不動産を割賦販売で売却するメリット・デメリットについて解説

不動産を売却する際には、契約時に手付金を受領し、引渡し時に残りの売却代金を受け取るのが一般的な流れです。
しかし、場合によっては「割賦販売（かっぷはんばい）」で売却することも可能です。
そこで今回は、割賦販売とはなにか、割賦販売で不動産を売却するメリット・デメリットについて解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における「割賦販売」とは

そもそも割賦販売とはどういう意味なのか、まずはその概要と、割賦販売がおこなわれるケースについて解説します。

不動産の割賦販売とは

「割賦」とは、月賦などの形で、何回かに分けて代金を支払うことです。
割賦販売とは、分割払いを認めたうえで商品を販売する販売方法を指します。
割賦販売法においては、商品代金を「2か月以上」「3回以上の分割払い」で回収する、またクレジットカードによる販売を、割賦販売と定義づけています。
不動産取引の場合は、1年以上の期間にわたり、2回以上分割して支払う契約で不動産を売却することを、割賦販売と呼ぶのが一般的です。
住宅ローンとの違い
最近は、住宅ローンを利用して不動産を購入する方がほとんどです。
住宅ローンも分割で返済していくため、割賦と混同する方がいらっしゃいます。
割賦販売は、売主と買主が直接分割払いの契約を結ぶ販売方法です。
一方、住宅ローンは、売主と買主のあいだに金融機関が入り、その金融機関からお金を借りて一括で代金を支払います。
そして借りたお金を、金融機関に分割で返済していきます。
つまり、同じ分割での支払いですが、「割賦販売」と「住宅ローン」は、支払いの仕組みが異なるのです。

割賦販売で不動産を売却するケース

不動産売買は高額な取引であるため、購入するときは住宅ローンを利用するのが一般的です。
したがって、住宅ローンを利用できる方が割賦販売をおこなうことは、ほぼありません。
割賦販売で不動産を売却する場面として考えられるのは、住宅ローンを利用できないケースです。
住宅ローンを利用できない理由としては、以下のようなことが挙げられます。
ローン審査にとおらない
住宅ローンは、金融機関が対象の不動産を担保にして融資するローン商品です。
万が一ローンの契約者が返済できなくなった場合は、その不動産を売却して融資したお金を回収します。
売却しにくい不動産は担保としての評価が低く、ローン審査にとおらない可能性が高いです。
その代表的なものとして挙げられるのは「再建築不可物件」です。
また親子間売買についても、住宅ローンを借りられない可能性があります。
買主が借入できない
不動産自体には問題がなくても、買主がお金を借りられない状況の場合は、住宅ローンを利用できません。
たとえば、買主が過去に借金の返済を延滞したり債務整理をおこなったりして、信用情報機関に事故情報が登録されている場合が考えられます。
いわゆる「ブラックリスト」に載っている状況です。
このようなケースでは、買主にとって割賦販売が有効な手段となります。

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不動産を割賦販売で売却するメリット

実際に割賦販売をおこなう場合、売主にとってどのようなメリット・デメリットがあるのか、事前に知っておきたいですよね。
そこで次に、割賦販売で不動産を売却するメリットについて解説します。

メリット1：不動産売却を進めやすい

割賦販売の場合、買主が頭金を準備したり、住宅ローンの審査に申し込んだりといった、費用負担や手間が少なく済みます。
そのため、買主が購入を検討しやすいことから、売却も進めやすくなります。
長期で売却活動をおこなうより、取引を早く進められる点は売主にとってメリットです。

メリット2：再構築不可物件でも売却できる可能性が高まる

先述のとおり、再建築不可物件は、金融機関の担保評価が低いことから、住宅ローンの審査にとおりにくい傾向にあります。
買主が住宅ローンを利用できない物件は、なかなか売却できず、売れ残るケースも少なくありません。
しかし割賦販売であれば、売主と買主との契約になるため、金融機関の担保評価が低い物件でも売却できる可能性が高まります。

メリット3：親族間の売却がしやすくなる

親族間で不動産を売買する場合、買主が住宅ローンを利用して購入することは難しい傾向にあります。
しかし、住宅ローンを利用せずに分割払いができる割賦販売であれば、親族間で売買する際も、すぐにまとまった資金を準備する必要がありません。
したがって、親族間で不動産を売買したい場合には、メリットが大きい手段だといえます。

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不動産を割賦販売で売却するデメリット

不動産を割賦販売する際には、その状況によっては売主がメリットを得られる有効な手段だといえます。
しかし、注意すべきデメリットも存在します。
また、デメリットに対する対策があれば、事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、不動産を割賦販売で売却するデメリットと、それを回避するための対策について解説します。

デメリット1：支払いが滞るリスクがある

通常の不動産売却では、決済完了後、引渡しの際に不動産の所有権移転登記をおこないます。
しかし割賦販売の場合、引渡し時点では売却代金の全額を受領していません。
その状態で引渡し時に所有権を移転してしまうと、買主が不動産を担保に借金をして返済できなくなった場合、売却代金の残りを受け取れないうえに、不動産も失う恐れがあります。
そのようなリスクを回避するために、割賦販売の場合は、売却代金を全額受け取ってから所有権移転登記をおこなうように、注意が必要です。
ただし、買主にとっては、完済後に所有権移転登記をおこなうことにメリットがないため、割賦販売が進めにくくなるかもしれません。
そこで割賦販売を進めやすくするために、割賦契約の際に所有権移転登記を同時におこなうことも方法の1つです。
その場合、先述したように買主の支払いが滞ったときに備えて、強制執行認諾文言付公正証書を作成し、万が一の際に強制的に債権を回収できるようにしておきましょう。
さらに、支払いが滞った際に売却して現金化できるように、不動産に抵当権を設定しておくと、より安心です。

デメリット2：贈与とみなされる可能性がある

通常、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合には、利息が発生します。
しかし、割賦販売では、売主と買主の同意があれば、無利息で契約することも可能です。
とくに親族間で割賦販売をおこなう場合、利息なしにするケースもあるかもしれません。
その場合、通常であれば発生する利息分が、贈与とみなされる恐れがあるのです。
贈与とみなされると、買主側に贈与税が課されます。
そのような事態を回避するための対策として、利息を加算して売却するようにしましょう。
このように、不動産を割賦販売で売却する際には、メリットだけでなく、多くのデメリットも生じます。
したがって、やむを得ない事情がない限り、一般的な不動産売却をおこなうほうが、安全でスムーズな取引だといえます。

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まとめ

不動産を売却する際、住宅ローンを利用できない場合には割賦販売という方法で取引することが可能です。
割賦販売は、売却しにくい不動産の売却や、親族間での売買に有効な手段です。
しかし、支払いが滞ったり、無利子にすると贈与とみなされたりなど、リスクが伴う方法であるため、一般的な不動産売却を目指すことをおすすめします。
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