2023-01-24
住宅ローンの返済がむずかしい方やまとまった現金が欲しい方などは、リースバックを検討することもあるでしょう。
しかし、リースバックは内容を正しく理解しておかないと思わぬトラブルに見舞われる可能性があります。
この記事では、リースバックのトラブルにおける注意点と事例、トラブルを回避するための対策について解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区でリースバックを検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。
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リースバックとは、自宅を売却後も買主に家賃を支払うことで自宅にそのまま住み続けることができるサービスのことです。
リースバックを利用するメリットは、自宅に住み続けながらまとまった現金(自宅の売却代金)が手に入る点です。
しかし、リースバックを利用する際は、トラブルを回避するためにも以下の3点に注意しましょう。
リースバックは、不動産会社と自宅の売買契約+賃貸借契約を結ぶ売却方法になります。
そのため、買主を探して売却するよりもスピーディに自宅を売却できる反面、相場よりも安い価格になりやすい点に注意が必要です。
リースバックは、一般的に市場価格の70%前後の価格での売却となります。
リースバックが相場よりも安くなる理由は、買主の不動産会社が売買契約後も売主と賃貸借契約を結ぶことで、自由に物件を使用できない制限があるからです。
リースバックを利用する方のなかには、自宅を一旦売却したあとに「予算に余裕ができたらまた買い戻したい」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
リースバックの契約では、賃貸借契約終了後に売主が自宅を買い戻す特約を結ぶこともできます。
しかし、その際は買戻価格に注意が必要です。
買戻価格は一般的に、手数料や諸費用を加算するため市場価格よりも10~30%ほど高くなります。
そのため、いざ自宅を買い戻したいと思ったときに資金が足りずに買い戻すことができない恐れがあります。
リースバックでは、売却後の賃貸借契約の期間が短くてトラブルとなるケースがあります。
一般的には、賃貸借契約は2年以内となります。
通常であれば、賃貸借契約の期間終了後は更新するか引っ越しするかを売主が選ぶことができます。
しかし、不動産会社によっては、賃貸借契約の期間満了後に契約更新ができず、売却した自宅に長く住み続けることができなくなる可能性もあるでしょう。
そのため、リースバックを利用する際は、賃貸期間についてもしっかりと確認することをおすすめします。
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リースバックを利用する際の注意点がわかったところで、実際にどのようなトラブル事例があるのかも気になるところでしょう。
リースバックでよく起こるトラブル事例は、以下の5つです。
前章でも述べたとおり、リースバックは不動産会社に自宅を売却して賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで自宅にそのまま住み続けることができるサービスです。
そのため、住宅ローンの支払いがきびしい方や自宅に住み続けたまま老後の資金を得たい方が利用するケースが多いです。
しかし、リースバックでは家賃が周辺地域の賃料相場よりも高くなることがあり、その結果家賃が支払えずにトラブルとなる事例が多々あります。
賃貸借の契約期間中にもかかわらず退去を迫られるというトラブル事例もあります。
また、賃貸借の契約期間が2年で終了し、更新ができなかったというトラブル事例もあります。
契約内容によっては退去に応じなければならない場合もあるため、気を付けましょう。
自宅をいずれ買い戻す予定でリースバック契約を結んだのに、買い戻しに応じてもらえないというトラブルも多いです。
リースバック契約時に買い戻し特約を結んだ場合は、そのようなトラブルを防げますが、口約束の場合は反故にされる可能性があるため気を付けましょう。
また、買い戻し特約を結んでいる場合でも、約束の期間内に買い戻すための資金を準備できなければ買い戻しができなくなるためご注意ください。
自宅に住み続けるつもりでリースバックを契約したのに、勝手に売却されたという事例も少なくありません。
リースバック契約を結ぶと所有権は買主に移ることになります。
賃貸借契約の期間中は勝手に売却されても新しい所有者に家賃を支払って住み続けることができますが、所有者がいつの間にか変わっていると不安ですよね。
いずれ自宅を買い戻して家族に相続する予定でリースバック契約を結んだのに、相続人となる家族が把握しておらず、結果的に相続できなかったというトラブルもあります。
また、相続人となる子や孫に相談せずに自宅をリースバックしたことで家族間のトラブルに発展するケースもあります。
そのため、シニア世代がリースバック契約を結ぶ場合は、家族間でしっかりと話し合っておくことが大切です。
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前章で解説したリースバックのトラブルを回避するためには、事前に対策しておくことが大切です。
リースバックのトラブルを回避するための対策は以下の3つです。
「賃貸借契約の更新ができずに退去を迫られる」というトラブルは、事前に賃貸借契約の内容を確認することで防げます。
賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約の場合は、契約期間が経過しても基本的に借主は契約更新をすることができます。
しかし、定期借家契約の場合は契約期間が満了となった後は契約更新ができず、引き続き住み続けたい場合は再び賃貸借契約を結ばなければならなくなるためご注意ください。
また「買い戻しができなかった」というトラブルを防ぐためには、リースバックの契約時に買戻価格や条件をしっかりと確認しておくことが大切です。
とくに買い戻しの条件は、守れなかった場合に買い戻しができなくなるため気を付けましょう。
リースバックの買取価格や家賃が適正価格となっているかもしっかりと契約時に確認しましょう。
リースバックの契約時にしっかりと確認しておくことで「家賃が支払えない」「思ったよりも手元に入る資金が少ない」というトラブルを防ぐことができます。
とくに住宅ローンの支払いが残っている場合は、買取価格からローンの残額を返済することになるため、赤字とならないように気を付けましょう。
そもそも適正価格がいくらなのかご存じない方もいらっしゃるでしょう。
そのため、事前に相場を調べておくこともトラブル防止となります。
相場は、インターネットや不動産会社の査定で調べることができます。
私ども「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」でも、大阪市住吉区、住之江区、東住吉区の不動産の査定を受け付けています。
不動産売却にお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
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まとめ
リースバック契約は、自宅を売却後も家賃を支払って住み続けることができるメリットがある一方で、賃貸借契約を巡ってトラブルとなるケースも多いです。
そのため、事前に契約内容をよく確認し、適正価格かどうかや条件を吟味することが大切です。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区での不動産売却なら「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」へ。
不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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