土地を売るべきタイミングとは？売却時の注意点を含めて解説

不動産売却を成功させるためのコツは、スピーディーかつ高く売ることです。
そのためには、売り出すタイミングをあらかじめ知っておくことが重要と言えます。
今回は土地を売るべきタイミングや、売却時の注意点について解説します。
大阪市住吉区で土地を売りたいとお考えの方や、売却のタイミングでお悩みの方はぜひ参考になさってください。

所有期間から考える土地を売るタイミング

まずは、所有期間から考える土地を売るタイミングや売却の際にかかる税金を解説します。

不動産売却でかかる税金とは？

不動産を売却し、譲渡所得（利益）が生じた場合、譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税は、所得税と住民税を総称したもので、譲渡所得に応じた税金を納めなくてはなりません。
土地を売る際の譲渡所得税がいくらになるか知りたい場合は、まず下記の計算式で譲渡所得を把握する必要があります。
不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用
取得費とは、売る不動産を購入した際にかかった費用です。
購入代金や建築費用、不動産取得税や登記費用などが挙げられます。
譲渡費用とは、不動産を売る際にかかった費用のことです。
仲介手数料や印紙税、土地の測量費などが該当します。
上記の計算式で譲渡所得を求め、ゼロまたはマイナスになった場合、譲渡所得税はかかりません。

所有期間によって変わる税率とは？

譲渡所得税は、譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけて計算します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が5年超えの場合、長期譲渡所得の税率が適用されることになります。
一方で、所有期間が5年以下の場合は、長期譲渡所得の2倍近い税金を支払うことになるので、売り出すタイミングも重要です。
ちなみにここで言う所有期間とは、土地を売った年の1月1日時点のタイミングとなります。

所有期間が10年超えで売る場合は？

所有期間が10年超えの居住用不動産を売る場合、条件を満たせば軽減税率の適用を受けることが可能です。
長期譲渡所得の税率より、さらに低い税率を用いることができ、税金対策につながります。
売却を急いでいないなら、10年を超えてから売りに出すことも検討なさってください。

建物の解体を検討している場合は？

建物を解体し、土地にして売ることを検討している場合、解体してから1年以内に売るのがおすすめです。
特例の利用によって最大3,000万円が譲渡所得から控除でき、多くのケースで譲渡所得税が非課税になるでしょう。
ただし、不動産は売りに出したからといってすぐに売れるわけではありません。
更地として売る場合は、速やかに売却に向けて動き出すと良いでしょう。

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経済指標や地価動向から考える土地を売るタイミング

続いて、経済指標や地価動向から考える土地を売るタイミングについて解説します。

売りどきは今？

経済指標や地価動向から、土地を売るタイミングを考える場合、今が適していると言えます。
その理由は、下記のとおりです。

• 地価が上昇傾向にある
• 低金利
• 今後も今の金利が続くとは限らない
• 今後は土地の需要が減っていく可能性がある

理由としてまず挙げられるのが、地価が上昇傾向にあるからです。
地価動向は、毎年国が公表する公示地価によって確認することができます。
公示地価を見ると、2013年以降、地価動向は上昇を続けており、直近の2023年では過去20年でもっとも高くなっていることがわかります。
地価動向から売りどきを考えるなら、地価の高い今がおすすめと言えるでしょう。
また、地価動向とは別に、今は低金利が続いています。
金利が低ければマイホームを購入する方が増えるため、土地の需要も高まります。
金利が1％下がるだけでも、支払う総額が大きく減るので、スムーズな売却が見込めるでしょう。
ただし、今の金利が今後も続くとは限りません。
金利が上昇すると、支払う総額が高くなるため、不動産を購入する方が減る可能性があります。
土地を売るなら低金利のときのほうが有利となることを、押さえておきましょう。
さらに、今後は土地の需要が減っていく可能性があることも、今が売りどきの理由のひとつです。
日本では、2010年を境に人口が減少しているものの、核家族化や単身世帯の増加によって、世帯数は増加し続けてきました。
しかし、国立社会保障・人口問題研究所によると、2023年を境に世帯数についても減少傾向にあることがわかっています。
これまでは買手の数に恵まれていたものの、今後は世帯数の減少にともない、マイホームや土地の需要は減っていく可能性があるでしょう。

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タイミングとともに知っておきたい土地を売る際の注意点

最後に、売却のタイミングとともに知っておきたい、土地を売る際の注意点について解説します。

注意点1：名義人しか売ることができない

注意点としてまず挙げられるのが、不動産は名義人しか売ることができない点です。
祖父母や父、母など、ほかの家族が名義になっている土地をお持ちの方も多いことと思います。
もし名義人が認知症などで判断能力が乏しくなってしまった場合、いざ売ろうとしても、大変な手間がかかるのが注意点です。
また、所有者が亡くなったあと、相続登記をおこなわないと、名義が被相続人のままとなってしまいます。
相続が発生したからといって、名義は自動的に変更されるわけではないので、相続人が手続きをおこなわなくてはなりません。
相続登記がおこなわれずに月日が経過し、相続が繰り返されると、スムーズに売ることができなくなります。

名義変更の手順

相続の際の名義変更は、一般的に下記の流れでおこないます。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記の手続きをおこなう

まずは、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのかを、相続人同士で話し合うことです。
売る土地の名義がすでに亡くなっている方の場合は、誰が取得し、誰の名義に変更するのかを決めます。
話し合った内容をまとめた書面を、遺産分割協議書と呼びます。
もし共有名義にする場合、売る際に全員の同意を得なければなりません。
共有名義にすると、遺産分割もスムーズかつ公平におこなえますが、売却するときのことを考えると、あまりおすすめできない方法となります。
遺産分割協議がまとまったら、次は相続登記の手続きをおこないます。
相続登記の手続きは、ご自身でもおこなうことが可能ですが、専門的な知識を要する場面が多いため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
手続きには登録免許税や書類の取得費などの費用がかかるので、あらかじめ準備しておく必要があります。
司法書士に依頼する場合、登記費用だけでなく、報酬も必要になることが注意点です。

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まとめ

所有期間によって税率が異なるため、税金の負担を軽減したい場合は、土地を売るタイミングを見計らうことがポイントです。
経済指標や地価動向から土地を売るタイミングを考えるなら、今が売却に適していると言えます。
不動産は名義人しか売ることができないため、所有者が異なる場合は相続登記をおこなう必要があることに注意しましょう。
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