相続した不動産の共有名義とは?起こり得るトラブルも解説

相続した不動産の共有名義とは?起こり得るトラブルも解説

この記事のハイライト
●共有名義とはひとつの土地や建物を複数の所有者で持つこと
●単独でできることや共有者全員の同意があればできることなど持分の割合によってできる行為が異なる
●共有名義にするとさまざまなトラブルが懸念される

土地や建物は、物理的に分割が困難な財産となります。
公平性を保つために、相続人同士で共有名義にする方法がありますが、トラブルになることを考えるとあまりおすすめできません。
今回は共有名義とはなにか、持分でできることや起こり得るトラブルについて解説します。
大阪市住吉区で土地や建物を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

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相続における不動産の共有とは?

相続における不動産の共有とは?

まずは、相続における不動産の共有とはなにかを解説します。

共有名義とは?

不動産における共有名義とは、ひとつの土地や建物を、複数の所有者で持つことです。
不動産の所有権を均等にし、それぞれが持分割合に沿って所有します。
先述のとおり、土地や建物といった不動産は、平等にわけにくい財産のひとつです。
物理的に分割が困難なため、公平性を保つために、相続時は共有持分にするケースがあります。

主な種類とは?

不動産の共有には、下記の4つの種類があります。

  • 夫と妻でひとつの不動産を持つ
  • 親子間でひとつの不動産を持つ
  • 兄弟や姉妹でひとつの不動産を持つ
  • 第三者とひとつの不動産を持つ

共有者は配偶者や家族となるケースが多いですが、他人と持つこともあります。

メリットとは?

大きなメリットは、ご自身の持分のみを有効活用できることです。
たとえば所有している不動産を担保にして、金融機関から融資を受けたいと思った場合、持分だけで借り入れすることができます。
「ほかの共有者に内緒で借り入れをしたい…」といったことも可能です。
また、ご自身の名義や持分のみを売ることもできます。
ほかの相続人に知らせることなく、スムーズに土地や建物を活用できるのがメリットです。

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相続した不動産の共有持分でできることとは?

相続した不動産の共有持分でできることとは?

続いて、相続した不動産の共有持分でできることについて解説します。

単独でできること

持分の所有者が単独でできることは、保存行為です。
下記のような行為が、保存行為に該当します。

  • 現状維持が目的のリフォームや修繕
  • 持分のみの売却
  • 虚偽の登記における抹消請求
  • 不法占有者への明渡し請求など

保存行為では、現状を維持するためのリフォームや修繕がおこなえます。
雨漏りや給湯器の故障といった、緊急性があったり日常生活に支障が出たりするような内容です。
ただし、単独でできる行為だとしても、ほかの相続人にあらかじめ相談してからリフォームや修繕をおこなうべきといえます。
「勝手にやったのだから、費用は支払わない」といったトラブルが生じる可能性があるからです。
また、先述のとおり、持分のみの売却が可能となります。
土地や建物そのものを売る場合、全員の同意が必要ですが、持分のみなら自由に売ることが可能です。
さらに、虚偽の登記における抹消請求や、不法占有者への明渡し請求なども、単独でおこなえます。
権利者以外における不当な登記は無効のため、抹消請求が単独で可能です。
また、相続した不動産が空き家となっている場合、不法侵入されるリスクもゼロではありません。
そのため、ご自身の権利を守るために明渡し請求をおこなうことができます。

持分が半数以上でできること

持分が半数以上でできることは管理行為となり、内容は下記のとおりです。

  • 現状維持を超えるリフォームや修繕
  • 賃貸物件としての利用(短期間)

持分が過半数以上なら、現状維持を超えるリフォームや修繕をおこなうことができます。
現状維持を超えるとは、新築のようにするための、リフォームやリノベーション工事です。
雨漏りや給湯器の故障といった、日常生活に支障が出るような内容ではなく、資産価値を高めるような工事を指します。
リノベーション工事をおこなう場合は、トラブルを防ぐためにも、あらかじめ全員に相談しておくのがおすすめです。
また、管理行為では賃貸物件として短期間使用することができます。
期間は土地の場合で5年以内、建物は3年以内です。

全員の同意があればできること

全員の同意があればできることは、処分行為と呼ばれます。
処分行為に該当するのは下記の内容です。

  • 売却
  • 解体
  • 賃貸物件としての利用(長期間)

土地や建物そのものの売却は、処分行為に該当します。
売る場合は、全員の同意が必要です。
ただし、相続した建物が実家の場合、売却に反対する方がいらっしゃるかもしれません。
スムーズに売却するためにも、話し合いをしておくべきと言えます。
また、建物の解体も処分行為のひとつです。
売却する際と同様、トラブルを防ぐためには相続人同士で協議したうえで、解体する必要があります。
相続した不動産の場合、築年数が経過しボロボロの状態になっているケースも少なくありません。
倒壊の恐れがある建物は、所有していると近隣住民から苦情が入ったり行政指導を受けたりする可能性があるため、全員に理解してもらえることと思います。
さらに、賃貸物件として長期間使用することも、処分行為のひとつです。
土地の場合は5年以内、建物は3年以内を超えて賃貸する場合、全員の同意が必要となります。

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相続した不動産の共有で起こりうるトラブルとは?

相続した不動産の共有で起こりうるトラブルとは?

最後に、相続した不動産の共有で起こりうるトラブルについて解説します。

トラブル1:税金や修繕費用の負担で揉めてしまう

起こり得るトラブルとしてまず挙げられるのが、税金や修繕費用の負担で揉めてしまうことです。
土地や建物は所有している以上、固定資産税や維持管理の費用がかかります。
庭のある住まいなら、雑草の手入れも必要になるでしょう。
誰が費用や管理を負担するのかでトラブルになり、その結果放置されてしまうケースも多いです。
空き家のまま放置してしまうと、急速に劣化が進み、倒壊や資産価値低下のリスクが生じることになります。
トラブルを防ぐためには、金銭的な負担や維持管理にかかる手間をどのように分担するのか、全員で話し合う必要があります。

トラブル2:メガ共有になるリスク

メガ共有になるリスクも、起こり得るトラブルのひとつです。
メガ共有とは、ひとつの不動産に対して数十人・数百人単位の共有者が存在する状態を指します。
土地や建物を相続した場合、被相続人の名義から取得者に名義変更(相続登記)をおこなわなくてはなりません。
相続登記はこれまで任意の手続きだったため、月日の経過とともに何世代にも渡る相続が繰り返され、相続人が雪だるま式に増えてしまうケースがあります。
メガ共有となってしまうと、売却や解体の際にすべての共有者の名前や住所を特定するために、過大な負担が生じてしまうのがデメリットです。

トラブル3:共有状態を解消するための手間がかかる

土地や建物の共有状態を解消するためには、裁判所をとおして共有物分割請求をおこないます。
共有物分割請求とは、適切な分割方法を裁定してもらうことです。
「とりえず共有名義で相続したが、わずらわしさを感じている」といった場合に、用いられることがあります。
一度共有名義にしてしまうと、解消するために時間がかかるため注意が必要です。

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まとめ

不動産における共有名義とは、ひとつの土地や建物を複数の所有者で持つことです。
持分では、単独でできることや全員の同意があればできることなど、割合によって異なります。
土地や建物を共有名義にすると、さまざまなトラブルが懸念されるため、注意が必要です。
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堂前利之

部署:あびこ店 店長

資格:宅地建物取引士、不動産仲介士®、相続診断士®、土地活用プランナー®


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