リースバックを利用できない物件の特徴は？利用できない原因や注意点を解説

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したあとも賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる仕組みです。
本記事では、リースバックを利用できない物件の特徴、土地が原因で利用できないケースや注意点を解説します。
大阪市住吉区でマイホームの売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックを利用できない物件の特徴とは？

マイホームの売却を検討する際、リースバックは自宅に住み続けられるため魅力的な選択肢ですが、すべての物件で利用できるわけではありません。
リースバックを利用できない物件の代表的な特徴を解説します。

共有持ち分が複雑な物件

リースバックでは、買主となる業者が物件を取得したうえで、元の所有者が賃借人として住み続けます。
しかし、物件に他の共有者が存在する場合や、共有持ち分の割合が不明確な場合は、スムーズにリースバックをおこなうことが難しくなります。
売却の意思決定が共有者全員で一致しなければならないことや、買主が将来的に物件を自由に処分しづらいと判断するためです。
また、共有名義の物件をリースバックする場合は、共有者の同意を得るための手続きや書類が煩雑になりがちです。
とくに、相続によって共有者が多数にわたるケースや、連絡が取りづらい共有者がいる場合などは、時間と手間がかかり、買主に敬遠されやすい傾向があります。

瑕疵がある物件

物件に隠れた不具合や重大な欠陥、いわゆる瑕疵がある場合も、リースバックは困難になる可能性が高いです。
リースバックをおこなうためには、買主が物件を問題なく所有・管理できることが前提になります。
しかし、雨漏りやシロアリ被害といった建物の構造的欠陥や、土壌汚染・境界問題など大掛かりな修繕や調査が必要な状況であれば、買主にとっては大きなリスクとなります。

既存不適格物件である

既存不適格物件とは、過去の建築当時には合法だったものの、法律が変わったことにより現行基準を満たさなくなった物件です。
増改築や大幅なリフォームを実施する場合、最新の基準に合わせる必要があるため、多額の費用や手間がかかる可能性があります。
リースバックをおこなう場合、買主にとっては将来的に活用しづらい物件と判断されがちです。
たとえば、買主が将来転売や建て替えを検討したとしても、既存不適格物件には制限が多く、思うように工事や改装ができないケースがあります。
そのため、リスクやコストが大きいと見なされ、リースバックの利用を断られてしまうケースがあるのです。

▼この記事も読まれています
任意売却でも譲渡所得税はかかる？税金を滞納していた場合についても解説

土地が原因でリースバックを利用できない物件のケースとは？

建物の問題だけでなく、土地の性質や立地条件によってリースバックが利用できないケースも少なくありません。
なぜ土地が原因でリースバックができなくなるのかを解説します。

借地権がある土地

土地の所有者と建物の所有者が異なる「借地権」が関係する物件は、リースバックの対象から外れやすいです。
借地権とは、土地を借りて建物を建てる権利のことを指します。
借地権のある物件は、土地を勝手に売却・転売できないなどの制約が付きまとうため、投資対象としてリスクが高いと判断されがちです。

市街化調整区域に所在する土地

都市計画法では、市街地として開発・整備を進める「市街化区域」と、原則として開発を抑制する「市街化調整区域」にエリアを分けています。
市街化調整区域にある土地は、建物の建築や増改築が厳しく制限されるため、リースバックの買主が転売や建て替えなどの将来的な活用を想定しづらいのが問題です。
リースバックをおこなう業者や投資家の多くは、購入した不動産を将来的に運用・売却して利益を得ることを目的としています。
しかし、市街化調整区域では自由に建築ができないため、物件の価値が伸びにくく、買主にとって投資リスクが高まるのです。
さらに、エリアによってはインフラ整備が行き届いていないことも多く、需要が限られるために買主が見つかりにくい点もリースバック利用を難しくしています。

取り扱いエリア外の制約

リースバックを検討する際には、業者が対応可能な地域かどうかも大きなポイントです。
多くのリースバック業者や不動産投資会社は、事業効率や管理のしやすさなどの観点から対応エリアを限定しており、そのエリア外の物件は対象外とすることがあります。
いわゆる「取り扱いエリア外」にある土地の場合、リースバックを利用したくても契約自体が難しくなるのです。
業者にとって遠方の物件は管理コストが高く、また地域の不動産市況を正確に把握しづらいデメリットがあるためです。
たとえ魅力的な物件であっても、売却後の賃貸管理や将来的な転売計画を考慮すると、リースバックのリスクが大きいと判断されてしまいます。

▼この記事も読まれています
任意売却の1つ「単純売却」とは？概要やメリット・デメリットを解説！

リースバックを利用できる物件の場合でも知っておきたい注意点

物件や土地の条件をクリアしてリースバックを利用できる場合でも、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

注意点①家族や相続人には相談をする

リースバックを利用する大きな理由の1つとして「生活環境を変えずに売却ができる」点が挙げられます。
しかし、売却後の所有権が自分の手元から離れることに変わりはありません。
とくに、将来的に相続が発生する場合や、同居している家族がいる場合には、後々トラブルが起きないよう、事前に家族や相続人には相談をしておく必要があります。
たとえば、リースバックを決めたことにより自宅が担保に入ったり、外部の買主から退去を求められるリスクが出てきたりすると、家族や相続人にとっては不利益を被る可能性があります。
大切なマイホームを手放す以上、家族内でしっかり話し合い、不安や疑問を解消したうえで進めることが、円満なリースバック利用への近道です。

注意点②売却価格が2～4割ほど低くなるリスクがある

リースバックでは、一般的な売却方法よりも売却価格が2～4割ほど低くなる傾向があります。
「売却後に住み続けるための賃貸借契約がある」「建物の管理や修繕コストが買主側にかかる可能性がある」などの事情から、購入価格を相場より安く設定せざるを得ないケースが多いのです。
もちろん物件の条件や立地によっても変動しますが、リースバックならではのメリットを得る代わりに、どうしても売却益が抑えられることは理解しておく必要があります。
したがって、売却によって得られる資金を最大化したい方にとっては、リースバックは必ずしも最適な選択とはいえません。
十分に比較検討し、自分のライフプランに合致した方法を選択することが大切です。

注意点③「定期借家契約」と「普通借家契約」を理解する

リースバックでは、売却後の賃貸借契約を「定期借家契約」と「普通借家契約」のいずれかで結ぶのが一般的です。
上記の契約形態には大きな違いがあり、リースバック後の生活に直結するため、事前にしっかり理解しておきましょう。
定期借家契約
一定の契約期間（例えば3年や5年など）を定め、その期間が終了すると原則として契約が終了します。
契約更新がないため、契約期間終了時に立ち退きを求められる可能性があります。
普通借家契約
契約期間満了後も、正当事由がなければ更新が可能なため、長く住み続けやすいのが特徴です。
賃料や更新条件は自由に設定できますが、定期借家契約に比べると買主側にリスクが高いため、リースバックの契約としては敬遠されることが多いです。

▼この記事も読まれています
不動産売却で譲渡損失が発生するケースとは？利用できる特例も解説

まとめ

リースバックできない物件の特徴は、共有持ち分がある物件、瑕疵がある物件、既存不適格物件の3つです。
借地権、市街化調整区域、取り扱いエリア外などの土地であることが原因で利用できないケースがあります。
利用できる場合でも、家族や相続人への事前相談、売却価格、賃貸借契約の契約形態には注意が必要です。
大阪市住吉区の不動産売却ならハウスドゥあびこ店へ。
売却を専門としたスタッフが、論より実績で安心・安全にスピード感をもって対応させていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。