価値が高騰していれば話は別ですが、購入した際に新築だった場合はとくに売却で損失が生じてしまいます。
これを譲渡損失または売却損といいます。
反対に、売却で出た利益を譲渡益や売却益といいます。
譲渡損益かどうかは、譲渡所得を計算してプラスかマイナスかで判断します。
譲渡所得は、不動産を購入する際にかかった費用と売却時に発生した費用を売却価格から差し引いて求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
譲渡所得がプラスの場合は税金がかかるため、確定申告が必要になります。
一方で、譲渡所得がマイナスとなり譲渡損失となった場合は、課税する所得がないため税金はかかりません。

譲渡損失でも確定申告すれば軽減措置が受けられる

譲渡損失となった場合は税金がかからないため、確定申告は原則不要です。
ただし、譲渡損失が出た場合でも確定申告をすれば、他の所得と相殺して住民税や所得税を減らすことができます。
これを「損益通算」と呼び、翌年以降の所得からも控除することが可能です。
そのため、不動産売却により売却損が発生したからといって、必ずしも損をするわけではなく、むしろ税金の軽減措置を受けられ節税対策につながります。

不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかる

譲渡損失ではなく売却益が出た場合は、譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）が課せられます。
譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得（売却益）にかかる税金は、不動産を所有していた期間によって異なり、5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315%です。
なお、前述の税率は、2037年まで所得税に対してかかる2.1%の復興特別所得税を含んでいます。

不動産売却で譲渡損失が出た場合に利用できる特例とは

不動産売却で譲渡損失が出た場合、ほかの所得と相殺できる「損益通算」と、売却した年で相殺しきれない場合に翌年に繰り越せる「繰越控除」を利用することができます。
繰越控除は、売却した年の翌年から最大で3年間繰り越して控除することが可能です。
つまり、売却した年と合わせると4年間の住民税や所得税を軽減できることになります。
譲渡損失が出た場合に、確定申告をすることで損益通算と繰越控除を利用できる特例は、以下の2つがあります。

• マイホームを買換えた際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

それぞれの特例と利用条件についてご説明します。

特例①マイホームを買換えた際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えのために、不動産売却した際に適用される特例です。
特例を利用するには「売却するマイホームの条件」と「買い換えるマイホームの条件」をそれぞれ満たす必要があります。
売却するマイホームの条件
売却するマイホームについての必要条件は以下のとおりです。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• 500㎡以上の敷地を売却した場合は500㎡までの損失が対象である
• 前年もしくは前々年に、本特例の適用を受けていないこと

以上が売却する物件に関する条件です。
買い換えるマイホームの条件
続いて、買い換えるほうのマイホームは以下の条件を満たす必要があります。

• 売却の翌年12月31日までに借り入れにより取得すること
• 取得した翌年の12月31日までに、居住または居住見込みであること
• 居住用の床面積が50㎡以上であること
• 住宅ローンは融資期間が10年以上かつ特例を利用した年の年末にローン残債があること

なお、この特例は住宅ローン減税制度と併用可能です。
ただし、特例を受けているあいだに所得が3,000万円以上ある年については、特例の対象外になります。

特例②特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えを伴わないマイホームを売却した際に利用できる特例です。
特例を利用するためには、以下のように売却するマイホームの条件を満たす必要があります。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• 売却の前日に売却するマイホームにかかる償還期間が10年以上あり、住宅ローン残債があること
• 住宅ローンの残債が売却価格を超えていること

翌年に繰り越しできる損失の金額は「売却した譲渡損失額」か「売却した前日の住宅ローン残債から売却価格を引いた金額」のいずれかの損失が少ないほうに適用されます。
また、この特例も買い換えと同様に所得が3,000万円以上の年は、対象外となるため注意しましょう。

不動産売却による譲渡損失の特例を受けるために必要な確定申告とは

不動産売却で譲渡損失が発生し、損益通算や繰越控除などの特例を受けるためには確定申告が必要です。
つまり、確定申告をしなければ、条件を満たしていても特例は適用されないため注意しましょう。
確定申告は、譲渡損失が発生した翌年におこないます。
確定申告は以下の流れで進めていきます。

STEP1：必要書類を集める

確定申告の際には、確定申告書、譲渡所得の内訳書、分離課税用の申告書、住民票、登記事項証明書（写し）、売買契約書（写し）、ローン残高証明書が必要です。
また、買い換えの特例を利用する場合は、買い換えた資産を証明する書類なども必要になります。
確定申告に必要な書類は種類が多いため、詳細は国税庁のホームページで確認しておくと良いでしょう。

STEP2：確定申告の手続きと申請時期

確定申告は、不動産売却をおこなった年の翌年2月16日から3月15日までにおこないます。
申請書は税務署の窓口もしくは郵送でも可能です。
また、インターネットに接続できる環境があれば、国税庁のホームページからオンライン申請（e-Tax）をすることもできます。
自宅から必要な書類を作成でき、なおかつデータ送信までおこなうことが可能です。

STEP3：還付金を受け取る

確定申告により過払いの税金がある場合は、還付金が指定した口座へ入金されます。
なお、2年目以降に繰越控除を受ける場合も、損失申告用の確定申告書の提出が必要になるため、忘れないようにしましょう。

まとめ

不動産売却では必ずしも売却益がでるわけではなく、売却損（譲渡損失）となることもあります。
しかし、譲渡損失となっても確定申告をすることで、ほかの所得と相殺できたり、翌年に損失を繰り越せたりと税金での軽減措置を受けることができます。
ただし、確定申告をしなければ損益通算や繰越控除の特例は適用できないため、忘れずに申告するようにしましょう。
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