任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いと請求ポイントを解説

2025-07-01

この記事のハイライト: ●抵当権消滅請求は抵当権の付いた不動産を購入した者が抵当権者に抵当権の解除を請求すること; ●代価弁済との違いは請求者や第三取得者になる条件などである; ●抵当権消滅請求は債務者本人が請求できないことや請求時期は物件が差し押さえられるタイミングでおこなうことがポイント

住宅ローンの支払いが苦しいときに、多くの方が検討するのが「任意売却」ではないでしょうか。
任意売却をおこなう際は、債権者の同意を得る必要がありますが、「抵当権消滅請求」という選択肢もあります。
そこで、抵当権消滅請求とはなにか、代価弁済との違いや抵当権消滅請求する際のポイントを解説します。
大阪市住吉区で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 任意売却前に知っておきたい「抵当権消滅請求」とは？
2. 任意売却前に知っておきたい「抵当権消滅請求」と「代価弁済」との違い
3. 任意売却で抵当権消滅請求する際に知っておきたいポイント
4. まとめ

任意売却前に知っておきたい「抵当権消滅請求」とは？

任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得て不動産を売却することをいい、売却後にローンが残る場合に利用される手段の1つです。
通常、住宅ローンを滞納すると抵当権を行使して、債権者によって競売にかけられますが、所有者にとって競売はもっとも避けるべき売却方法といえます。
そこで、競売を回避するための売却方法が、任意売却です。
この任意売却をおこなう際に、不動産に設定されている抵当権を解除してもらうよう請求するのが「抵当権消滅請求」です。
ここでは、抵当権消滅請求の概要について解説します。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当権が付いた不動産を取得した者が、債権者である抵当権者に対して抵当権の消滅を請求できる制度のことです。
たとえば、債権者が債務者に2,000万円のお金を貸していたとします。
しかし、債務者はローンが返済できないため、債権者の同意を得て抵当権が付いたまま第三取得者に購入してもらいます。
その売買代金を債権者に支払うことで、抵当権を外してもらえるのが抵当権消滅請求というわけです。
実際は、第三取得者は抵当権を抹消してもらわないと困るため、契約前に債権者である抵当権者と交渉します。
その金額が決まったら売買契約を締結し、決済・引き渡しの際に抵当権者にお金を持っていき、抵当権を抹消してもらうという流れになります。

債権者に与えられた2つの選択肢

債権者である抵当権者は請求の通知を受けたら、以下の2つから選択をする必要があります。

提示された金額に納得し抵当権消滅請求に応じる
請求を拒否し自らが競売の申し立てをおこなう

なお、抵当権者は、通達から2か月以内にどちらかを選択しなければなりません。
仮に、何の回答もしないまま放置しておくと、提示された金額に納得したものとみなされます。
また、競売の申し立てを取り下げた場合や、申し立てが却下・取り消された場合も同様に承諾したと判断されます。

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任意売却前に知っておきたい「抵当権消滅請求」と「代価弁済」との違い

抵当権消滅請求と混同しやすい制度に「代価弁済」があります。
代価弁済とは、抵当権が付いた不動産を購入した第三取得者に対して、債権者が金額を提示してから合意が得られれば抵当権の抹消をおこなうことをいいます。
つまり、債権者が先に金額を提示し、第三取得者がその金額を支払えば抵当権が抹消される仕組みです。
任意売却をおこなう際は、抵当権消滅請求だけでなく代価弁済についても把握しておくと良いでしょう。
ここでは、代価弁済と抵当権消滅請求と異なる点を4つ解説します。

違い①請求する者

まず、両者の最大の違いは、抵当権抹消の請求者です。
抵当権消滅請求は、第三取得者から抵当権者へ金額を提示し、同意が得られれば抵当権の抹消がおこなえる制度です。
一方で、代価弁済は、抵当権者側から金額を提示します。
つまり、抵当権消滅請求の場合は、第三取得者が主導権を握るのに対して、代価弁済は抵当権者側が主導権を握る形になります。
なお、代価弁済を迫られたからといって、第三取得者は必ず応じなければならないということはありません。
無視しても、みなしで承諾したことにならないため、取得者が自由に請求に応じるかどうかを判断することが可能です。

違い②第三取得者の条件

抵当権消滅請求は、相続を除く方法で取得していれば、第三取得者に制限はありません。
しかし、代価弁済の場合は、第三取得者は売買にて買い受けた方のみです。
言い変われば、代価弁済が利用できるケースは、第三取得者が抵当権が付いた不動産を売買で取得した場合だけです。
つまり、贈与や相続の場合は代価弁済は利用できないため注意しましょう。

違い③保証人がおこなえる手続き

抵当権消滅請求は、債務者や保証人、相続人などは請求することができません。
しかし、代価弁済であれば保証人でも手続きを利用することができるケースがあります。
たとえば、保証人がその不動産を購入することになり、その後で債権者から「抵当権を消滅させるために〇〇円を支払ってください」という要求を受けた場合です。
このように代価弁済の場合は、保証人でも抵当権を消滅させることができます。

違い④地上権取得者の行為

両者の違いは、地上権取得者の行為も挙げられます。
地上権とは、借りている土地を自由に使用できる権利のことです。
地上権の取得者は、抵当権の消滅請求をすることはできませんが、代価弁済の場合はすることが可能です。
このように両者は似ているようで仕組みが異なるため、しっかりと区別して認識しておきましょう。

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任意売却で抵当権消滅請求する際に知っておきたいポイント

任意売却に伴い抵当権消滅請求をするためには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。
ここでは、ポイントを3つ解説します。

ポイント①債務者は抵当権消滅請求ができない

債務者は、債権者から借金をしている状態です。
そのため、その借金を完済しない限り、抵当権者に抹消してもらうよう請求することはできません。
なぜなら、借金している状態で抵当権を抹消すると、債権者側は無担保状態でお金を貸すことになるためです。
このように、債務者は抵当権消滅請求ができないことを理解しておきましょう。

ポイント②みなし承諾が適用される

抵当権消滅請求をおこなう際は、抵当権者に書面で通知しますが、抵当権者は前述したように2か月以内に同意するか競売にかけるかを選択する必要があります。
仮に、何も回答なく2か月を過ぎた場合は、金額に同意したと「みなし承諾」が適用されます。
これは、返答がないままであると、手続きが完了せず不動産を取得した第三取得者や流通に不都合が生じるためです。
そのため、2か月という期限が設けられており、みなし承諾が適用されます。

ポイント③抵当権消滅請求をおこなう時期

抵当権消滅請求をおこなう際は、請求する時期も重要です。
住宅ローンの完済後であれば、問題なく抵当権の消滅請求をすることができます。
しかし、ローンの完済前の場合は、競売で物件が差し押さえられる前の時期に消滅請求をおこなう必要があります。
仮に差し押さえられると、自由に売却できなくなるため注意が必要です。
任意売却をご検討中の方は、競売にかけられる前に早めに検討することをおすすめします。

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まとめ

任意売却をおこなうときに、債権者に抵当権の抹消を請求できる「抵当権消滅請求」という制度が利用できることがあります。
ただし、抵当権消滅請求は債務者が自ら請求できないこと、また提示した金額が承諾されなかった場合は、競売にかけられる点に注意しなければなりません。
また、請求する時期は、競売で物件が差し押さえられる前の時期におこなうのがポイントといえるでしょう。
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