住宅ローンが返済不可になったら？対処法や競売までの流れを解説！

無理のない返済計画を立てて住宅ローンを組んだつもりでも、急な収入減少や転職などによって返済が困難になることは珍しくありません。
もし住宅ローンが返済不可になってしまったら、どのような対処が必要なのでしょうか。
この記事では、住宅ローンが返済不可になったときの対処法とその後の流れを解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区にお住まいで、住宅ローンの返済にお困りの方はぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済不可になったときの対処法

住宅ローンの返済が苦しく感じてきたら、早めに対処することが重要です。
ここでは住宅ローンを滞納する前にできる対処法をご紹介します。

借り入れ先の金融機関に相談する

「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」と感じる場合に、まずおこなっていただきたいのが金融機関への相談です。
早めに相談すれば、月々の負担が減るように返済スケジュールを調整してくれる可能性があります。
たとえば、金利1%で3,000万円の住宅ローンを組んでいるとしましょう。
金融機関に相談して返済期間を30年から35年に延ばした場合、月々の返済額を1万円ほど減らすことができます。
金融機関によっては一定期間返済を猶予してくれることもあるため、返済が困難になり始めたら早めに相談するようにしましょう。

借り換えを検討する

現在組んでいる住宅ローンの金利が高めであれば、借り換えを検討するという選択肢もあります。
今よりも低い金利の住宅ローンに借り換えできれば、月々の返済額を減らせるかもしれません。
ただし借り換えをおこなう際は数十万の諸費用がかかるため、費用をかけてでも借り換えする価値があるか慎重に判断することが大切です。

保険を適用できないか確認する

療養により住宅ローンの返済が困難になっている場合は、保険の適用が可能かどうか確認してみましょう。
住宅ローンを組む際には、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入しています。
団体信用生命保険と聞くと死亡時の補償というイメージが強いですが、プランによっては疾病時にも保険金を受け取れる可能性があります。
ご自身がどのようなプランに加入しているか、改めて確認してみましょう。

家を売却する

滞納してしまう前に、家を売却してローンの返済にあてるという選択肢もあります。
家を手放すことになりますが、住宅ローンの返済がなくなるので家計の改善に繋がるでしょう。
なお、すでに滞納している場合や売却価格よりも残債のほうが多い場合は、一般的な売却ではなく「任意売却」を検討することになります。
任意売却とは住宅ローンを返済できないときに、金融機関から許可を得て不動産を売却することです。
任意売却の特徴やメリットなどは後ほど解説します。

住宅ローンが返済不可になったら競売にかけられる

ここまでご紹介してきた対処法では解決できずに、住宅ローンを滞納し続けると自宅は競売にかけられてしまいます。
ここでは、住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでに、債務者にどのようなことが起こるのかを解説します。

金融機関から督促状や催告書が送られてくる

住宅ローンを滞納して3か月ほど経過すると、金融機関から督促状や催告書が届きます。
督促状も催告書も、債務者に支払いを求めるという意味では同じです。
ただし、催告書には入金を求める内容だけでなく「入金がなければ法的措置に訴える」という内容も記載されています。
催告書が届いたら金融機関からの最終通告だと考え、早急に対処する必要があるでしょう。

住宅ローンの一括返済を求められる

住宅ローンを滞納し続けて6か月ほど経過すると、期限の利益を喪失して金融機関から一括返済を求められます。
期限の利益の喪失とは、住宅ローンを分割で支払う権利がなくなったことを意味します。
月々の返済が苦しい状況で、一括返済できるだけのお金を用意できる方はほとんどいないでしょう。
一括返済を要求されてもなお滞納を続けると、代位弁済通知書が届きます。
代位弁済とは、保証会社が債務者に代わって住宅ローンを一括返済することです。
代位弁済がなされると債権が金融機関から保証会社へ移行するため、その後は保証会社からローンの一括返済を求められます。

競売にかけられる

滞納してから10か月ほど経過すると、保証会社はお金を回収するために裁判所へ競売を申し立てます。
競売とは債権者が住宅ローンを回収するために、担保にしていた不動産を強制的に売却することです。
競売では所有者が売却価格を決めるのではなく、買い手が希望価格を提示します。
そのなかでもっとも高い金額を付けた方が不動産を購入できるという仕組みです。
競売物件は市場価格よりも3〜5割ほど低い価格で取引されることが多いため、売却後もローンを完済できない可能性があります。
残った債務に関しては基本的に一括返済しなければならず、対応できずに自己破産を選択する方も少なくありません。

住宅ローンが返済不可になったら任意売却を検討する

前述したように、住宅ローンの滞納を続けると自宅は競売にかけられてしまいます。
競売は所有者にとってデメリットが大きいため、競売にかけられてしまう前に任意売却を検討しましょう。
ここでは任意売却とはなにか、どのようなメリットがあるのかを解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、債務者がローンを返済できなくなったときに、債権者である金融機関から許可を得て不動産を売却することです。
本来であれば、住宅ローンが残ったままでは不動産を売却できないため、完済してから売り出さなければなりません。
しかし売却価格よりも残債のほうが多い場合は、自己資金をあててもローンを完済できない可能性があります。
このような場合に、債権者である金融機関から許可を得て住宅ローンが残ったまま不動産を売却することを「任意売却」といいます。

任意売却のメリット

任意売却も競売も、家を売却して住宅ローンの返済にあてるという意味では同じです。
しかし任意売却には競売にないメリットがたくさんあるため、任意売却ができるように手続きを進めていくことをおすすめします。
任意売却の具体的なメリットは以下のとおりです。

• 競売より高値で売却できる可能性が高い
• 売却後の残債については分割返済の交渉ができる
• 引き渡し日の調整ができる

競売は市場価格の3〜5割ほど安い価格で取引されるのが一般的なので、売却後も債務が多く残る可能性があります。
一方で任意売却は市場価格に近い価格で売り出せるため、競売よりも残債を少なくできる点がメリットの1つです。
また任意売却では、残った債務を月々の分割払いにしてもらうよう交渉ができます。
競売の場合は一括返済を要求されるのが一般的で、支払いができずに自己破産に進む方も少なくありません。
そのほかにも、任意売却には引き渡し日の調整ができるなどのメリットがあります。
競売は所有者の都合に関係なく手続きが進むため、引き渡し日が決定されたらその日までに退去しなければなりません。

まとめ

住宅ローンを滞納し続けると、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
現在住宅ローンを滞納してしまっている場合は、早めに不動産会社に相談して任意売却に向けて行動しましょう。
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住宅ローンの返済にお困りの方や任意売却をご検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。