マンション売却の注意点は？引き渡し前の準備についても解説

マンションの売却を検討し始めたものの、何から手をつけて良いのか、どのような点に注意すべきかわからずにお困りではありませんか。
売却には、事前のスケジュール立案や媒介契約の選び方、売却後の確定申告など多くの工程があり、知識不足のまま進めると損をしてしまう恐れがあります。
本記事では、事前の準備から売却活動中のコツ、そして売却後に必須となる手続きまで、マンション売却の全プロセスで押さえるべき注意点について解説します。
失敗のないスムーズなマンション売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

マンション売却前の準備と計画の立て方

マンション売却の注意点としては、主に事前のスケジュール調整や、家族間の取り決めなどから押さえるべき事柄があります。
まずは、売却に最適なタイミングや計画の手順について、解説していきます。

最適な売却タイミング

売却のタイミングは、市況や金利、近隣の成約状況を合わせて見ると考えやすくなります。
新築価格が高い時期は、中古マンションを検討する買主も増えやすく、販売の機会を広げやすいでしょう。
また、金利が低い時期は住宅ローンを利用しやすく、購入の後押しにつながる場合があります。
築年数や駅距離、管理状態も比較されるため、周辺物件との差を整理しておくことが大切です。
さらに、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか、所有期間を問わず3,000万円の特別控除を使えるかも早めに確認しましょう。
なお、税金は手残り額に関わるため、必要に応じて専門家へ相談しておくと良いでしょう。

余裕ある計画の立て方

売却の計画は、査定から契約、引渡しまでを逆算し、3か月～半年ほどの余裕を持って組みましょう。
買い替えを予定している場合は、売り先行か買い先行かを最初に決めると資金計画を立てやすくなります。
売り先行なら売却代金を次の住まいに充てやすい一方で、仮住まいが必要になる場合もあります。
また、買い先行では空室で内覧してもらいやすいものの、ローン負担が重ならないよう注意が必要です。
特約や買取保証の有無も確認しながら、無理のない日程を組み立てましょう。

家族間の事前のルール

家族間では、希望価格や値下げの下限を共有し、判断基準をそろえておくことが重要です。
仲介手数料や登記費用なども確認し、売却後に手元へ残る金額を一緒に把握しておきましょう。
住宅ローン残債が売却額を上回る可能性がある場合は、不足分の準備方法も話し合う必要があります。
また、内覧前の掃除や片づけ、当日の立ち会いを誰が担うか決めておくと対応がスムーズです。
子どもやペットがいる家庭では、内覧中の過ごし方も事前に考えておきましょう。
共有名義の場合は同意や代金の分け方も整理し、後のトラブルを避ける準備が大切です。

▼この記事も読まれています
中古マンションの築年数は資産価値に影響する？売却に適した時期も解説！

売却活動中の契約手続きと内覧のコツ

前章では、事前の準備について述べましたが、実際の活動においても確認すべき大切なポイントがいくつかあります。
ここでは、媒介契約の選び方や内覧の対応方法、および契約時の確認事項について解説します。

媒介契約の選び方基準

媒介契約は、不動産会社に売却活動を依頼するための契約で、主に3種類があります。
一般媒介契約は複数社へ依頼できるため、幅広く買主を探したい方に向いています。
一方で、専任媒介契約は1社を窓口にでき、報告を受けながら計画的に進めやすい点が特徴です。
また、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけられない代わりに、より細かな報告を受けられます。
専任系は物件情報を共有する仕組みへの登録義務があり、販売状況を把握しやすいでしょう。

好印象を与える内覧術

内覧前は、玄関や水回りを中心に掃除し、買主が入室した瞬間の印象を整えましょう。
不要な物を減らしておくと部屋が広く見え、新生活のイメージも持ってもらいやすくなります。
また、当日は照明を点け、カーテンを開けて換気をおこない、明るく清潔な雰囲気を作ることが大切です。
売主が説明しすぎると見学しにくくなるため、適度な距離を保ちながら質問に答えましょう。
たとえば、日当たりや管理状況、周辺施設など、住んでいるからわかる魅力は簡潔に伝えると効果的です。

