2024-06-11
アパートやマンションなどの投資用物件を所有しているものの、運用がうまくいかずに売却を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
その際にローンが残っていると「完済するまで売却できないのでは?」と不安になる方も多いかと思います。
そこで今回は、ローンが残っている状態で収益物件を売却する方法について解説します。
大阪市住吉区でアパートやマンションといった投資用物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。
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ローン残債があっても、完済の目処が立つようであれば売却することは可能です。
ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは、契約者がローンを返済できなくなった時に、金融機関がその不動産を差し押さえても良いとする権利です。
抵当権がついたままでは、原則として不動産を売却できないため、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
ローンを完済できそうにない場合は、通常とは異なる方法で売却を進めていかなければなりません。
その方法については、後ほどご説明します。
不動産の売却価格がローンの残債を上回る場合は、売却代金でローンを完済することが可能です。
この状態をアンダーローンと呼び、アンダーローンの場合は通常の方法で不動売却を進めていきます。
まずは不動産会社に売却を依頼しますが、その前にローンの残債を確認しておきましょう。
あといくら返済すれば良いのかがわかったら、不動産会社に売却を依頼し、売却活動を開始します。
無事買主が見つかったら引き渡し日を決定し、借入先の金融機関に一括返済を申請します。
すると、金融機関が抵当権の解除書類を準備するため、引き渡し日がきたら売買代金で一括返済をしましょう。
返済全額の着金が確認できたところで、抵当権解除書類を受け取ることができ、売却手続きが完了します。
ここまでが一般的な流れですが、金融機関によって異なる場合もあるので、不動産会社に相談の上手続きを進めていきましょう。
ローンを一括返済する場合、返済手数料が発生します。
金額は借入期間や金融機関によって異なりますが、数万円ほどかかるケースが多いようです。
また返済手数料のほかにも、抵当権抹消費用や売買契約書に貼付する印紙代など、諸費用がかかります。
これらの費用をある程度試算しておかないと、想定以上に負担が大きくなり、一括返済ができなくなる可能性があります。
諸経費は売買代金の5%ぐらいになるケースが多いため、事前にシミュレーションしておくと良いでしょう。
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居住用物件の売却理由として多いのが離婚や相続、ライフスタイルの変化などですが、投資用物件はどうでしょうか。
ここでは、投資用物件を売却する主な理由について解説します。
投資用物件をローンの途中で売却する理由の一つに、資金づくりが挙げられます。
子どもの大学進学や事業の開始など、急にまとまった資金が必要になることもあるでしょう。
不動産は何千万円とする高額な資産なので、このような場合には売却の対象となります。
アパートやマンションなどを他人に貸し出すと、修繕や入居者の募集などさまざまな業務が発生します。
これらの管理は不動産会社に任せることもできますが、賃料や修繕時期などはオーナーが決めなければなりません。
所有する物件が多くなればなるほど負担が増えるため、管理の手間を減らすために売却する方もいらっしゃいます。
税金を支払うのが困難になり、投資用物件を売却する方も少なくありません。
投資用物件に限りませんが、土地や建物などの不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。
投資用物件を所有している方は、入居者から受け取る家賃でこれら税金を支払っている方も多いでしょう。
しかし総務省統計局の発表では、不動産の家賃は毎年1%ずつ下がるとされています。
回収できる家賃が減ってしまったがために税金の支払いが難しくなり、物件を売却するケースもあります。
入居者が決まらず空室が増えると、その分受け取る家賃が減ってしまいます。
その状態が何か月も続いてしまえば、赤字になるため売却を検討せざるを得ないでしょう。
なかでも、近隣の商業施設の閉店や大学の移転などがあると、賃貸需要が下がり、空室率が高くなる傾向にあります。
年金代わりとして投資用物件を購入する場合、長期的な運用となるため、赤字を抱える期間も存在します。
しかし、当初計画していた理由以外で赤字が発生する場合は、損失を増やさないためにも売却を検討する必要があるでしょう。
建物は築年数とともに劣化するため、定期的に修繕が必要です。
その際にかかる費用が支払えずに、売却を検討する方もいらっしゃいます。
建材や人件費の高騰によって修繕費は年々上がっており、大きな負担となっているようです。
また建物全体だけでなく、部屋も経年劣化するため、ある程度の資金を用意できなければ維持は難しいでしょう。
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投資用物件にローンの残債がある場合、一括返済ができなければ基本的に売却はできません。
ローンの残債が投資用物件の売却価格を下回るアンダーローンの場合は、売却代金で一括返済をすれば良いので、通常と同じように売却を進められます。
一方で、残債が投資用物件の売却価格を上回るオーバーローンの場合は、そのままでは売却ができません。
そのため、以下のような対処法を検討する必要があります。
もっともシンプルなのが、不足分を預貯金などの自己資金で賄う方法です。
たとえばローン残債が2,000万円で売却価格が1,400万円の場合、自己資金から600万円を捻出することになります。
不足分を埋めてローンを一括で返済できれば、抵当権を抹消して物件を売却することが可能です。
現在組んでいるローンから新しいローンに借り換え、完済と新たな物投資用件の購入に充てる方法もあります。
これを借り換えローンと言い、現在の残債と新たな物件購入用の費用をまとめて1つのローンに組み入れる仕組みです。
買い換えを検討しての売却であればこの方法も選択肢の1つですが、審査が必要なので、まずは金融機関にご相談ください。
不足分を用意するのも借り換えローンを利用するのも難しい場合は、任意売却するという選択肢もあります。
任意売却とは、ローンの返済が難しい場合に金融機関から承諾を得て、残債があるまま物件を売却することです。
ただし任意売却をするには、金融機関の承諾が必要であり、反対されてしまっては手続きを進めることができません。
またローンを滞納している場合、任意売却を進めていても買主が見つからなければ、物件は競売にかけられてしまいます。
このような事態を防ぐためにも、任意売却を検討される場合は、早めに不動産会社にご相談ください。
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投資用物件にローンが残っていても、完済の目処が立つようであれば売却することは可能です。
そのためには、まずローンがあといくら残っているのか、売却費用にいくら必要なのかを把握する必要があります。
オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で賄ったり借り換えを利用したりして、売却を進めると良いでしょう。
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