共有名義のマンションを売却する方法とは？持分のみを売却する方法も解説

共有名義のマンションを所有している場合、いざ売却しようと思っても思うように売却が進まない可能性があります。
なぜなら、共有者がいるマンションの売却には、全員の同意が必要であるなど、勝手に単独の意見で売却することができないからです。
そこで、共有名義とはなにか、共有名義のマンションを売却する方法や持分のみを売却する方法を解説します。
大阪市住吉区で共有名義のマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却前に確認すべき「共有名義」とは？

複数人でマンションの資金を出し合って購入した場合や、相続によって複数の相続人と共有することになった場合など、マンションが共有名義となっているケースがあります。
このように1つのマンションを何人かで所有する状態は、注意すべき点も多いため、売却前にあらかじめ共有状態や売却方法について確認しておくのが望ましいでしょう。
ここでは、そもそも共有名義とはなにか解説します。

共有名義とは

1つの不動産に何人もの所有者が存在する状態を「共有名義」といいます。
共有名義の不動産は、実際に分割することは難しいため、それぞれの所有者が「持分」という形で所有します。
この持分の割合は、不動産を購入する出資額や、法定相続分の割合に応じて決まるのが一般的です。
また、不動産の登記簿謄本にも、誰がどのくらいの持分があるのか登記されます。

共有名義はデメリットが多い？

1つの不動産を複数人で出資するなどメリットが大きいように思える共有名義ですが、実はデメリットが多いのも特徴の1つです。
まず、共有名義となることで、相続時の権利関係が複雑化してしまう点です。
たとえば、共有者の1人が亡くなった場合、その方が所有している共有持分も相続の対象となります。
そうなれば、共有持分が相続人で細分化し、共有者が増えて権利関係が複雑となってしまうでしょう。
また、共有名義のもう1つのデメリットは、売却しづらくなる点です。
共有名義のマンションを売却する場合、必ず共有者全員の同意を得なければならないからです。
つまり、1人でも売却に反対する方がいれば、売却できないということになります。
先ほどの相続の例でいえば、共有者が増えれば増えるほど同意を得るのに時間がかかってしまいます。
このように、共有名義で不動産を所有している場合は、簡単に売却できない点に注意しなければなりません。

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共有名義のマンションを売却する方法

前述したように、共有名義のマンションは売却しづらいといった特徴があります。
では、どのように売却したら良いのでしょうか。
ここでは、売却しづらいとされる共有名義のマンションを売却する方法を解説します。
共有名義のマンションを売却する方法には、以下の2つがあります。

• 共有名義人の同意を得て売却する
• 持分を買い取り単独名義にしてから売却する

それぞれの売却方法について見ていきましょう。

売却方法1：共有名義人の同意を得て売却する

1つ目の方法は、マンションの共有者である共有名義人の同意を得て売却する方法です。
この方法は、もっとも一般的な売却方法といえるでしょう。
しかし、前述したように、共有者の1人でも反対する方がいれば、売却が難しくなってしまいます。
そのため、同意を得るために慎重に話し合いを進める必要があるでしょう。
トラブルにならないためにも、売却代金はどのくらいの割合で受け取れるのかなど、明確にしておくことが大切です。
なお、共有者すべてから同意が得られれば、一般的な不動産売却と同様に進めていくことになります。

売却方法2：持分を買い取り単独名義にしてから売却する

2つ目の売却方法は、共有名義から単独名義へ変更し売却する方法です。
前述したように、共有名義の場合はほかの共有者から同意を得るのに手間と時間がかかってしまいます。
そのため、いっそうのこと単独名義にしてしまう方法もあります。
具体的には、ほかの共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法です。
たとえば、3人で所有するマンションなら、ほかの共有者2人から持分を買い取ることで、自分だけの単独名義にすることができます。
ただし、持分を買い取るだけの資金を用意しなければならない点がデメリットといえるでしょう。
また、共有者の数が多いほど交渉相手が多くなり難しくなります。
しかし、単独名義にすれば、すべての持分の所有者になるため、単独の意見で売却することが可能になります。
すぐに売却しない場合でも、将来的に売却を希望しているのであれば、早めに単独名義にしておくのもおすすめです。
さらに、注意すべき点は、売買価格が相場よりも明らかに低い場合や、無償で持分を受け取ると、贈与とみなされてしまう点です。
贈与とみなされれば、贈与税がかかる可能性があるため注意しましょう。

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共有名義のマンションを持分のみ売却する方法

共有名義のマンションを売却する場合は、なかには全員の同意が得られず売却ができないといったケースもあるでしょう。
また、共有者から持分を買い取りたくても資金が足りないといった事態も考えられます。
このような場合は、売却することはできないのでしょうか。
同意が得られなかったり、買い取るだけの資金が足りないといった場合は、自分の持分のみを売却する方法もあります。
また、共有者との交渉がうまくいかない場合は、専門買取業者への売却も検討しましょう。
ここでは、共有名義人がいるマンションを自分の持分のみ売却する方法を解説します。

持分を売却する方法①ほかの共有名義人に権利を売却する

自分の持分のみであれば共有者の同意を得ることなく売却することが可能ですが、共有名義の一部だけを購入しようとする購入希望者は稀です。
なぜなら、共有名義の不動産は活用できる範囲が限られてしまうからです。
ほかの所有者を無視して勝手に使用することはできませんし、そもそも新たな所有者にとってほかの所有者は赤の他人である可能性が高くなります。
そのため、実際は一部のみの不動産はニーズがなく、買主が見つからないため価格を大幅に下げるなどに対処が必要になってきます。
そこで、自分の持分のみを売却したい場合は、ほかの共有者に持分を買い取ってもらえないか交渉してみましょう。
持分が売却できれば、売却代金が手に入るだけでなく、煩わしい共有状態からも解放されます。

持分を売却する方法①専門の買取業者に売却する

ほかの共有者と交渉がうまくいかない場合は、持分のみでも買い取る専門の買取業者に売却するのも1つの方法です。
共有名義の一部だけを取り扱う会社は少ないものの、共有持分や共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取りしているケースもあります。

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まとめ

共有名義のマンションは、単独名義と異なり自分の意見だけで勝手に売却を進めることはできません。
そのため、売却するには共有者全員の同意を得るか、もしくは共有者の持分を買い取って単独名義にしてから売却する必要があります。
また、同意を得られなかったり資金が足りない場合は、自分の持分の権利を共有者や専門買取業者へ売却することを検討しましょう。
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