不動産売却時の注意点！離婚や相続で売却する際のチェックポイント

不動産売却時は、押さえておきたい注意点がいくつかあります。
大切な財産を売却するのですから、後悔や損のないよう手続きを進めることが大切です。
今回は契約についてと離婚時、相続時の不動産売却での注意点を解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における仲介と買取の契約の違いと注意点

まずは、不動産売却における仲介と買取の契約の違いと、注意点を解説します。

仲介の特徴と注意点

仲介とは、不動産会社を介して買主を探し、土地や建物を売却することです。
買主は居住を目的とした不動産、つまりマイホームを探している方となります。
仲介では不動産会社と媒介契約を締結後、さまざまな広告媒体を使用して買主を探すため、相場価格で成約に至りやすいのがメリットです。
売り出し価格も売主側で決められるのも、大きなメリットといえるでしょう。
その一方で、売却期間が長くなりやすいのが注意点です。
仲介の場合、下記の流れで手続きを進めます。

• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

仲介の場合、引き渡しまでにさまざまな手続きを踏まなくてはなりません。
数か月を目安に引き渡しできるよう売却活動をおこないますが、立地や建物の状態、価格などによっては1年以上かかることもあります。
買主との契約条件や、引き渡しのタイミングなどの諸条件の折衝が必要になるのも、注意点の1つです。

買取の特徴と注意点

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
仲介による不動産売却と違い、買主は事業用の不動産を探している不動産会社となります。
不動産会社は、買い取った不動産に付加価値を付け、再販するのが一般的です。
そのため、再販によって利益を生みそうな不動産などを買い取ります。
買取のメリットは、仲介に比べてスピーディーに不動産売却できることです。
一般的には下記の流れで手続きを進めます。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

買取の場合、査定額に納得できればすぐに現金化できる可能性があります。
また、仲介と違い広告媒体を使用して不動産の情報を公開したり、売却活動をおこなったりしません。
そのため、誰にも知られずに不動産売却できるのがメリットです。
その一方で、売却価格が安くなりやすいのが注意点です。
また、不動産会社が提示した金額での売却になることを、押さえておきましょう。

離婚で不動産売却をする際の手順と注意点

続いて、離婚で不動産売却をする際の手順と注意点を解説します。
夫婦が協力して築いた財産は、離婚時に折半しなければなりません。
そのため、婚姻中に取得した家は下記のような手順で売却します。

• 不動産の名義人を確認したり、特有財産（結婚前からの貯金や親からの援助）の有無を調べたりする
• 離婚の手続きをする
• 売却と財産分与をおこなう

離婚前に財産分与すると、贈与と見なされ贈与税が課税されることがあります。
そのため、離婚後に財産分与し不動産売却することが大切です。

名義人でないと売却できない

離婚時に不動産売却する際の注意点は、名義人でないと売却できないことです。
たとえば、マイホームが夫の単独名義だった場合、妻は夫の許可なく勝手に売却することができません。
共有名義でも、共同でなければ売却できないのが注意点です。
そのため、離婚で不動産売却する場合は、まず名義人や権利関係を確認します。
わからない場合は、マイホームを購入した際の売買契約書を調べましょう。

共有持分のみの売却はおすすめできない

離婚時における不動産売却の注意点として、共有持分のみの売却はおすすめできないことも挙げられます。
夫婦の共有名義で不動産を所有しており、相手の同意が得られない場合、ご自身の持分のみを売却することが可能です。
売却先は、不動産会社などの第三者でも問題ありません。
しかし、相手の同意が得られないからといって、第三者に売却すると将来大きなトラブルになることがあります。
そのため、夫婦に関係のない第三者に不動産売却するのはやめておくのが得策です。

住宅ローンが残っている場合の注意点

離婚にともなう不動産売却では、住宅ローンが残っているケースも少なくありません。
残債があり、かつオーバーローンの場合は売却できないのが注意点です。
オーバーローンであれば、不足分を自己資金で賄い、住宅ローンを完済してから売却の手続きを開始します。
残債があっても、アンダーローンの場合は売却金で一括返済できるため、不動産売却することが可能です。
もし、オーバーローンで自己資金がなく、どうしても売却したい場合は任意売却を検討してみてください。
任意売却とは、住宅ローンの残る不動産を、金融機関の承諾を得たうえで売却することです。
ただし、任意売却後も残債は支払い続ける必要があります。

建築中や新築の場合

マイホームが建築中または新築してまもなく離婚する場合、未入居の状態にしておきます。
人が一度でも住んだ家は、未入居物件ではなく中古物件として取り扱われるからです。
中古物件の場合、未入居物件に比べて価値が下がりやすいことを、注意点として押さえておきましょう。

相続物件を不動産売却する際の手順と注意点

最後に、相続物件を不動産売却する際の手順と注意点を解説します。

遺産分割協議を十分におこなう

相続物件における不動産売却の注意点は、遺産分割協議を十分におこなうことです。
相続物件の不動産売却では、トラブルの要素が多いため注意しなければなりません。
たとえば、相続した不動産に被相続人と同居していた方がいたり、売却によって事業を継続できなくなったりする場合は注意が必要です。
売却に前向きでない相続人がいると、不動産売却がスムーズに進められない可能性があります。

相続登記をおこなう

相続物件を取得する方が決まったら、相続登記をおこないます。
不動産売却する際、対象の土地や建物が名義人でないと売却することができません。
そのため、不動産を相続した際は被相続人から相続人への名義変更が必要です。
名義変更のことを相続登記と呼びます。
複数の相続人で共有登記することも可能ですが、手続きが複雑になるため、代表者の名前で登記するのが一般的です。
相続登記は今後義務化されるため、必ずおこなっておきましょう。

相続税以外にも税金がかかる

相続にともなう不動産売却では、相続税以外に下記のような税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

不動産は購入時と同様、売却の際もさまざまな税金がかかるため注意が必要です。

相続物件における不動産売却の手順

相続にともなう不動産売却は、下記のような手順でおこないます。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記する
• 売却する

遺言書がある場合は、内容に沿って分割するため、遺産分割協議が不要になることがあります。
また、相続人が複数いる場合、換価分割という方法でわけるケースもあります。
換価分割とは、不動産を売却し、売却金を平等に分割することです。
換価分割の場合は、相続物件を現金化したあとに遺産分割をおこないます。

まとめ

不動産売却時は契約の違いや手順など知っておくべき注意点がいくつかあります。
有利に売却を進めるためにも、今回解説した内容をぜひ押さえておきましょう。
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