2023-05-09
不動産売却をして購入した金額よりも、売却金額が少ないと譲渡損失が生じてしまいます。
しかし譲渡損失が出ても、確定申告をすることで税金を軽減する特例を利用できるため、あらかじめ必要条件などを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却での譲渡損失とは何かや譲渡損失の際に利用できる特例と、特例を受けるための確定申告について解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。
\お気軽にご相談ください!/
不動産売却の際には、必ずしも利益が出るとは限りません。
場合によっては損失が発生するケースもあります。
ここでは譲渡損失とはなにかについて解説します。
長く利用してきた不動産を売却する際に、購入した価格よりも売却価格が上回っていることは滅多にありません。
よほど不動産の価値が高騰していれば話は別ですが、購入した際に新築だった場合はとくに売却で損失が生じてしまいます。
これを譲渡損失または売却損といいます。
反対に、売却で出た利益を譲渡益や売却益といいます。
譲渡損益かどうかは、譲渡所得を計算してプラスかマイナスかで判断します。
譲渡所得は、不動産を購入する際にかかった費用と売却時に発生した費用を売却価格から差し引いて求めます。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
譲渡所得がプラスの場合は税金がかかるため、確定申告が必要になります。
一方で、譲渡所得がマイナスとなり譲渡損失となった場合は、課税する所得がないため税金はかかりません。
譲渡損失となった場合は税金がかからないため、確定申告は原則不要です。
ただし、譲渡損失が出た場合でも確定申告をすれば、他の所得と相殺して住民税や所得税を減らすことができます。
これを「損益通算」と呼び、翌年以降の所得からも控除することが可能です。
そのため、不動産売却により売却損が発生したからといって、必ずしも損をするわけではなく、むしろ税金の軽減措置を受けられ節税対策につながります。
譲渡損失ではなく売却益が出た場合は、譲渡所得税(住民税・所得税・復興特別所得税)が課せられます。
譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得(売却益)にかかる税金は、不動産を所有していた期間によって異なり、5年以下の場合は39.63%、5年超の場合は20.315%です。
なお、前述の税率は、2037年まで所得税に対してかかる2.1%の復興特別所得税を含んでいます。
この記事も読まれています|不動産売却を住みながらおこなう方法とは?メリットとデメリットもご紹介\お気軽にご相談ください!/
不動産売却で譲渡損失が出た場合、ほかの所得と相殺できる「損益通算」と、売却した年で相殺しきれない場合に翌年に繰り越せる「繰越控除」を利用することができます。
繰越控除は、売却した年の翌年から最大で3年間繰り越して控除することが可能です。
つまり、売却した年と合わせると4年間の住民税や所得税を軽減できることになります。
譲渡損失が出た場合に、確定申告をすることで損益通算と繰越控除を利用できる特例は、以下の2つがあります。
それぞれの特例と利用条件についてご説明します。
マイホームの買い換えのために、不動産売却した際に適用される特例です。
特例を利用するには「売却するマイホームの条件」と「買い換えるマイホームの条件」をそれぞれ満たす必要があります。
売却するマイホームの条件
売却するマイホームについての必要条件は以下のとおりです。
以上が売却する物件に関する条件です。
買い換えるマイホームの条件
続いて、買い換えるほうのマイホームは以下の条件を満たす必要があります。
なお、この特例は住宅ローン減税制度と併用可能です。
ただし、特例を受けているあいだに所得が3,000万円以上ある年については、特例の対象外になります。
マイホームの買い換えを伴わないマイホームを売却した際に利用できる特例です。
特例を利用するためには、以下のように売却するマイホームの条件を満たす必要があります。
翌年に繰り越しできる損失の金額は「売却した譲渡損失額」か「売却した前日の住宅ローン残債から売却価格を引いた金額」のいずれかの損失が少ないほうに適用されます。
また、この特例も買い換えと同様に所得が3,000万円以上の年は、対象外となるため注意しましょう。
この記事も読まれています|空き家を自分で管理する方法とは?管理の目的と必要な道具を解説
\お気軽にご相談ください!/
