持ち家を賃貸・売却する際のメリット・デメリットとは？賃貸時の流れも解説

転勤や住み替えで住まない持ち家をお持ちの方にとって、賃貸に出すか売却するかは重要な判断といえるでしょう。
一戸建てとマンションでは市場特性が異なり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで、一戸建てやマンションの持ち家を賃貸・売却をするそれぞれのメリット・デメリットについて、また賃貸に出す際の流れを解説します。
大阪市住吉区で住まない家をお持ちの方は、ぜひ参考になさってください。

持ち家が一戸建ての場合における賃貸・売却のメリット・デメリット

一戸建ての持ち家は、マンションと比較して独特の特徴があります。
土地と建物の両方を所有するため、資産価値や活用方法の選択肢が広がる一方で、管理の負担も大きくなります。
ここでは、一戸建てを売却する場合と賃貸に出す場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

一戸建て売却のメリット・デメリット

一戸建ての持ち家を売却する最大のメリットは、まとまった現金を一度に得られることです。
売却により住宅ローンを完済できれば、毎月の返済負担から解放され、精神的な安心感も得られます。
また、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費用が不要になることも大きなメリットといえるでしょう。
一戸建ては建物の経年劣化により修繕費用が発生しやすいため、これらの将来的な負担を回避できます。
さらに、売却により物件の管理する手間がかからなくなることも重要なメリットの1つです。
一方で、持ち家を売却する最大のデメリットは、将来的な資産を手放すことです。
とくに立地の良い一戸建ては、長期的に見れば価値が維持される可能性があり、売却により将来の利益機会を失う可能性があります。
また、売却には仲介手数料、譲渡所得税、印紙税などの費用が発生し、売却価格から差し引かれる点もデメリットといえるでしょう。
さらに、住宅ローン残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、差額を現金で補填する必要があり、資金調達が課題となる場合があります。

一戸建て賃貸のメリット・デメリット

一戸建ての持ち家を賃貸に出すメリットは、資産を保有しながら継続的な収入を得られることです。
家賃収入により住宅ローンの返済負担を軽減でき、場合によっては収支プラスも実現できるでしょう。
税務面では、建物の減価償却費、修繕費、固定資産税などを経費として計上でき、所得税の節税効果が期待できます。
一方で、一戸建て賃貸の最大のデメリットは、管理の負担が大きいことです。
設備の故障、雨漏り、庭の手入れなど、マンションと比較して管理項目が多く、修繕費用も高額になりがちです。
また、空室リスクもあり、家賃収入が途絶える期間が生じる可能性があります。
なお、売却か賃貸が迷った場合は、物件に賃貸需要があるかどうかで判断すると良いでしょう。
たとえば、駅や学校、スーパーマーケットに近い物件は利便性が高く評価されるため、入居者が見つかりやすくなります。
さらに、将来的に住む予定があるかどうかも重要なポイントになります。

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持ち家がマンションの場合における賃貸・売却のメリット・デメリット

マンションの持ち家は、一戸建てと比較して管理が容易で流動性が高い特徴があります。
しかし、管理費や修繕積立金などの固定費が継続的に発生することも考慮する必要があります。
ここでは、マンションを売却する場合と賃貸に出す場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

マンション売却のメリット・デメリット

マンションの持ち家売却の最大のメリットは、一戸建てと比較して流動性が高いことです。
また、管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費用から解放されることも大きなメリットです。
とくに築年数が経過したマンションでは、大規模修繕による修繕積立金の値上がりリスクを回避できます。
一方で、持ち家のマンション売却のデメリットは、売り出してもすぐに売れるとは限らない点です。
また、売却にあたっては費用がかかったり、売却時に利益が生じた場合は譲渡所得税が課される点に注意しましょう。

マンション賃貸のメリット・デメリット

マンションの持ち家を賃貸に出すメリットは、一戸建てと比較して管理が容易なことです。
共用部分の管理は管理組合がおこなうため、オーナーの負担は室内の管理のみで済みます。
また、家賃相場も安定しているため、収益の予測が立てやすい点もメリットです。
一方で、マンションの持ち家賃貸で最大のデメリットは、管理費・修繕積立金が継続的に発生することです。
これらの費用は家賃収入から差し引かれるため、実質的な収益を圧迫します。
また、築年数が経過すると修繕積立金が値上がりする傾向があり、収益性が悪化するリスクも考えられます。
なお、売却か賃貸か迷った場合は、物件が借り手がつきやすいマンションであるかで判断すると良いでしょう。
たとえば、最寄り駅から近い、築年数が浅い、生活利便施設が近いといった好立地の場合は、賃貸需要が見込めるでしょう。
また、再び住む可能性があるかどうかも判断基準のポイントの1つです。
転勤などで一時的に住まない場合、将来的に戻ってくる可能性があるなら賃貸が適しているでしょう。

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持ち家を賃貸に出す際の流れ

持ち家を賃貸に出す決断をした場合、適切な手順で進めることが成功の鍵となります。
住宅ローンの確認から入居者募集まで、段階的に準備を進める必要があります。
ここでは、賃貸に出す際の流れを見ていきましょう。

流れ①住宅ローンの確認と金融機関との調整

持ち家を賃貸に出す際、最初に確認すべきは住宅ローンの契約内容です。
多くの住宅ローンは居住用物件を前提としているため、賃貸に出す際は投資用ローンに切り替えが必要になります。
ただし、注意すべきなのは投資用ローンは住宅ローンと比べ金利が高いことです。
この金利差により月々の返済額が増加するため、家賃収入との収支バランスを慎重に検討する必要があるでしょう。

流れ➁不動産会社を探す

次に、信頼できる不動産会社を選びましょう。
その際は、賃貸管理の実績が豊富で、地域の賃貸市場に精通している会社を選ぶことがポイントです。
また、賃貸管理会社のサービス内容を詳細に確認することも重要です。
信頼できる不動産会社が見つかったら、契約を結び賃貸物件の広告を出します。

流れ③入居者を募集する

持ち家の賃貸募集では、適正な賃料設定と効果的な募集活動が重要です。
周辺相場を調査し、物件の特徴を活かした競争力のある賃料設定をおこないます。
募集活動では、清掃や軽微な修繕をおこない、内覧時の印象を良くするよう物件の魅力を最大限にアピールしましょう。
そして、入居者が見つかれば賃貸契約を締結します。
入居者選定では、安定した収入があり信頼できる借主を選ぶことが重要です。

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まとめ

住まない持ち家の活用方法として挙げられる「賃貸」と「売却」には、それぞれメリット・デメリットがあります。
物件の立地条件や築年数、将来計画によって最適な選択肢は変わるため、慎重な検討が必要です。
持ち家の賃貸を選択する場合は、住宅ローンの確認、信頼できる不動産会社選び、適切な契約締結が成功の鍵となります。
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