不動産売却の際の確定申告のポイントとは？必要書類や期間を解説！

利益が発生すると、確定申告によって申告・納税する義務があります。
しかし、給与所得者のように確定申告の機会が少ないと手続き方法にお困りの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却時における確定申告とは何かについて解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で必要となる確定申告とは？

不動産を売却したとき、確定申告が必要かどうかは次のポイントで判断します。

• 不動産売却で譲渡所得が発生した場合
• 特別控除や損益通算などの特例を利用する場合

譲渡所得とは、土地や建物などの売却によって生じた所得を意味します。
確定申告では、1年間に生じた所得を申告する必要があり、譲渡所得についても申告・納税しなければなりません。
そして、譲渡所得は分離課税の対象です。
たとえば、給与所得などのほかの所得とは区別して計算しなければなりません。
そのため、会社員などの給与所得者（源泉徴収の対象者）であっても、不動産を売却して譲渡所得が発生したときには、確定申告が必要です。

控除前の譲渡所得で判断する

確定申告が必要であるかどうかは、各種控除が適用される前の譲渡所得で判断します。
たとえばマイホームを売却すると、最高で3,000万円の特別控除を受けられます。
多くのマイホームはこの特例により課税額は実質ゼロになりますが、特別控除前の課税所得がプラスのときは確定申告が必要な点に注意してください。
このほか、軽減税率などの特例を利用する際も、確定申告することが条件になっています。
そのため、不動産を売却した際は確定申告が必要になる方が多いでしょう。

損失が発生したときも確定申告したほうが良い

不動産売却により損失が発生したときには、確定申告は必要ありません。
しかし一定の要件を満たしていると、ほかの所得との損益通算や繰越控除の特例を利用できる場合があります。
すでに納めた所得税の還付を受けられる可能性があるので、損失が発生したときでも確定申告するのがおすすめです。

不動産売却の際の確定申告における必要書類

不動産を売却したあとの確定申告にはさまざまな必要書類があります。
それぞれどのようなものなのか、詳しく確認していきましょう。

確定申告書

確定申告書とは、確定申告をするときに税務署に提出する書類です。
令和3年分の確定申告までは申告書AやBといった区分がありましたが、令和4年分の確定申告からは一本化されています。
申告書は、税務署の窓口や国税庁のサイトから入手してください。

確定申告書第三表（分離課税用）

譲渡所得は、ほかの所得とは合算しない分離課税の対象です。
そこで不動産売却が関わる所得を記入するための、確定申告書第三表（分離課税用）が必要書類に含まれています。
確定申告書B様式と同様に、税務署の窓口や国税庁のサイトから入手してください。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得は、以下の計算式により算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得の内訳書には、取得費や譲渡費用などの状況を詳しく記載してください。
なお譲渡所得の内訳書は、不動産売却後に国税庁より郵送されます。

取得費に関する資料

当該不動産を取得した際の、取得費がわかる資料も必要書類として準備します。

• 購入時の売買契約書のコピー
• 仲介手数料、登記費用などがわかる領収書

売買契約書が手元にない場合、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や、当時の通帳履歴などからも購入金額を確認できる場合があります。

譲渡費用に関する資料

当該不動産を売却した際の、譲渡費用がわかる資料も必要書類として準備します。

• 不動産売却時の売買契約書のコピー
• 仲介手数料、登記費用、測量費などがわかる領収書

なお、譲渡費用に計上できるのは不動産売却に直接かかった費用のみです。
また、不動産売却にあたり実施した土地の造成費や改良費は、譲渡費用ではなく取得費に算入します。
個別の判断となるものもあるため、不明な点があれば税理士や税務署へ確認するのがおすすめです。

登記事項証明書

登記事項証明書には、不動産に関する権利（所有者や担保の情報など）が記載されています。
法務局にて申請し取得してください。

本人確認書類

確定申告の際は、マイナンバーを記載するとともに本人確認書類のコピーを添付します。
マイナンバーカードがあれば、1点のみで番号確認書類と身元確認書類となります。
マイナンバーカードがないときは、本人確認書類としていずれかの書類を提示してください。

• 運転免許証
• 公的医療保険の被保険者証（保険証）
• パスポート
• 在留カード
• 身体障害者手帳

なお、インターネットによる電子申告であれば、コピーの添付は不要です。

源泉徴収票

給与所得者は、確定申告にあたり源泉徴収票が必要です。
申告書の記入欄に、源泉徴収票の内容を転記してください。

相談会を利用するのがおすすめ

自分でおこなう確定申告では、手続き内容や必要書類で戸惑うこともあるかもしれません。
そこで、税務署や税理士会などが開催する相談会を利用するのがおすすめです。
確定申告のシーズンになると、税務署や市役所などに相談会場が設置されます。
そこで、お住まいの地域で開催されていないかをまずは確認してみてください。
相談会を通じて、税理士に確定申告の手続きなどを正式に依頼することも可能です。

不動産売却後の確定申告の期間

確定申告の時期は、不動産売却した翌年の2月16日～3月15日です。
所得税・復興特別所得税についても、確定申告のタイミングで納税します。
なお、住民税については確定申告の内容に基づき、翌年度から課税されます。

確定申告の場所

確定申告は、現在の住所地を管轄する税務署でおこないます。
売却した不動産の所在地とは異なる場合があるので注意してください。
また、確定申告の時期は約1か月と短いので、申告期限が近づくと税務署の窓口は大変混雑します。
そして税務署の開庁時間は、平日の8時30～17時です。
そのため窓口に足を運ぶのが難しい場合には、郵送やインターネットによる電子申告が便利です。

電子申告なら24時間手続き可能

e-Taxによる電子申告を利用すると、1月から確定申告の手続きが可能です。
申告書についても、国税庁が公開している「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、オンライン上で作成できます。
記入項目に不備があれば作成が完了しないので、初めての方でも記入漏れや計算ミスの心配がありません。
そして、税金の還付が受けられる場合には、通常の確定申告の時期よりも早く手続きを済ませられるメリットもあります。
なお、e-Taxを利用するためには、電子証明書や利用者識別番号を取得しなければなりません。
そのため、不動産を売却したときは、確定申告の時期を待たずに準備を進めておくと良いでしょう。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい、確定申告について解説しました。
申告・納税の期間は定められているため、不動産売却したら計画的に準備を進めるのがポイントです。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区の不動産売却なら「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」へ。
確定申告について心配な点がある方も、お気軽にお問い合わせください。