不動産売却前に知っておきたいオーバーローンとは？任意売却についても解説

住宅ローンの残債がある場合、売却代金で完済できるのか不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
一般的に、不動産を売却する際は住宅ローンを完済する必要がありますが、ローンが完済できない場合でも任意売却という方法で売却することもできます。
そこで不動産売却をご検討中の方に向けて、オーバーローンとは何かと調べ方、またオーバーローン時の対応方法について解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産を所有していらっしゃる方や住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産売却前に知っておきたいオーバーローンとは？

不動産売却をおこなう際に、住宅ローンの残債がある場合は注意が必要です。
なぜなら不動産売却をおこなうには、住宅ローンを完済する必要があるからです。
ここでは、不動産売却に影響するオーバーローンとアンダーローンについて解説します。

オーバーローンとアンダーローンとは

売却価格よりも住宅ローンの残債が上回っている状態のことを「オーバーローン」と言います。
逆に、売却価格よりも住宅ローンの残債が下回っている状態は「アンダーローン」と言います。
アンダーローンの場合は、売却代金で住宅ローンを完済できるため問題はありません。
しかし、オーバーローン状態の場合は、売却代金では住宅ローンを完済することができないため、自己資金で賄うなどの対処が必要になってきます。
また、自己資金の準備が難しい場合は、一般的な方法での売却はできないでしょう。

オーバーローンの不動産が売却できない理由

オーバーローンの不動産が売却できないのは、債権者である金融機関が売却を認めないからです。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関が抵当権を設定しています。
抵当権とは不動産を担保にし、返済が滞った際に抵当権を行使して自宅を売却することで債務を回収する権利のことです。
この抵当権を解除するには、住宅ローンを完済し、抹消手続きをおこなわなければなりません。
法律上は抵当権を解除しなくても売却することは可能ですが、わざわざ抵当権が設定されている不動産を購入する方はいないでしょう。
つまり、抵当権を抹消しなければ売却できないというわけです。
しかしオーバーローン状態であれば、売却代金だけでは住宅ローンを返済することができないため、抵当権の抹消もできません。
このような理由から、売却後も住宅ローンが残る場合は、一般的な売却方法では難しいと言えるでしょう。

オーバーローンに陥りやすいケース

オーバーローン状態となってしまうようなケースは、以下のような場合が多いです。

• フルローンで不動産を購入した
• 25年以上の長期ローンを組んだ
• 新築購入後15年以内である
• 利率2％以上のローンを組んだ

このように、ローンの組み方や物件の状態によっては、オーバーローン状態になりやすいと言えるでしょう。

売却予定の不動産がオーバーローンかどうかの調べ方

売却予定の不動産がオーバーローンかどうかを把握するには、以下の2つを調べる必要があります。

• 住宅ローンの残債を調べる
• 家の価値を調べる

住宅ローンの残債の調べ方

まずは、住宅ローンの残債がどのくらいなのかを確認する必要があります。
借入先の金融機関から送られてくる「ローン返済計画書」や「残高証明書」で確認できます。
住宅ローンを固定金利で組んでいる場合は、借入時にローンの返済表や返済予定表が送付されてきていることが多いです。
変動金利の場合は、金利見直しごとにローン返済表が届くことがあります。
それぞれ、返済予定日と残元金の合計を見て確認しましょう。
また、毎年10月頃に年末調整や確定申告のために、金融機関から残高証明書が送られてきます。
ローン返済計画書が見当たらない場合は、残高証明書で確認すると良いでしょう。
なお、金融機関によってはインターネット上で確認することもできます。
インターネット上での確認方法や、書類を紛失した際は金融機関に問い合わせてみましょう。

家の価値の調べ方

続いて、家の価値（不動産の売却価格）を調べる必要があります。
どのくらいの価格で売却できるかは、過去の成約事例や同条件の物件がいくらで売りに出されているかを調べてみるとわかります。
ただし自分で調べる方法は、おおまかな金額であり、実際の売却価格と大きくズレが生じることもあるため注意が必要です。
正確な価格を知るには、不動産会社へ査定をご依頼ください。
訪問せずに書類のみで査定する「机上査定」と、実際に訪問して不動産の状態を確認して査定する「訪問査定」の2つの査定方法があります。
おおまかな査定価格を知りたい場合や、すぐに結果が知りたい場合は「机上査定」が向いていると言えるでしょう。
一方で、時間がかかってでも正確な金額を知りたいという方は「訪問査定」がおすすめです。
住宅ローンの残債と売却価格がわかれば、両者を比較して、オーバーローンかどうかを調べます。

売却予定の不動産がオーバーローンだった場合の対応方法

住宅ローンの残債と家の売却価格を比較してオーバーローン状態であった場合には、以下の3つの選択肢があります。

• 任意売却をおこなう
• 住み続けてアンダーローンになるのを待つ
• 住み替えローンを利用する

それぞれの対応方法をご説明します。

方法①任意売却をおこなう

住宅ローンの返済に困っていて、不動産の売却を検討している場合は「任意売却」という方法があります。
任意売却は、売却後に住宅ローンが残る場合（オーバーローン状態）でも不動産を売却できる方法です。
ただし、任意売却の場合は債権者である金融機関の同意が必ず必要になるため注意しましょう。
任意売却の特徴は、一般的な売却方法と同じように市場で売却することが可能な点です。
つまり、売却活動により買主を探して売却します。
そのため、市場価格に近い価格で売却できるため、多くの売却代金を返済に充てることができます。

方法②住み続けてアンダーローンになるのを待つ

不動産売却の理由が住宅ローンの滞納でない場合は、そのまま住み続けてアンダーローン状態になるのを待つのも1つの方法です。
今はオーバーローン状態でも、何年か返済を続けていればアンダーローンの状態になる可能性があるからです。
ただし、建物は経年劣化により年々資産価値が減少していくリスクもあるため、定期的な査定をおこなう必要があるでしょう。

方法③住み替えローンを利用する

住み替えにより、現在の不動産を売却する場合は、住み替えローンを利用する選択肢もあります。
住み替えローンは、住宅ローンを完済していなくても、住宅ローンの残債と住み替えの購入代金をまとめて借り入れることが可能です。
そのため、現在の住宅ローンを完済できるので、売却を進めることができます。
ただし住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなることがあるため、注意しましょう。

住宅ローンの残債がある状態で不動産の売却を検討してしている場合は、オーバーローンかどうかを確認する必要があります。
オーバーローン状態では一般的な売却は難しいですが、任意売却という方法であれば売却後にローンが残る場合でも利用できます。
まずは売却予定の不動産がオーバーローンかどうかを、調べてみることから始めましょう。
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