不動産売却時の媒介契約とは?種類ごとのメリットや注意点を解説

2022-12-10

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不動産売却時の媒介契約とは?種類ごとのメリットや注意点を解説

この記事のハイライト
●媒介契約とは、売主と不動産会社が販売活動の内容などについて取り決める約束事のこと
●媒介契約の種類ごとに、売主と不動産会社に対する制約などが異なる
●積極的な販売活動で確実に売却を進めたいのであれば専任系の媒介契約がおすすめ

不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼する方法が一般的です。
その際、不動産会社と締結することになる「媒介契約」についてご存じでしょうか。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれのメリットや特徴が異なるため注意が必要です。
そこで今回は、媒介契約とはどのようなものなのかについて、そして媒介契約の種類ごとのメリットや不動産売却の際の注意点についても解説します。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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媒介契約とは?不動産売却に向けての最初のプロセス

媒介契約とは?不動産売却に向けての最初のプロセス

不動産を売却する際、多くの方は不動産会社に売却の仲介を依頼します。
売主本人だけでは、買主を見つけ出すことや専門的な売買契約の手続きを進めることが難しいからです。
また、仲介を依頼する際には不動産会社と媒介契約を締結しなければなりません。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があるため、ご自身の不動産売却に合った種類を選択してください。
ここでは、媒介契約とはどのような契約なのか、そして3種類ある媒介契約の違いとはどのようなものなのかについて見ていきましょう。

媒介契約とは

媒介契約とは、仲介を依頼された不動産会社と売主が、不動産売却の内容について事前に取り決める約束事です。
売却活動の方針や条件、売買契約が成立した際の成功報酬の内容などについて双方で話し合い、媒介契約書を取り交わします。
不動産会社と売主の依頼関係を明確にし、仲介業務に関するトラブルを減らす役割があると考えておきましょう。
媒介契約の内容については国土交通省によって標準媒介契約約款が定められており、多くの不動産会社がその内容に沿って媒介契約書を作成しています。
媒介契約を締結する際に確認すべき主なポイントは下記のとおりです。

  • 販売活動の報告頻度や内容
  • 契約の有効期間
  • 媒介契約の種類
  • 成約時の報酬について
  • 違約金などの請求について
  • 指定流通機構への登録について

成約期間や販売活動の報告頻度などに関しては媒介契約の種類ごとに異なります。
続いて、媒介契約の種類ごとの違いについて見ていきましょう。
媒介契約の種類1:専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、3種類のなかでもっとも制約が多い媒介契約です。
専属専任媒介契約を結ぶと、並行してほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。
また、売主自身が知人や親族などから買主を見つけたとしても、売主が買主と直接契約を結ぶことが禁じられています。
一方、専属専任媒介契約では、不動産会社側に対する制約も厳しい点が特徴です。
不動産流通機構(レインズ)への登録期限は、媒介契約締結の翌日から5営業日以内と義務付けられています。
なお、レインズとはオンライン上で物件情報を共有するネットワークシステムのことです。
また、売主に対して販売活動の内容を報告する義務も7日に1回以上と定められています。
契約の有効期限は3か月です。
媒介契約の種類2:専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができない媒介契約です。
しかし、売主自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことができます。
レインズへの登録義務は媒介契約を締結した翌日から7営業日以内です。
また、売主に対する販売活動の報告義務は14日に1回以上と定められています。
契約の有効期限は、専属専任媒介契約と同じく3か月です。
媒介契約の種類3:一般媒介契約
一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べる点です。
また、売主自身が買主を見つけた場合、直接売買契約を結ぶことができます。
一方、不動産会社に対しては、レインズへの登録義務や売主に対する販売活動の報告義務などが課されません。
契約の有効期間に制限などはありませんが、標準媒介契約約款では3か月以内と定められています。

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不動産売却時における媒介契約の種類ごとのメリット・デメリット

不動産売却時における媒介契約の種類ごとのメリット・デメリット

媒介契約は、契約の種類ごとにメリットやデメリットが異なります。
それぞれの特徴を理解したうえで、不動産を売却する際にご自身に合った媒介契約を選べるようにしましょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

ほかの媒介契約と違い、専属専任媒介契約では媒介契約を締結した会社でしか買主を見つけることができません。
そのため、不動産会社の積極的な販売活動が期待できる点が、専属専任媒介契約の大きなメリットの一つだといえるでしょう。
また、売却活動の報告が頻繁におこなわれるため、売主としても不動産売却の進捗を細かく把握することができます。
内覧希望の数や問い合わせの内容などを確認しつつ、状況によっては価格の見直しや広告の追加などを検討することも可能です。
一方、売主自身が買主を見つけた場合も売買契約を直接結ぶことができないため、購入希望者が見つかりそうな方にとっては、そこがデメリットに感じるかもしれません。
また、媒介契約を結んだ不動産会社の力量に売却の進捗が大きく左右されるという注意点もあります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約と同じく、積極的な売却活動が期待できる点です。
売却活動の報告が定期的におこなわれるので、状況を把握しつつも安心して任せることができます。
また、売主自身が見つけた買主と直接売買契約を結べる点も大きなメリットだといえるでしょう。
デメリットや注意点としては、専属専任媒介契約と同じく、売却の進捗は契約を結んだ不動産会社による部分が大きいことです。
不動産会社は慎重に選ぶ必要があると考えておきましょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは、自由度の高さにあります。
複数の不動産会社との媒介契約が可能なため、より幅広い層へ物件情報をリーチさせることができるでしょう。
デメリットとしては、売主への販売活動の報告義務がないことや、レインズへの登録が任意であることです。
積極的な販売活動が期待できない可能性もあると考えておきましょう。

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不動産売却時の媒介契約に関する注意点とは

不動産売却時の媒介契約に関する注意点とは

不動産売却を確実に進めるための、媒介契約に関する注意点について解説します。

媒介契約の注意点1:内覧スケジュールを把握する

一般媒介契約を結ぶ場合は、複数の不動産会社が同時に売却活動を進めることになります。
そのため、内覧希望の日程がバッティングしないように注意しましょう。

媒介契約の注意点2:広告費用について確認する

通常の業務の範囲内であれば、販売活動の費用を請求されることはありません。
しかし、特別な広告展開を依頼した場合などは、別途費用が発生する可能性があります。
どこまでが「通常の業務」の範囲にあたるのかについて、媒介契約を締結する際にきちんと確認しておくと安心です。

媒介契約の注意点3:確実に売却したいのであれば専任系を選ぶ

一般媒介契約は自由度の高さが魅力といえるため、ある程度は自主的に不動産売却を進めたいという方におすすめの媒介契約です。
一方、「売却については信頼できる不動産会社に任せたい」「積極的な販売活動で確実に売却を進めたい」という方は専任系の媒介契約をおすすめします。

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まとめ

不動産売却の経験がない方にとっては、「媒介契約」はあまり馴染みのない言葉かもしれません。
しかし、媒介契約の選択は売却の流れを決める大切なプロセスです。
メリットや注意点などを理解したうえで、最適な方法を選ぶようにしましょう。
大阪市住吉区、住之江区、東住吉区で不動産売却をお考えの方は、「ハウスドゥ住吉区不動産売却ナビ」までお気軽にご相談ください。

媒介契約に関する疑問にもお答えいたします。

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堂前利之

部署:あびこ店 店長

資格:宅地建物取引士、不動産仲介士®、相続診断士®、土地活用プランナー®


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