不動産売却の取得費とは？取得費不明の場合の計算方法や注意点を解説

2026-06-16

【6月2週目編集中】不動産売却の取得費とは？取得費不明の場合の計算方法や注意点を解説

この記事のハイライト: ●不動産売却後の税金を抑えるためには購入時の経費を多く計上することがポイント; ●取得費不明の場合は概算取得費や市街地価格指数を用いて申告することができる; ●計算方法によっては税負担が重くなることや更正の請求は難しいことなどに注意が必要

不動産売却で気になるのが「どのくらいの税金がかかるのだろうか…？」という点ではないでしょうか。
課税か非課税を左右するものの一つが、取得費というものです。
しかし、なんらかの事情によって取得費不明になる場合があります。
今回は取得費とはなにか、取得費不明の場合の計算方法や注意点を解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 不動産売却の取得費とは？取得費不明の場合はどうなる？
2. 不動産売却で取得費不明の場合の計算方法
3. 不動産売却で取得費不明の場合の計算方法の注意点
4. まとめ

不動産売却の取得費とは？取得費不明の場合はどうなる？

まずは、不動産売却の取得費とはなにか、取得費不明の場合はどうなるのかについて解説します。

どのような費用？

取得費とは、売りたい土地や建物を、購入したときに支払った費用です。
不動産は売却時だけでなく、購入時にもさまざまな費用がかかります。
支払った費用については、経費として認められるものに限り、申告時に計上することが可能です。
しかし、購入した時期が古い家や、相続で取得した実家などの場合、取得費不明の場合があります。

必要になる場面とは？

不動産売却で購入時の費用が必要になるのは、税金を計算するときです。
土地や建物を売って利益が出ると、その利益に対して税金が課税されます。
利益のことは譲渡所得と呼び、かかる税金は譲渡所得税です。
譲渡所得税がいくらになるのかを知るためには、まず譲渡所得を計算しなければなりません。
譲渡所得金額の計算式は、下記のとおりです。
不動産売却で得た収入－（購入時の費用＋売却時の費用）－特別控除額
不動産売却で得た収入とは、買主から支払われたお金の総額です。
受け取った金額がそのまま利益になるのではなく、経費である購入時の費用と売却時の費用を差し引きます。
経費を控除したあとの金額が、ゼロまたはマイナスであれば、税金はかかりません。
つまり、購入時の費用を多く計上すると譲渡所得が圧縮でき、納税額が抑えられるということです。
取得費不明の場合、譲渡所得から控除できる経費が減るため、税金が高くなってしまうでしょう。

算入できるものとは？

次の費用が、購入時の費用として算入できます。

建物建築費用・土地の購入費用※
不動産会社に支払う仲介手数料・住宅ローン手数料などの手数料
売買契約書にかかった印紙税・不動産取得税・登録免許税などの税金
土地の測量費や造成費
借主に対する立退料

※建物については購入代金や建築費用から「所有期間中の減価償却費相当額」を差し引いた金額が取得費となります。
購入時にかかったさまざまな費用が、購入時の費用として算入できます。
ただし、経費として認めてもらうためには、支払ったことを証明する書類が必要です。
申告時には領収書や請求書、契約書や記帳の履歴などを準備なさってください。
とはいえ、先述のとおり購入した時期が古い家や、相続で取得した実家などの場合、取得費不明となる場合があります。
取得費不明の場合、概算取得費を用いて計算することが可能です。
概算取得費の概要については後述します。

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不動産売却で取得費不明の場合の計算方法

続いて、不動産売却で取得費不明の場合の計算方法について解説します。

概算取得費の概要と計算方法

概算取得費とは、売却金額の5％を、不動産購入時の費用として計上できるものです。
相続した実家や築年数の古い家の場合、当時の領収書や契約書を紛失しているケースも珍しくありません。
証明する書類がないと、経費が少なくなり、譲渡所得税が高額になる恐れがあります。
計上することによって、譲渡所得を圧縮することが可能です。
たとえば不動産売却の契約金額が2,000万円の場合、100万円を購入時の費用にできます。
3,000万円であれば、150万円です。
なお、概算取得費は原則として取得費が不明な場合に用いますが、特例として「昭和27年12月31日以前」から所有している古い不動産については、実際の購入代金が分かっている場合であっても、「実際の取得費」と「概算取得費（5%）」を比較して、有利な方（金額が大きい方）を選択することが認められています。

そのほかの方法

そのほかの方法で購入時の費用を推計するとき、土地については「市街地価格指数」、建物については「建物の標準的な建築価額表」を用いる方法があります。
市街地価格指数とは、全国にある主要都市のなかから選ばれた宅地の価格を調査したものです。
一般社団法人日本不動産研究所より、調査がおこなわれています。
市街地価格指数を用いるメリットは、経費の割合が多くなることです。
そのため、譲渡所得を小さくでき、税金の負担も軽減できます。
概算取得費と比べると、より正確な経費を計算できるのも、大きなメリットでしょう。
ただし、市街地価格指数を用いた計算方法では、認められないケースがあることに注意が必要です。
市街地価格指数にて算出した内容が、裁判で却下された事例もあります。
市街地価格指数による土地の推計を認めてもらうためには、最低でも下記の条件を満たさなくてはなりません。

売却する土地や建物の購入履歴がわかる書類がなにもない
地目が宅地の不動産
路線価と市街地価格指数の偏移が同じ水準

土地や建物の購入履歴がわかる書類がある場合、購入時の費用として計上することができます。
そのため、市街地価格指数を用いての計算はできません。
また、地目が宅地以外の不動産については、市街地価格指数で計算しても合理的でないといえます。
登記の内容を調べると、地目を調べることが可能です。
さらに、路線価と市街地価格指数の偏移が大きく異なる場合、正しく計算することが難しくなります。
路線価とは、1㎡あたりの土地の価額のことです。
土地を評価する際の目安となるため、相続税や贈与税の計算に用いられます。

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不動産売却で取得費不明の場合の計算方法の注意点

最後に、不動産売却で取得費不明の場合の、計算方法の注意点について解説します。

計算方法によっては税負担が重くなる場合がある

注意点としてまず挙げられるのが、計算方法によっては、税負担が重くなる場合があることです。
購入時の費用がわからないときは、概算取得費や市街地価格指数を算入することができます。
しかし、実際にかかった金額と比べて、少ないことも多いです。
概算取得費や、市街地価格指数のほうが少ない場合、不動産売却後にかかる税金が増えてしまうでしょう。
税負担をなるべく抑えたい場合は、土地や建物の購入時かかった費用を証明できる書類を、できるだけ探してみてください。

更正の請求はできない可能性が高い

更正の請求は難しいことにも、注意が必要です。
概算取得費を用いて税の申告をしたあと、市街地価格指数のことを知るケースがあります。
経費に差が出るため、やり直したいと思うのが当然といえます。
しかし、修正は難しいのが現状です。
更正の請求ができるのは、ルールに沿って申告しなかったり、税額を過大に申告してしまったりしたときです。
算入できる割合である5％は、国のルールに沿って算出された数字となります。
そのため、修正できる条件を満たしていない可能性が高いです。
市街地価格指数による計算方法であれば、税金を余計に支払うといった事態を避けられるでしょう。

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まとめ

不動産売却後の税金を抑えるためには、不動産購入時の経費を多く計上し、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
取得費不明の場合は、概算取得費を用いて計算することができます。
計算方法によっては税負担が重くなることや、更正の請求は難しいことなどに注意が必要です。
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