不動産売却で譲渡損失が発生し、損益通算や繰越控除などの特例を受けるためには確定申告が必要です。
つまり、確定申告をしなければ、条件を満たしていても特例は適用されないため注意しましょう。
確定申告は、譲渡損失が発生した翌年におこないます。
確定申告は以下の流れで進めていきます。
確定申告の際には、確定申告書、譲渡所得の内訳書、分離課税用の申告書、住民票、登記事項証明書(写し)、売買契約書(写し)、ローン残高証明書が必要です。
また、買い換えの特例を利用する場合は、買い換えた資産を証明する書類なども必要になります。
確定申告に必要な書類は種類が多いため、詳細は国税庁のホームページで確認しておくと良いでしょう。
確定申告は、不動産売却をおこなった年の翌年2月16日から3月15日までにおこないます。
申請書は税務署の窓口もしくは郵送でも可能です。
また、インターネットに接続できる環境があれば、国税庁のホームページからオンライン申請(e-Tax)をすることもできます。
自宅から必要な書類を作成でき、なおかつデータ送信までおこなうことが可能です。
確定申告により過払いの税金がある場合は、還付金が指定した口座へ入金されます。
なお、2年目以降に繰越控除を受ける場合も、損失申告用の確定申告書の提出が必要になるため、忘れないようにしましょう。
この記事も読まれています|不動産売却の際の確定申告のポイントとは?必要書類や期間を解説!
不動産売却では必ずしも売却益がでるわけではなく、売却損(譲渡損失)となることもあります。
しかし、譲渡損失となっても確定申告をすることで、ほかの所得と相殺できたり、翌年に損失を繰り越せたりと税金での軽減措置を受けることができます。
ただし、確定申告をしなければ損益通算や繰越控除の特例は適用できないため、忘れずに申告するようにしましょう。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区の不動産売却なら「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」へ。
売却を専門としたスタッフが、論より実績で安心・安全にスピード感をもって対応させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。
リースバックにおける2種類の契約とは?自主退去と強制退去の違いも解説
共有名義のマンションを売却する方法とは?持分のみを売却する方法も解説
マンション売却時に多い失敗とは?事例や失敗しないためのポイントも解説!
築40年以上の住宅を放置するリスクについて!売却方法も解説
この記事のハイライト ●離婚前に不動産を売却すると贈与税がかかる可能性がある●オーバーローンの場合は任意売却を検討する必要がある●ご自身の状況に合わせて媒介契約を選ぶことが...
2023-01-08
この記事のハイライト ●住宅ローンの返済が苦しくなってきたら滞納する前に金融機関に相談する●住宅ローンを滞納し続けると分割払いができなくなり一括返済を求められる●競売にかけ...
2023-01-14
この記事のハイライト ●リースバックの主な注意点は、買取価格・買戻価格・賃貸期間の3点●リースバック契約は家賃などの賃貸借契約に関するトラブル事例が多い●トラブルを防ぐには...
2023-01-24
この記事のハイライト ●離婚で家を財産分与する方法は、売却する方法と家を残して不動産評価額をもとに分配する方法があるが、いずれも住宅ローンの残債がある場合は注意が必要●家に...
2023-02-15
この記事のハイライト ●自宅の査定を依頼する際には購入時の書類を準備しておくとスムーズに売却を進められる●住宅ローンが残っている場合は残高の確認が必要●査定時には登記簿謄本(登記事項証明書)や固定資産評...
2024-04-30
【無料】簡単3分で入力完了!!今すぐお問い合わせ不動産の売却をするとなると、なるべく高く、早く売却したいものですよね。売却活動をはじめるうえで、「不動産会社選び」が重要です。どのような基準で不動産会社を選べばいいのか分か...
2023-12-23
この記事のハイライト ●相続した不動産は、売却前に相続登記の手続きが必要●不動産売却後にかかる税金は、特例を活用することで軽減される●相続した不動産を売却する際は、契約不適合責任や遺産分割方法に要注意 ...
2022-12-27
この記事のハイライト ●不動産売却における広告には、インターネットでの発信やチラシ配布など5種類ある●広告にかかる費用は、基本的に不動産会社が負担する●特別に依頼した広告の場合は、その広告にかかった費用...
2022-12-18