離婚時に不動産売却をおこなう際の注意点とは？媒介契約の種類も解説！

不動産を売却する理由は人それぞれですが、なかでも多いのが離婚に伴う売却です。
離婚を機に不動産を売る場合は、通常よりもさまざまな点に注意しなければなりません。
そこで今回は、離婚時に不動産売却をおこなう際の注意点を解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区にお住まいで離婚を機に不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

離婚に伴う不動産売却の注意点：売り出すタイミング

離婚を機に不動産売却をおこなう場合、自宅を売り出すタイミングも重要です。
ここでは、不動産売却のタイミングについて、離婚後と離婚前それぞれのメリットとデメリットを解説します。

離婚前に不動産売却をおこなう場合

離婚前に不動産を売却するメリットは、離婚後のトラブルを回避できることです。
離婚後に不動産売却をおこなう場合、別れた相手と頻繁に連絡を取り合わなければなりません。
不動産売却にかかる期間は平均3〜6か月といわれており、その間も元配偶者とやり取りをおこなう必要があります。
離婚後は、なるべく相手と顔を合わせたくないという方も少なくありません。
また急に連絡が取れなくなり、売却の手続きが進められなくなる可能性もあります。
離婚前に不動産売却をおこなえば、こうしたリスクを回避してスムーズに手続きを進めやすいという点がメリットです。
ただし、離婚前に不動産を売却して代金を分け合うと、贈与税が発生する可能性があるため注意が必要です。
離婚後であれば贈与ではなく「財産分与」とみなされるため、贈与税は発生しません。

離婚後に不動産売却をおこなう場合

離婚後に不動産を売却するメリットは、希望価格で売れる可能性が高いことです。
離婚前に不動産を売却すると「早く売らないと離婚の手続きが進められない」と焦ってしまい、無理な値下げ交渉に応じてしまうことも少なくありません。
また、離婚協議中は親権や財産分与の取り決めなど、数多くの対応に追われます。
不動産の売却活動に身が入らず、思ったよりも売却期間が長引く可能性もあるでしょう。
その点、離婚後であれば売却活動に専念しやすいため、値下げをせずに希望価格で売却しやすくなります。
一方で、離婚後の不動産売却はトラブルに発展しやすいというデメリットもあります。
もし自宅が夫婦共有名義の場合、売却するには元配偶者からの同意が必要なため、離婚後も連絡を取り合わなければなりません。
しかし離婚後別々に生活するようになると、急に相手と連絡がとれなくなることも多く、売却手続きが進められない可能性があります。
離婚後に不動産を売却する場合は、離婚前にある程度の売却計画を立てておくことが大切です。

離婚に伴う不動産売却の注意点：オーバーローン

オーバーローンの場合は、売却方法に注意が必要です。
ここではオーバーローンとはなにか、どのような点に注意したら良いのかを解説します。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、ローン残債が不動産の売却価格を上回る状態のことをいいます。
反対に、ローン残債が不動産の売却価格を下回る状態をアンダーローンといいます。
不動産売却をおこなう際には住宅ローンを完済して、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、債務者が住宅ローンの支払いを止めてしまった場合に、金融機関が自宅を担保にとる権利です。
抵当権が付いたままでは不動産を売却できないため、ローンを完済して抹消手続きをおこなう必要があります。
しかし、オーバーローンの場合は不動産の売却代金だけではローンを完済できません。
そのため不足分をどのように調達するか、夫婦で話し合う必要があります。

不足分を用意できない場合は任意売却を検討する

オーバーローンの状態で「不足分を用意できないけれど売却したい」という場合は、任意売却を検討することになります。
任意売却とは、債権者である金融機関からの許可を得て、住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
任意売却ができれば、債務が残ったままでも不動産を手放すことができ、離婚後のトラブルを回避できます。
任意売却が可能かどうかは、借り入れ先の金融機関次第ではありますが、まずは相談してみることをおすすめします。

任意売却をおこなう際の注意点

任意売却をおこなう場合は、住宅ローンを滞納していることが少なくないでしょう。
ローンを滞納すると信用情報機関に事故情報が登録され、約5〜7年間は新規の借り入れやクレジットカードの作成ができなくなります。
離婚後に新たなパートナーと住宅を購入しようと思っても、ローンの借り入れができないこともあるためご注意ください。

離婚に伴う不動産売却の注意点：媒介契約

離婚時の不動産売却では、どの媒介契約を選択するかも重要です。
媒介契約とは、不動産売却において仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3つの種類があり、どれを選ぶかによって売却活動の内容や売却期間が異なります。
ご自身にあった媒介契約を選択するためにも、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
複数社が同時に売却活動をおこなうため、買い手の幅を広げられるというメリットがあります。
また自分で見つけた買い手と直接取引することも可能で、3つのなかではもっとも自由度が高いといえます。
ただし一般媒介契約には、不動産会社による売却活動の報告やレインズ（不動産情報ネットワークシステム）への登録義務がありません。
そのため、どのように売却活動をおこなっているのかかが把握しづらいというデメリットがあります。
一般媒介契約は、駅や学校の近くなど売れやすい不動産を売却する際におすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約とは1社のみに仲介を依頼する契約です。
複数社に仲介を依頼することはできませんが、自分で見つけた買い手とは直接取引が可能です。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件情報を7日以内にレインズへ登録します。
また、活動状況の報告を2週間に1回以上の頻度で受けられるため、販売戦略を立てやすい点がメリットです。
不動産会社のサポートを受けながら自分でも買い手を探したい場合は、専任媒介契約を検討すると良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に1社に仲介を依頼する契約です。
ただし専属専任媒介契約の場合は、自分で見つけた買い手との直接取引は認められていません。
知人や親族が不動産の購入を希望した場合でも、仲介を依頼した不動産会社をとおす必要があります。
専属専任媒介契約を選ぶメリットは、活動状況を把握しやすく早期売却が期待できることです。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件情報を5日以内にレインズへ登録して、1週間に1回以上の頻度で活動状況を報告します。
不動産を早く売却して離婚の手続きを進めたいという方は、専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

まとめ

離婚に伴う不動産売却の注意点を解説しました。
離婚を機に不動産を売却する場合は、売却のタイミングから気を配る必要があります。
トラブルを避けるためにも、離婚の手続きを進める前から不動産売却をどのように進めていくか話し合っておきましょう。
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