リースバックの買戻しはどんな仕組み？注意点や買戻し価格についても解説

リースバックとは、自宅を売却して資金を得たあとも、同じ家に住み続けられるというサービスです。
契約時に特約を付けることで将来自宅を買い戻せますが、トラブルも多いため注意点をしっかり理解しておく必要があります。
そこで今回は、リースバックにおける買戻しの仕組みや買戻し価格の相場、注意点などを解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区でリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックにおける買戻しの仕組みとは

リースバックは、自宅を活用した資金調達の方法として、近年注目を集めているサービスです。
リースバックという言葉を聞いたことはあっても、その仕組みまでは理解していない方も多いのではないでしょうか。
はじめに、リースバックの概要や買戻しの仕組みから解説します。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して資金を得たあとも、同じ家に住み続けられるというサービスです。
リースバックを利用する場合、まずは不動産会社と売買契約を結び、自宅を売却します。
その後、同じ不動産会社と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことで住み続けられるという仕組みです。
リースバックには、生活環境を変えずにまとまった資金を得られるというメリットがあります。
また、リースバックで得られるお金は売却代金なので、融資を受けるときのようにお金の使い道に制限もありません。
会社の資金繰りや子どもの学資、住宅ローンの返済など、さまざまな用途に活用できます。
ただし、そのまま同じ家に住み続けるには、毎月家賃を支払わなければなりません。
リースバックの家賃は相場よりも高くなりやすいため、売却後の資金計画は入念に立てることが大切です。

リースバック後の買戻しとは

リースバックでは、特約の付加や契約の締結によって、売却した自宅を将来買い戻すことができます。
それぞれの仕組みは以下のとおりです。
売買契約時に買戻し特約を付ける
不動産会社と売買契約を結ぶ際に、買戻し特約を付けると将来自宅を買い戻せるようになります。
買戻し特約とは、売主が買主に対して事前に決めた金額を返還することで、自宅の売買契約を解除できるというものです。
売買契約を白紙に戻して自宅を手元に戻すという趣旨なので、買い戻すために新たに契約を結ぶ必要はありません。
また、契約解除の権限は売主側にあるため、売主が代金を支払えば一方的に自宅を買い戻せます。

再売買の予約契約を締結する

買戻し特約とは別に、再売買の予約を締結して自宅を買い戻す方法もあります。
再売買の予約とは「将来新たに売買契約を締結し直す」ということを約束する契約です。
再売買の予約契約を結んだ場合、売主が予約完結権を行使することで、正式に売買契約が成立することとなります。
買戻しを希望する方は、契約を結ぶ前にどちらになっているか確認しておくようにしましょう。

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リースバックにおける買戻し価格の基準

リースバックで買戻しをおこなう場合、自宅の買戻し価格がいくらになるか気になる方も多いでしょう。
ここからは、買戻し価格の基準について解説します。

買戻し価格の基準

リースバック後に自宅を買戻す場合、買戻し価格は売却価格の1.1～1.3倍になることが多いです。
ここでいう売却価格とは、不動産会社に自宅を売ったときの金額です。
たとえば、自宅の売却価格が3,000万円だった場合、買戻し価格は3,300〜3,900万円程度になります。
買戻し価格が売却価格よりも高くなる理由は、買戻し時と購入時にかかる諸費用などが上乗せされるためです。
具体的にどのような費用が上乗せされるのかは、契約する不動産会社によって異なります。
上記の金額はあくまでも目安ですが、買戻す際はこれくらいの金額がかかることを予想して計画を立てましょう。
なお、買戻し価格や時期に関しては、リースバック契約を結ぶ際にあらかじめ定めておくことが可能です。
ただし、一度決めた買戻し価格は、原則としてあとから変更ができない点にご注意ください。

買い戻すときに住宅ローンは組める？

買戻し価格が売却価格よりも高くなるとわかったところで、資金はどのように調達したら良いのでしょうか。
買戻し時に住宅ローンを組むことも可能ですが、一般的な住宅購入のときと比べると審査が厳しくなります。
もしローンの審査に通過できなかったら、やや金利は高くなってしまいますが、ノンバンクを利用する方法もあります。
ノンバンクとは、信販会社やクレジットカード会社など、銀行以外の金融機関のことです。
ただし、住宅ローンの返済が困難になり数か月の滞納履歴がある場合、ノンバンクでも融資を受けられません。
ローンを滞納すると、信用情報に金融事故の記録が記載されてしまい、新たな融資を受けられなくなるためです。
もし滞納が原因でローンを組めない場合は、親族からお金を借りるなどして資金を調達することになるでしょう。

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リースバック後に買戻しをする際の注意点

最後に、自宅を買い戻すときの注意点を解説します。

買戻しの条件を契約書に明記しておく

先述したように、買戻しの条件はあらかじめ定めておくことができます。
買戻し価格や時期などの条件を決めたら、トラブル防止のため契約書に明記しておくことが大切です。
また、買戻し可能な時期については、固定で決めずに「いつでも可能」にしておくことをおすすめします。
事前に買戻し時期を決めてしまうと、そのときに資金が足りずに買い戻せなくなる可能性があるためです。
いつでも買い戻せる契約にしておけば、資金が貯まったタイミングですぐに自宅を買い戻せます。
一般的に、売買契約書は不動産会社が作成するため、話し合った内容が反映されているか確認しましょう。

普通借家契約のリースバックを選ぶ

買戻しを予定している場合は、普通借家契約のリースバックを選ぶのが賢明です。
リースバックにおける賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約とは、原則として借主の意志だけで更新ができる契約です。
定期借家契約は更新ができないため、契約終了時点で退去しなければなりません。
買い戻す時期をじっくりうかがうためにも、契約更新のできる普通借家契約がおすすめです。

家賃の滞納に気をつける

リースバックにおける買戻しは、双方で交わした契約内容が正しく履行されることが条件です。
もし契約内容に違反する行為がおこなわれた場合、買戻しの権利を失うことになります。
とくに注意したいのが、家賃の滞納です。
リースバックの家賃は高くなりやすいため、生活環境の変化によって支払いが困難になる方も少なくありません。
家賃の支払いを2～3か月以上滞納すると、賃貸契約に違反したとみなされ、退去を命じられる可能性があります。
リースバックを利用する際は、賃料を支払っていけるかシミュレーションしたうえで契約するようにしましょう。

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まとめ

特約の付加や売買予約の締結により、リースバック後の自宅を買戻せるようになります。
買戻し価格や時期などは契約時に決められるため、不動産会社と十分に話し合うことが大切です。
その際に決めた内容は、売買契約書に反映されているかしっかり確認するようにしましょう。
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