任意売却の1つ「単純売却」とは？概要やメリット・デメリットを解説！

住宅ローンの支払いが困難なときに、任意売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
任意売却には複数の種類があり、なかでも仲介での売却にもっとも近いのが「単純売却」です。
そこで今回は、単純売却の概要やメリット、単純売却を利用する際の注意点について解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で任意売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

単純売却とは？任意売却の種類や単純売却の概要

任意売却とは、住宅ローンの返済が残っている状態で不動産を売却する方法の1つです。
本来、住宅ローンが残ったままでは不動産を売却できないため、ローンを一括返済する必要があります。
しかし、売却代金よりもローンの残高が大幅に多いと、自己資金をあててもローンを完済できないこともあります。
そのような場合に、金融機関から許可を得て不動産を売却し、ローンの返済に充てるのが任意売却です。
任意売却には、以下のように6つの種類があります。

• 単純売却
• 買い戻し
• 買取
• 親子間売買
• 売却後賃貸
• 抵当権抹消請求

それぞれに異なる特徴があるため、ご自身の状況に適した方法を選択する必要があります。
今回は、上記のなかでも一般的な不動産売却に近い「単純売却」の概要について解説します。

単純売却の概要

単純売却とは、一般的な不動産売却と同じ流れで手続きを進める方法です。
売却までの流れは、仲介による通常の不動産売却と大差ありません。
不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動をおこない、買主が見つかったら売買契約の締結、決済、引き渡しへと進みます。
全体的な流れは以下のとおりです。

• 不動産売却を告知する
• 買主が決定したら退去する
• 物件を買主に引き渡す
• 代金の清算をおこなう
• ローン残債を返済する

6種類のなかでも比較的値段を落とさずに売却できる方法であるため、なるべく高値で売りたい方におすすめです。
また、ほかの任意売却に比べて売却の流れがわかりやすいので、シンプルな方法で売却を進めたい方にも向いています。

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住宅ローンが残っている不動産を単純売却するメリットやデメリットとは

単純売却は仲介での売却とよく似ていますが、単純売却ならではのメリットがあります。
またデメリットも存在するため、両方をしっかり理解したうえで、単純売却を利用するかどうか検討してみてください。

メリット1：比較的高く売却できる可能性がある

単純売却における不動産の売却相手は、マイホームを探している一般の消費者がほとんどです。
売却活動の進め方や流れについても、不動産会社による仲介を利用する場合とほぼ変わりません。
そのため、ほかの任意売却方法に比べると、高い価格で売却しやすい点がメリットです。
競売で売却する場合と比較して、1.5倍程度の高い値段がつくことも珍しくはありません。

メリット2：不動産売却後のローン返済の負担を減らせる

任意売却によって受け取った代金は、住宅ローンの返済に充てられます。
もし任意売却後もローンが残った場合は、完済するまで支払いを続けなければなりません。
金融機関によっては、交渉次第でローンの残債を分割払いにすることも可能です。
単純売却で市場相場に近い価格で売却できれば、その分ローン残債を減らせるため月々の負担も軽減できるでしょう。

メリット3：債権者の同意を得やすい

住宅ローンを組んで購入した不動産を売却するには、ローンを完済して「抵当権」を抹消しなければなりません。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、債権者が融資したお金を回収するために、不動産を売却できる権利をいいます。
しかし、住宅ローンが残った状態であっても、債権者の同意を得られれば任意売却が可能です。
ローンの滞納が続くと最終的に競売にかけられ、債権者が回収できる金額が大幅に減ってしまうためです。
債権者からすると、競売にかけられるよりは任意売却を進めて、少しでも多く融資したお金を回収したいと考えるでしょう。
単純売却は6種類のなかでも高く売却できる可能性があるため、債権者の同意が得られやすいというメリットがあります。

デメリット1：売却までに時間を要する可能性がある

単純売却を成立させるには、売却活動をおこなって一般の消費者から買主を探す必要があります。
そのため、不動産会社による買取などに比べると、売却期間が長くなる傾向にあります。
一般的な不動産売却にかかる期間の目安は3〜6か月なので、単純売却も同様の期間が必要になると考えておきましょう。
なお物件の状態や立地によっては、さらに売却期間が長引き、1年以上かかるケースもあります。

デメリット2：売却準備に費用がかかる

先述したように、単純売却では買主を探すための売却活動が必要です。
基本的に売却活動は不動産会社がおこないますが、スムーズな売却を目指すには売主の協力が必要です。
なかでも内覧は、買主の購入意思を左右する重要なポイントとなります。
どんなに好条件の物件でも、内覧時の印象が悪いとなかなか成約にはつながりません。
そのため、内覧時の印象が良くなるよう、掃除や整理整頓など事前準備をおこなう必要があります。
ここで注意したいのが、物件の状況によってはハウスクリーニングや修繕が必要になることです。
施術内容や依頼する業者などにもよりますが、実施する際は費用がかかることを念頭に置いておきましょう。

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不動産を単純売却する際の注意点とは

メリットの多い単純売却ですが、利用するにはいくつかの注意点があります。
先述したデメリットと重複する部分もありますが、重要なポイントなので理解を深めておきましょう。
最後に、単純売却を利用する際の注意点を2つ解説します。

単純売却の注意点1：売却計画が立てづらい

任意売却の方法の1つである買取の場合、はじめから売却相手が決まっており、単純売却のように売却活動をする必要がありません。
そのため、不動産会社との条件が合い次第、すぐに物件を手放してローンの返済に充てられるのがメリットです。
一方で単純売却の場合は、早く手放したくても買主が見つからなければ売却が成立しません。
売却期間が長くなればなるほど、住宅のメンテナンス費用や固定資産税の負担が大きくなる点に注意が必要です。
また、いつ売却できるかがわからないため、引っ越しの計画が立てにくいという注意点もあります。

単純売却の注意点2 ：内覧の準備が必要になる

単純売却に限らず、一般の消費者に向けて不動産を売却する場合は、内覧に向けた準備が欠かせません。
内覧時の印象が悪いとなかなか売却できないため、当日に向けて整理整頓や掃除を徹底しておこなう必要があります。
とくに水回りは内覧時によくチェックされる箇所なので、必要であればハウスクリーニングを入れるのもおすすめです。
また、内覧の予約は「今から伺っても良いですか」などと、その日に突然入ることもあります。
内覧のタイミングが合わないとほかの物件に流れてしまう可能性もあるため、売却期間中は内覧を優先した日程を組む必要があるでしょう。

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まとめ

住宅ローンの滞納を続けると、自宅は最終的に競売にかけられてしまいます。
競売にかけられるとローンの残高が多く残ってしまうため、なるべく早い段階で任意売却を検討しましょう。
単純売却であれば、市場相場に近い価格での売却が見込めるので、とにかく残債を減らしたい方におすすめです。
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