契約時の確認ポイント

売買契約では、価格だけでなく手付金や引渡し日、特約の内容まで細かく確認しましょう。
手付金は契約の意思を示す大切なお金で、解約時の扱いも契約書で確認しておく必要があります。
また、引渡し日は決済や引っ越しの予定に合わせ、無理のない日程で調整することが大切です。
引渡し猶予を設ける場合は、期間や費用負担についても書面で確認しておきましょう。
契約不適合責任は、引渡し後の設備や建物状態に関わるため、範囲と期間の把握が必要です。
設備の状態や修繕履歴は付帯設備表へ正しく記載し、納得してから手続きを進めましょう。

▼この記事も読まれています
マンション売却時の内覧の流れとは？事前準備と当日の対応も解説

マンション売却後の各種手続きと申告

ここまで、活動中のポイントを解説しましたが、売却後の手続きについてもしっかりと押さえておきましょう。
ここでは、ローン抹消や引渡し準備、および確定申告の手続きについて解説していきます。

抵当権抹消の依頼手順

住宅ローンが残っている場合は、決済日に残債を完済し、抵当権抹消登記をおこないます。
抵当権は、金融機関が担保として設定している権利のため、完済後に外す手続きが必要です。
一般的には、買主から受け取る売却代金でローンを返済し、所有権移転と同じ日に抹消を進めます。
決済日が決まったら、まず金融機関へ全額繰上返済を申し出ましょう。
また、利息計算により完済予定額が変わることもあるため、金額の確認は早めにおこなうことが大切です。
登記識別情報や解除証書、委任状などをそろえ、司法書士と連携しながら準備を進めましょう。

引渡しに向けた準備

引渡し前には、契約内容に沿って残す設備を確認し、私物を残さない状態に整えます。
引っ越し業者は、繁忙期に予約が取りにくいため、遅くとも1か月前を目安に手配しておきましょう。
エアコンや照明器具などは付帯設備表と照らし合わせ、残す物と撤去する物を間違えないことが大切です。
また、粗大ごみは処分まで時間がかかるため、早めに方法を調べて申し込んでおくと良いでしょう。
さらに、引っ越し後は水回りや床を中心に清掃し、買主が気持ちよく入居できる状態を目指します。
電気やガス、水道の精算、管理会社への届出も引渡し日までに済ませましょう。

確定申告と節税の確認

マンション売却後は、翌年に利益や損失を計算し、必要に応じて確定申告をおこないます。
申告期間は原則として翌年2月16日～3月15日までのため、書類は早めに集めておきましょう。
売却益は、売却価格から取得費や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算します。
また、条件を満たす場合は3,000万円の特別控除を利用でき、税負担を抑えられる可能性があります。
売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合は軽減税率の特例、損失が出た場合は損益通算や繰越控除の特例も確認しましょう。
さらに、譲渡所得の内訳書などが必要になり、売買契約日前日の住所と売却したマンションの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなども求められます。

▼この記事も読まれています
マンション売却時に多い失敗とは？事例や失敗しないためのポイントも解説！

まとめ

マンション売却前は、市況を見て最適な時期を考え、家族間のルール作りや3か月以上の余裕を持った準備が必要です。
売却活動中は、3種類の媒介契約から合うものを選び、内覧時の清掃や手付金など契約内容の確認を丁寧におこないましょう。
売却後は抵当権抹消や引渡し準備を進め、翌年に3,000万円の特別控除などを利用した確定申告も忘れないことが大切です。
大阪市住吉区の不動産売却ならハウスドゥあびこ店へ。
売却を専門としたスタッフが、論より実績で安心・安全にスピード感をもって対応させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。