古い空き家を売却すべき？放置が招く深刻なリスクと注意点を解説

2026-07-21

この記事のハイライト: ●古い空き家を放置すると保安上の危険や税負担増の原因となる; ●契約不適合責任のリスク軽減にはホームインスペクションが効果的; ●特例の適用で税金の負担を減らせる可能性がある

実家や相続した古い空き家を所有していると、建物の老朽化や設備の不具合が気になり、どのように対処すべきか迷うものです。
とくに活用する予定がない場合、「とりあえずそのままにしておこう」と放置してしまいがちですが、実は空き家の放置には多大なリスクが伴います。
本記事では、古い空き家を放置するリスクや売却時の注意点、売るときに使える特例について解説します。
大阪市住吉区で古い空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 古い空き家を売却せずに放置するリスク
2. 古い空き家を売却する際の注意点
3. 古い空き家の売却で使える特例
4. まとめ

古い空き家を売却せずに放置するリスク

「いつか使うかもしれない」という思いで空き家を保持し続けることは、所有者にとって思わぬ損失を招く可能性があります。
主なリスクは以下の3点です。

保安上の危険性が高くなる

もっとも深刻なリスクは、建物自体の崩壊や部材の落下といった保安上の危険です。
古い建物を放置すると、建物が崩壊する恐れがあります。
住まなくなった家は急速に劣化する傾向があり、その主な原因は換気不足です。
住人のいる家では、ドアの開閉や換気扇の使用を通じて日常的に空気が入れ替わり、湿気やカビの発生が抑えられます。
しかし、空き家は閉め切った状態となるため、空気が滞留して湿気やカビが発生しやすくなります。
これにより建物の構造が傷んで耐久性が低下し、崩壊すれば通行人や近隣住民に被害を及ぼす恐れがあるため、十分な注意が必要です。

税金が高くなる

税金が高くなる可能性も、空き家を放置するリスクの一つです。
通常、建物が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、下記のように評価額が減額されます。

200㎡以下：6分の1
200㎡超え：3分の1

特定空家や管理不全空家に指定されると特例が適用外となり税負担が増します。
特定空家とは周囲に悪影響を及ぼす空き家のことで、管理不全空家とは適切に管理されていない状態の空き家を指します。
税負担を抑えるためにも、住む予定がない場合は、売却を視野に入れるのが賢明でしょう。

衛生状況の悪化や安全面への影響

空き家の放置が、衛生環境や治安の悪化につながることもあります。
庭の雑草や放置されたごみは悪臭や害虫の原因となり、害獣が住みつくと対応が必要になります。
くわえて、空き家は犯罪リスクも高まり、放火や不法侵入が発生する危険性も無視できません。
不法侵入者が住みついたり、詐欺の拠点として使われたりすると、地域の治安が悪化する可能性もあります。
これらの問題は土地の資産価値を下げる原因にもなるため、放置しないことが重要です。

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古い空き家を売却する際の注意点

いざ売却を決められたとしても、古い空き家ならではのハードルがいくつか存在します。
スムーズな取引のために、以下の点に注意しましょう。

家財道具や不用品はあらかじめ撤去する

室内を空の状態にしておくことが、早期売却の第一歩です。
家財が残っていると、買主が内覧した際に生活感が強く、購入後のイメージが湧きにくくなります。
また、解体して更地にする場合でも、解体業者は一般家庭の不用品（一般廃棄物）を処分することができません。
そのため、事前に撤去しておかなければ解体作業自体を断られるリスクがあります。
もし業者に依頼できたとしても、高額な処分費用や人件費が上乗せされ、手残りの金額が減ってしまう可能性があります。

契約不適合責任のリスクを理解する

古い建物の売却で、とくに注意したいのが「契約不適合責任」です。
これは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が負わなければならない修繕や賠償の責任を指します。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが分かった場合、契約書にその旨が記載されていなければ、売主が修理費用を負担しなければなりません。
空き家の状態によっては、引き渡し後に深刻な不具合が見つかり、契約解除や損害賠償を求められる可能性もあります。
このような事態を防ぐためには、売却前にホームインスペクションを受けることが推奨されます。
ホームインスペクションとは、建物の劣化状態や不具合の有無を専門家が調査するサービスです。
調査を受けて問題箇所を適切に修繕することで、契約不適合責任のリスクを大幅に軽減することが可能です。

解体して更地にするタイミングの見極め

建物を解体して更地として売る際は、固定資産税の上がるタイミングに注意が必要です。
建物を取り壊すと、先述の「住宅用地の特例」が受けられなくなり、更地の状態で年をまたぐと固定資産税が高くなってしまいます。
買主が決まらないまま更地にすると維持費だけが膨らむため、解体のタイミングは慎重に判断しましょう。

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古い空き家の売却で使える特例

不動産を売却して利益が出ると税金がかかりますが、一定の条件を満たせば以下の特例で負担を大幅に軽減できる可能性があります。
いずれの特例にも適用条件があるため、売却を検討し始めた段階で早めに詳しい内容を確認し、計画を立てることが重要です。

相続空き家の3,000万円特別控除

古い空き家を相続して取得した場合、3,000万円特別控除を利用できます。
この特例では、不動産を売却して得た譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。
譲渡所得とは、不動産売却による利益のことで、この利益に対してかかる税金を総称して譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税を軽減するには、譲渡所得を少なくすることが重要です。
譲渡所得は次の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却収入－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは空き家を取得した際にかかった費用を指し、建築費用や印紙税、不動産取得税などが含まれます。
一方、譲渡費用は売却時に支払った費用のことで、印紙税や仲介手数料、解体費用などが代表例です。
つまり、買主から得た収入の全額が譲渡所得になるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた金額が利益として計算されます。
この特例を活用することで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

低未利用地等を売却したときの100万円特別控除

あまり活用されていない、いわゆる「低未利用地」を売却した際に、譲渡所得から100万円を控除できる制度です。
売却価格が原則500万円以下（一部地域は800万円以下）であることなど、一定の要件を満たす必要があります。
詳しい条件や申請手続きは、税務署や自治体に確認することをおすすめします。

取得費の特例（相続税の取得費加算）

売却のタイミングによっては、取得費の特例を適用することが可能です。
これは、相続した空き家を一定の期間内に売却することで、支払済みの相続税の一部を取得費として計上できる特例措置です。
この特例を利用するためには、以下の条件を満たしている必要があります。

相続税を支払っていること
相続開始の翌日から相続税の申告期限翌日の3年以内に売却を完了すること

取得費が多いほど、その分だけ譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税の負担を軽減することができます。

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まとめ

古い空き家は放置すればするほど、物理的にも経済的にも大きな負担となります。
そのため、適切な維持管理やホームインスペクションの実施をおこない、戦略的な売却を検討することが重要です。
また、利用可能な特例があれば積極的に活用し、税負担を抑えて効率的に次のステップへ進むことを目指しましょう。
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