マンションの売却後は確定申告が必要？流れや税金の計算方法も解説

マンションの売却では、利益が出て黒字になるだけでなく、損失によって赤字になるケースもあります。
不動産売却のあと、利益の有無によっては確定申告が必要になり、マンションにおいても例外ではありません。
今回はマンションの売却における確定申告をテーマに、必要性や流れ、譲渡所得税の計算方法について解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

マンションの売却では利益の有無に関らず確定申告が必要？

まずは、確定申告とはなにか、マンションを売却した際の申告の必要性について解説します。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間に得た所得を税務署に申告し、納めるべき税金の金額を確定する手続きです。
普段給与所得を得ている会社員などは、一般的には会社側が手続きをおこなっています。
しかし、個人事業主やフリーランスの方の場合、ご自身での申告と納税が必要です。
ちなみに確定申告の時期は、土地や建物を売った年の翌年の、2月16日～3月15日（曜日によって異なる）となります。

マンションの売却で確定申告が必要な理由

マンションの売却においては、譲渡所得が生じた場合に申告手続きが必要です。
譲渡所得とは、土地や建物を売って得た利益のことで、利益の金額に応じた税金を納める必要があります。
一方で、利益が出ず損失が生じた場合は申告手続きをしなくても問題ありません。
また、居住用不動産（マイホームなど）を売る場合、譲渡所得が生じても特例や控除の利用により、非課税となる可能性があります。
特例や控除を利用する場合は、確定申告が必要です。
利益が出なかった場合でも、一定の条件を満たしていれば、確定申告によって税金の還付を受けられるケースがあります。
そのため、マンションを売却した際は利益の有無に限らず、申告手続きをおこなったほうが良いと言えるでしょう。

手続きをしなかった場合の罰則とは？

手続きをしなかった場合、下記のような罰則があります。

• 無申告加算税
• 重加算税
• 延滞税

無申告加算税とは、申告手続きを忘れた場合に科せられるものです。
納めるべき税金の金額に対し、50万円までは15％、50万円を超える部分は20％が加算されます。
重加算税とは、税金の金額が少なくなるよう、計算を意図的に偽装したときに科せられる税金です。
無申告だった場合は、納めるべき税金の金額の40％が加算されます。
延滞税は、期限内に納税しなかった場合にかかる税金です。
期限の翌日から、納税した日までの日数に応じた金額が加算されます。

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マンションの売却で利益が生じ確定申告が必要になった際の流れ

続いて、マンションの売却で利益が生じ、確定申告が必要になった際の流れについて解説します。

流れ1：必要書類を揃える

まずは、必要書類を税務署またはご自身で揃えることからはじめます。
税務署で揃える書類は下記のとおりです。

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

ご自身で揃える書類は、下記のとおりです。

• マンションを購入したときと売却したときの売買契約書
• 印紙税や登録免許税、仲介手数料や建築費用などの経費の領収書

リストをあらかじめ作成し、不足がないよう準備しておくのがおすすめです。

流れ2：利用できる特例や控除があるか調べる

次の流れは、利用できる特例や控除があるか調べることです。
先述のとおり、不動産売却では税金の負担を抑えられる特例や控除があります。
代表的なものが、居住用不動産の売却で利用できる、3,000万円の特別控除です。
条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除でき、大きな節税効果を得られるでしょう。
そのほかにも、マイホームの買い替え時に利用できるものや、譲渡損失が生じた際の特例などがあります。

流れ3：譲渡所得税を計算する

次の流れは譲渡所得税を計算することです。
計算方法については、後述します。

流れ4：申告書を作成する

譲渡所得税が計算できたら、次は申告書の作成です。
申告書に必要事項を記入し、添付書類を揃えて税務署に提出します。
提出方法は、不動産を管轄する税務署に直接足を運んで提出するか、郵送またはe-Taxの3つです。
窓口で直接提出すると、わからないことを質問できたり、その場で申告書を作成できたりといったメリットがあります。
しかし、毎年確定申告の期間はとても混雑するため、余裕を持っておくことがポイントです。
もし税務署に足を運べない方や混雑を避けたい方は、郵送かe-Taxで申告します。
ただし、e-Taxの場合はマイナンバーカードやパスワードなどが必要になります。
マイナンバーカードは発行までに時間がかかるので、できる限り早めに取得しておくのがおすすめです。

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マンションの売却で利益が生じた場合の確定申告で必要となる譲渡所得税の計算方法

最後に、マンションの売却で利益が生じた場合に必要となる、譲渡所得税の計算方法について解説します。
譲渡所得税を計算するためには、まず課税対象となる譲渡所得を調べなくてはなりません。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
不動産売却で得た収入金額－（取得費+譲渡費用）－特例や控除
少し複雑なので、ひとつずつステップを踏んで計算します。

計算方法1：不動産売却で得た収入金額

不動産売却で得た収入金額とは、買主から支払われた金額のことです。
この金額がそのまま譲渡所得になるわけではなく、経費や控除を差し引き、最終的に出た金額が課税対象となります。

計算方法2：取得費

取得費とは、売却するマンションを購入した際にかかった費用です。
建築費用や購入費用、不動産取得税や売買契約書に必要な印紙税などが挙げられます。
もし取得費がわからない場合は、概算取得費として売却価格の5％を用いることが可能です。

計算方法3：譲渡費用

譲渡費用とは、マンションを売却した際に支払った費用です。
不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などが挙げられます。
価値を高めるためにおこなったリフォームなども、譲渡費用に含めることが可能です。

計算方法4：特例や控除を差し引く

次は、先述した不動産売却で利用できる特例や控除を差し引きます。
控除をマイナスすれば、課税譲渡所得を圧縮でき、節税につなげることが可能です。

所有期間に応じた税率をかける

最後に、下記のとおり所有期間に応じた税率をかけると、譲渡所得税が計算できます。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が5年を超えるか否かで税率が2倍近く異なり、納める税金の金額も変わってきます。
長期譲渡所得の税率を用いて節税したい場合は、売るタイミングを考える必要があるでしょう。

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まとめ

マンションを売却して利益が生じると確定申告が必要となりますが、赤字でも税金の還付を受けられる可能性があるので、申告手続きをするのがおすすめです。
利益が生じた場合は、必要書類の準備や申告書の作成などをおこない、税務署に所得の金額を申告しなければなりません。
譲渡所得税を知りたいときはまず譲渡所得を計算し、控除を差し引いたり所有期間に応じた税率をかけたりして計算します。
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