中古マンションの築年数は資産価値に影響する？売却に適した時期も解説！

中古マンションを売却する際は、築年数が資産価値にどのくらい影響するのか、気になるかもしれません。
築年数が経っていると、売却価格や売れるかどうかが心配になるでしょう。
そこで今回は、中古マンションの資産価値が決まる要素や売り時、築30年以上の物件を売却するポイントなどを解説します。
大阪市住吉区で中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

中古マンションの売却時に知っておきたい築年数と資産価値の関係

一般的に、築年数が経っている中古マンションは、資産価値が下がるイメージがあるでしょう。
そのため、売却する際は、思うような価格で売れないことや売却に時間がかかることが心配になるかもしれません。
たしかに、築年数は中古マンションの資産価値に影響を与えますが、資産価値はそれだけで決まるわけではありません。
そこで、マンションの資産価値はどのような要素によって決まるのか、確認してみましょう。

マンションの資産価値に影響する要素とは

マンションの資産価値は、以下の3つの要素で構成されています。

• 土地部分
• 建物の専有部分
• 建物の共用部分

土地部分はマンションの敷地であり、所有者全員が共有持分として所有しています。
建物の専有部分は、マンションの所有者が単独で所有しているそれぞれの住戸です。
建物の共用部分には、外壁や廊下、階段やエレベーターなどの所有者全員が共有している部分が該当します。
バルコニーや窓枠、玄関ドアなども共用部分です。
マンションの資産価値は、これらの要素を総合して決まります。
つまり、中古マンションを売却する際は、建物の専有部分である住戸だけではなく、土地部分の共有持分である敷地権や建物の共用部分も含めて売るのだと認識しましょう。

中古マンションの資産価値に影響するポイントとは

先述した資産価値を構成する3つの要素のうち、土地部分は築年数の影響を受けません。
なぜなら、土地は古くなっても変わらない性質であるからです。
築年数が影響するのは、建物の専有部分と共用部分です。
これらは年数の経過とともに劣化するため、その分資産価値が下がります。
ただし、中古マンションの資産価値は、築年数ですべてが決まるわけではありません。
たとえば、建物の管理状況や立地条件、管理組合の運営などが良好な物件は、築年数が経っていても資産価値がそれほど下がらないことがあります。
建物の管理状況では、外壁の補修や設備の更新などのメンテナンスが定期的におこなわれていて、築年数から想定されるよりも良好な状態であることがポイントです。
駅の近くや人気の高いエリア、周辺の施設が充実しているなど、立地条件の良い物件も資産価値はそれほど下がりません。
そして、マンションの管理組合がしっかり機能していると住みやすさにつながるため、運営状況が良好なことも資産価値に反映されるでしょう。

▼この記事も読まれています
任意売却でも譲渡所得税はかかる？税金を滞納していた場合についても解説

中古マンションを売却する際の築年数から考える売り時

中古マンションを売却する際は、売り時を考えることもポイントです。
マンションの資産価値は、築年数だけで決まるわけではありませんが、売り時には築年数も関係します。
そこで、築年数から売り時を考える際の参考として、築年数別の成約率と成約価格を確認してみましょう。

中古マンションの築年数から考える売り時①成約率

まず、首都圏における中古マンションの成約率を築年数別に確認してみましょう。
2023年のデータによると、全体を100％として築0～5年が占める割合は9.3％、築6～10年は13.6％、築11～15年は11.8％です。
築16～20年は13.9％、築21～25年は11.7％ですが、築26～30年は7.9％と下がり、それ以降は7％前後が続きます。
つまり、築25年までに比べると、築26年以降は成約割合が低くなることがわかります。
そのため、スムーズに売却したいときは、築25年までに売ったほうが良いと言えるでしょう。

中古マンションの築年数から考える売り時②成約価格

次に、築年数による価格の変化を確認してみましょう。
2022年の首都圏にある中古マンションの成約価格のデータによると、築0～5年の価格を100％とした場合、築6～10年は91％、築11～15年は83％です。
築16～20年は78％、築21～25年は63％、築26～30年は43％です。
このなかで価格が高いのは築0～5年ですが、築5年以下のマンションを売却する際は注意するべき点があります。
それは、譲渡所得税の税率が高いことです。
所有期間が5年を超えている場合の税率は20.315％ですが、5年以下の場合は39.63％であるため、高く売れても税金が高額になるかもしれないことに注意しましょう。
また、価格の下がり幅も注目したいポイントです。
築26年を超えると価格が大幅に下がるので、それまでに売却したほうが良いと言えます。
なお、マンションは築15年前後で大規模修繕がおこなわれ、修繕後のほうが価格は上がると考えられます。
以上のことをふまえると、中古マンションは遅くても築15～25年で売却したほうが良いといえるでしょう。

▼この記事も読まれています
任意売却の1つ「単純売却」とは？概要やメリット・デメリットを解説！

築30年以上経っている中古マンションを売却する際のポイント

中古マンションの売り時を確認すると、築30年以上の物件は売れないのではないかと心配になるかもしれません。
しかし、実は築30年以上の中古マンションでも売れる可能性はあります。
まず、成約した中古マンションのうち、築30年以上の物件が占める割合を確認してみましょう。

成約した中古マンションのうち築30年以上の物件が占める割合

先述のとおり、築26年を超えると成約割合は低くなります。
ただし、「築30年以上」のくくりで確認すると、2022年は31.4％、2023年は31.9％です。
つまり、売却できた中古マンションのうち3割ほどは、築30年以上の物件なのです。
築30年以上の中古マンションが売れる理由には、価格の安さが挙げられます。
価格が安くても、築年数が古いと買主を見つけるのは大変そうだと思うかもしれません。
しかし、近年はリーズナブルな中古マンションを購入して、自分好みにリフォームをする方が増えています。
そのほうが、新築や築浅のマンションを購入するよりも、安い価格で住みやすい部屋を手に入れられる可能性があるからです。
そのため、価格などの条件がマッチすれば、築30年以上の中古マンションでも問題なく売却できるでしょう。

築30年以上の中古マンションを売却する際のポイント

築30年以上の中古マンションを売却したい場合は、購入後のリフォームを考えている方へのアピールが有効です。
また、大規模修繕の直後は物件の印象が良くなって売却につながる可能性があるので、そのタイミングで売り出すこともおすすめです。
そして、築年数が古くても、立地の良い物件は需要が見込めます。
駅が近い物件や人気エリアにある物件などは、立地の良さをアピールすると、築30年以上でもスムーズに売却できる可能性があるでしょう。
売却した物件の築年数は、築5年以内に次いで築40年以上が多いというデータがあり、古い物件でもたくさん売れていることがわかります。
そのため、売却を考えている中古マンションが築30年以上でも、必要に応じて売却を試みましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却で譲渡損失が発生するケースとは？利用できる特例も解説

まとめ

中古マンションの売却には、築年数が影響する部分もあります。
成約率や売却価格から考えると、中古マンションは築25年以内に売却したほうが良いといえるでしょう。
ただし、築30年以上でも多くの物件が売れているので、売却を考えている場合は実行してみましょう。
大阪市住吉区の不動産売却ならハウスドゥあびこ店へ。
売却を専門としたスタッフが、論より実績で安心・安全にスピード感をもって対応させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。