リースバックにおける2種類の契約とは？自主退去と強制退去の違いも解説

自宅を活用した資金調達方法として、近年リースバックが注目されています。
リースバックとは、マイホームを売って現金化したあと、その家に住み続けることができる不動産取引です。
しかし、状況によって貸主側から強制退去を命じられる可能性があります。
今回は、リースバックの退去について解説します。
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退去が求められる契約もある？リースバックの賃貸借契約の種類

まずは、賃貸借契約の種類について解説します。

種類1：普通借家契約

種類としてまず挙げられるのが、普通借家契約です。
普通借家契約とは、借主の希望で更新が可能な契約となります。
2年以上の期間で賃貸借契約を締結し、2年ごとに更新するか退去するかを決めるのが一般的です。
賃貸マンションやアパートなどを借りるときは、この普通借家契約が用いられるケースが多いでしょう。
普通借家契約は、貸主よりも借主の権利が守られているのが特徴です。
借主の都合で更新ができることだけでなく、家賃の長期滞納やルール違反といった正当な理由がない限り、貸主側から更新を拒否することはできません。
普通借家契約は、同じ物件に長く住み続けたい方や、退去する時期をご自身で決めたい方に適している契約といえます。

種類2：定期借家契約

リースバックの定期借家契約とは、契約の更新がない種類となります。
先述のとおり、普通借家契約とは借主の希望で更新が可能な種類です。
一方、定期借家契約は契約期間（住める期間）があらかじめ決められており、借主は契約の満了とともに引っ越しをする必要があります。
更新ができないため、借主が住み続けることを希望しても、原則引っ越ししなければなりません。
ただし、定期借家契約では貸主と借主の合意によって、再契約をおこなうことができます。
再契約をすれば、同じ物件に住み続けることが可能です。
しかし、再契約は更新とは下記のような違いがあります。

• これまでの契約条件と異なる場合がある
• 家賃が高くなる可能性もある
• 貸主が再契約を拒否した場合、借主は退去しなければならない

違いとしてまず挙げられるのが、これまでの契約条件と異なる場合があることです。
更新の場合、基本的には今までと同じ条件で住むことができます。
しかし、再契約では住むうえでのルールや決まり事が変わることがあります。
たとえばペット可だったのに、ペットが飼えなくなるといったことです。
また、ルールだけでなく、家賃や管理費が高くなる可能性もあるでしょう。
貸主が決めた家賃に納得できなければ、住み続けることは難しくなります。
さらに、貸主が再契約を拒否した場合、借主は退去しなければなりません。
定期借家契約は、貸主側の権利が強い契約の種類となります。

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リースバックで自主退去できる？

続いて、リースバックで自主退去できるか否かについて解説します。

自主退去は可能なのか？

結論から申し上げますと、借主の意思で引っ越しをすることが可能です。
リースバックでマイホームを売ったあと、買主と賃貸借契約を締結します。
入居期間が定められている契約の場合、契約の種類に関わらず、借主に中途解約ができる旨の契約条項がなければ、借主から契約解除はできません。
しかし、リースバックにおける賃貸借契約書では、一般的に借主から中途解約ができるという条項が盛り込まれています。
そのため、一般的には契約内容に沿って、借主から自主退去できるでしょう。
もし中途解約に関する条項が記載されていなくても、貸主と借主が合意すれば契約を解除（合意解除）して自主退去することができます。
合意解除とは、住み続けることが難しい理由がある場合は、借主からの一方的な意思での自主退去が可能になることです。

主な理由は？

リースバックは入居できる期間が定められているものの、自主退去に踏み切るケースがあります。
その主な理由は、下記にとおりです。

• 今より条件の良い物件が見つかった
• 家賃の支払いが難しくなった
• 買い戻さないことになった

今より条件の良い物件や、住みたい街が変わったときは、今の物件から引っ越しをすることができます。
リースバックでは、周辺相場より家賃が高く設定されるのが一般的です。
そのため、相場に近い家賃で条件の良い物件が見つかれば、引っ越しをするのも選択肢の一つといえます。
また、家賃の支払いが難しくなった場合、自主退去するケースも多いです。
入居している期間が長くなるほど、住居費の負担も大きくなり、滞納すれば貸主からの信頼を失うことになるでしょう。
先述のとおり、リースバックでは、周辺相場より家賃が高く設定されるのが一般的のため、支払いが難しいと感じた時点で自主退去を検討すべきといえます。
買い戻さないことになったという理由で、契約を解除することもあります。
リースバックは自宅を売ったあと、賃貸物件として住み続けることができる、不動産取引の一つです。
買い戻しの特約が付いていれば、金銭的な余裕ができたときに買い戻すことが可能となります。
売却によって一度は所有権を失うものの、買い戻しによって再びご自身の財産として不動産を持つことができるということです。
しかし、買い戻しには費用がかかったり条件があったりします。
買い戻しが現実的でないと思ったとき、引っ越しに踏み切るケースが多いといえるでしょう。

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リースバックで強制退去となるケースとは？

最後に、リースバックで強制退去となるケースについて解説します。

ケース1：家賃の滞納を続けた場合

強制退去になるケースとしてまず挙げられるのが、家賃の滞納を続けた場合です。
一般的には3か月以上滞納すると、契約の種類に関係なく、強制退去を求められる恐れがあります。
滞納すると、貸主から連絡が入ったり督促状が送付されてきたりするでしょう。
それでも滞納が続く場合、強制退去となる可能性が高いです。
貸主からの信用を失ってしまうと、借主の権利は守られなくなるので、家賃の滞納には注意したいところです。

ケース2：定期借家契約で再契約ができない場合

定期借家契約で再契約ができない場合も、引っ越しが必要となります。
貸主が再契約を拒否した場合、その物件には住み続けることができないので、引っ越しをしなければなりません。
長期間住み続けたい場合は、普通借家契約のリースバックを選ぶのがおすすめです。

ケース3：契約違反をした場合

強制退去となるケースとして、契約違反をした場合も挙げられます。
契約違反となる例は、家賃の滞納や近隣住民への迷惑行為、ペットを勝手に飼育するといったことなどです。
貸主が裁判所に強制退去の申し立てをおこない、それが認められれば強制退去となります。

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まとめ

リースバックの契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、大きな違いは更新できるか否かという点です。
より良い物件が見つかったときや、家賃の支払いが困難になったときなど、借主の都合によって自主退去がすることができます。
家賃を滞納したり契約違反を繰り返したりした場合、引っ越しを求められるでしょう。
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