親名義のマンション売却について！成年後見制度も解説

親の施設入所や高齢化に伴い、親名義のマンションを売却したいものの、何から手をつければよいのかわからずお困りではありませんか。
ご自身名義ではない不動産の売却には、名義変更や委任状を用いた代理手続きなど複雑な対応が求められるため、なかなか一歩を踏み出せないのも無理はありません。
本記事では、親名義のマンションを売却する際の基本的な手順をはじめ、親の意思表示が難しい場合の成年後見制度の活用法や、税金などの実務的な注意点について詳しく解説いたします。
親の大切な資産であるマンションの売却をトラブルなくスムーズに進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

親名義のマンションを売却する2つの方法

親名義のマンションを売却するには、主に名義変更と代理売却があります。
まずは、基本的な売却の手順と方法について、詳しく解説していきます。

名義変更後の売却手順

親が亡くなっている場合は、相続人を確認してマンションの取得者を決め、売却前に相続登記をあらかじめ済ませておく必要があります。
遺産分割で取得者を決める場合は、親の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人全員で話し合った内容を遺産分割協議書にまとめましょう。
そのうえで戸籍や住民票、印鑑証明書などをそろえて法務局へ申請し、登記が完了すれば取得者が正式な所有者になります。
親が健在で子へ名義を移す場合は、生前贈与による所有権移転登記をおこない、子が売主として売却を進めます。
ただし、生前贈与では贈与税や登録免許税、不動産取得税がかかるため、利用できる制度も含めて費用を確認することが大切です。

委任状による代理売却

親に十分な判断能力があるものの、入院や遠方居住などで手続きを進めにくい場合は、子が代理人となって売却できます。
この場合は委任状を作成し、対象物件や売却価格の条件、媒介契約、代金受領など、任せる権限を具体的に記載しましょう。
白紙委任は避け、親の実印を押した委任状と印鑑証明書を用意すると、不動産会社や司法書士による本人確認も進めやすくなります。
また、親本人には売却意思と契約内容を理解できる判断能力が必要で、面談や電話で意思確認がおこなわれるのが一般的です。
売却代金は親名義の口座で受け取り、子の口座へ直接入金して贈与と判断されることがないよう注意しましょう。

各方法のメリット比較

売却方法を選ぶ際は、親が健在かどうかや判断能力の状態、税金や売却後のお金の使い道まで整理することが大切です。
親が亡くなっている場合は、相続登記後に取得した子が自分の判断で売却できますが、相続人同士の調整が必要になることがあります。
生前贈与なら親の存命中に名義を移せる一方で、贈与税や不動産取得税などの負担を事前に確認しなければなりません。
代理売却は所有権を親のまま維持でき、名義変更に伴う税負担を抑えながら、子が実務を担える点がメリットです。
親の生活費や介護費を確保する目的なら、親本人の意思を確認したうえで、代理売却を選ぶ方法も検討しやすいでしょう。

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親が意思表示できない場合の売却と後見制度

前章では基本的な売却方法について述べましたが、親が認知症などで意思表示できない場合もありますよね。
ここでは、成年後見制度を活用した売却について、分かりやすく解説します。

成年後見制度での流れ

親が契約内容を理解できる判断能力を失っている場合は、本人による売買契約だけでなく、子が独断で売却することもできません。
このような場合は、親の住所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てをおこない、成年後見制度を利用して手続きを進めます。
法定後見制度には後見・保佐・補助の3類型があり、判断能力の程度に応じて家庭裁判所が適切な支援者を正式に選任する仕組みです。
成年後見人が選ばれ、審判が確定すると、後見人は法定代理人として媒介契約などを進められます。
なお、マンションが本人の居住用不動産に該当する場合は、売買契約を結ぶ前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。

選任手続きと権限範囲

成年後見制度の申し立ては、本人や配偶者、4親等内の親族などにより可能で、申立書のほか戸籍謄本や住民票、医師の診断書などが必要です。
なお、親の預貯金や不動産を整理した財産目録も提出するため、早めに資料をそろえておくと安心です。
選任までの期間は事案によって異なり、調査や精神鑑定が必要になると、売却実務へ移るまで数か月かかることもあります。
費用は申立手数料や登記手数料、郵便切手代などが基本となり、精神鑑定をおこなう場合は費用も見込んでおきましょう。
成年後見人には財産管理の権限がありますが、居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要なため、順序を守ることが重要です。

制度利用時のトラブル

成年後見制度では、家族が後見人を希望しても、財産額や親族関係などを踏まえて弁護士や司法書士など専門職が選ばれる場合があります。
専門職が選ばれると、親の財産から継続的に報酬を支払うことがあるため、制度利用後の費用も含めて確認しておきましょう。
また、売却には介護費や施設費の確保など、本人にとって必要で利益のある処分だと説明できる事情が求められます。
マンションを売却した後も成年後見制度は原則として続き、財産管理や家庭裁判所への報告が必要です。
そのため、親族間で売却の目的を共有し、施設費の見積もりや預貯金残高など客観的な資料を事前にそろえることが大切です。

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親名義のマンション売却時に注意すべき点

ここまで、具体的な売却手順や制度を解説しましたが、実務上のチェックポイントもおさえておきましょう。
最後に、売却時に注意すべき実務的な点について、詳しく解説していきます。

相続登記と法的リスク

親が亡くなった後にマンションを売却する場合は、売買契約へ進む前に相続登記を済ませ、売主を明確にする必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があるため、早めの確認が大切です。
遺産分割協議が終わっていても、登記をしていなければ第三者へ権利を主張しにくくなり、売却手続きにも支障が生じます。
ほかの相続人に債務があるケースでは差し押さえのリスクもあるため、売却準備と同時に登記の状態を確認しておきましょう。

税金の注意点と節税策

マンションの売却で利益が出た場合は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税金がかかります。
相続では親の取得費や取得時期を引き継げるため、購入時の契約書や領収書などが残っていないか確認しておきましょう。
取得費が分からない場合は売却代金の5%を概算取得費として計算でき、所有期間によって税率も変わります。
親本人が売主として売却する場合、親が住んでいたマンションなら、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例を利用できる場合があります。
また、代理売却の代金は親の財産となるため、子が自由に受け取ったり使ったりせず、親名義で管理することが大切です。

トラブルを防ぐ物件調査

売却前には室内の状態だけでなく、専有部分と共用部分の範囲、バルコニーなどの使用条件まで確認しておくことが大切です。
給排水管の水漏れや建具の不具合などがある場合は、現地で状態を把握し、内容を買主へ正確に伝えましょう。
契約内容と実際の状態に違いがあると、修補や代金減額、契約解除などを求められる可能性があるため、事前説明が重要です。
あわせて、管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、管理費や修繕積立金、大規模修繕計画なども確認しておきます。
物件状況等報告書や付帯設備表、管理規約などを整理して共有し、買主との認識違いを減らすことが円滑な売却につながります。

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まとめ

親名義のマンションを売却するには、親が亡くなっている場合は相続登記による名義変更、健在で意思表示が可能なら代理売却や生前贈与を選びます。
親が認知症などで意思表示できないケースでは、家庭裁判所に申し立てて成年後見制度を利用し、選任された後見人が代わりに売却手続きを進めます。
売却の際は、2024年4月から義務化された相続登記を早めに済ませ、各種税金の特例や事前の物件調査をしっかり確認してトラブルを防ぐとよいでしょう。
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