空き家の売却をおこなう際は確定申告は必要？譲渡所得税の計算方法も解説

2025-07-08

この記事のハイライト: ●空き家の売却時に確定申告が必要になるケースは売却益（譲渡所得）が生じた場合である; ●確定申告が必要にもかかわらず怠ると無申告加算税や延滞税などのペナルティが科される可能性がある; ●売却益（譲渡所得）にかかる税率は不動産の所有期間が5年を超えているかによって大幅に負担額が異なる

空き家売却で確定申告が必要なケースとはどのようなときか、また怠るとどうなるのか気になっている方もおられるでしょう。
確定申告が必要にもかかわらず、それを怠るとさまざまなペナルティが科される可能性があるため注意しなければなりません。
そこで、空き家売却では確定申告が必要か、怠るとどうなるのかや譲渡所得税の計算方法について解説します。
大阪市住吉区で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 空き家の売却をおこなう際は確定申告は必要？
2. 空き家の売却で必要な確定申告を怠るとどうなる？
3. 空き家の売却時の確定申告をおこなう前に把握すべき譲渡所得税の計算方法
4. まとめ

空き家の売却をおこなう際は確定申告は必要？

確定申告は、その年の所得を計算し、税務署に申告および納税する手続きですが、空き家を売却した場合も必要なのでしょうか。
空き家の売却に伴う確定申告は必要なケースと不要なケースがあるため、それぞれのケースについて解説します。

空き家の売却で確定申告が必要なケース

空き家を売却した際に確定申告が必要なケースは、売却による利益が発生した場合です。
売却益は譲渡所得と呼ばれ、この譲渡所得に課される税金が「譲渡所得税」となります。
そのため、空き家を売却し利益が生じた場合は、確定申告をおこない必要に応じて納税をしなければなりません。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までのあいだで、居住地を管轄する税務署にておこなう必要があります。
また、譲渡所得税は分離課税のため、普段申告の必要がない会社員の方でも、売却益が発生すれば確定申告が必要になるため注意しましょう。

空き家売却で確定申告が不要なケース

一方で、空き家売却時に確定申告が不要なケースは、売却益（譲渡所得）が発生しなかった場合です。
当然ながら利益が発生していないため、税金が課せられることはありません。
ただし、売却益が発生せず損失が生じた場合でも、確定申告をすることで節税につながる可能性があります。
これは「損益通算」という制度で、譲渡所得以外の給与所得や配当所得、事業所得と合算することができます。
空き家売却で発生した損失分を給与所得など別の所得と相殺することで、所得税を減らすことが可能です。
また、1年間で利用できる上限額が設定されており、その年に相殺できなかった場合は、翌年以降最大で3年間繰り越すことができます。
ただし、これらの特例を利用するには、損失が生じた場合でも確定申告が必要になります。
つまり、損失の繰り越しをしている期間も、毎年確定申告をしなければならないためご注意ください。

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空き家の売却で必要な確定申告を怠るとどうなる？

では、空き家を売却した際に確定申告が必要にもかかわらず、それを怠った場合どうなるのでしょうか。
確定申告をおこなわなかった場合は、さまざまなペナルティが科される可能性があります。
ここでは、確定申告を怠った場合にどうなるのかを解説します。

ペナルティ①無申告加算税がかかる

確定申告の義務があるのに、期限内に申告をおこなわなかった場合は、「無申告加算税」が課せられる可能性があります。
無申告加算税とは、期限までに確定申告をしなかった場合に加算される税金です。
無申告加算税の加算税率は、以下のように定められています。

納付税額が50万円以下の部分：15％
納付税額が50万円を超える部分：20％
納付税額が300万円を超える部分：30％

なお改正後、2024年1月1日以降は、300万円を超える部分の加算税率割合が30％に引き上げられています。
ただし、税務署の事前通知の前に自主的に期限後に申告した場合は、納付税額に5％の割合を乗じた金額です。
一方で、事前通知後に申告した場合は、納付税額が50万円以下は10％、納付税額が50万円を超える部分は15％、300万円を超える部分は25％となります。
このように、確定申告を忘れていて気付いたようなケースは、期間後申告という救済措置が設けられています。

ペナルティ②延滞税

期限までに確定申告をおこなわないと「延滞税」も課される可能性があります。
延滞税は、期限までに税金を納付しなかったときに課せられる税金のことです。
延滞税は、期限から経過した日数に応じて以下のように課税されます。

納期限の翌日から2か月経過するまでの翌日：「年7.3％」と「延滞税特例基準割合＋1％」のいずれか低い割合
2か月経過する日の翌日以降：「年14.6％」と「延滞税特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い割合

延滞税特例基準割合とは、銀行の新規の短期貸出約定平均金利などから毎年定められています。

対策：期限を過ぎたらすぐに確定申告をする

確定申告の期限が過ぎてしまったら、すぐに確定申告をおこなうようにしましょう。
税務署の調査から指摘がある前に自主的に申告することで、負担する税金の割合が軽減されることがあります。
確定申告が不明もしくは不安という場合は、税理士などの専門家に相談するのも1つの方法です。
いずれにせよ、確定申告は義務のため、期限内に対応することをおすすめします。

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空き家の売却時の確定申告をおこなう前に把握すべき譲渡所得税の計算方法

空き家を売却した際に確定申告が必要かどうか知るためには、譲渡所得や譲渡所得税について把握しておく必要があります。
ここでは、譲渡所得と譲渡所得税の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用で、購入代金や仲介手数料などのことです。
一方で、譲渡費用は、売却時にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、測量費用などが該当します。
これらの費用を差し引き譲渡所得を計算します。
この際に、譲渡所得がプラスとなった場合は、譲渡所得税が発生するため確定申告が必要です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で計算され、税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、譲渡所得に39.63%の税率が課税されます。
一方で、所有期間が5年超えの場合は「長期譲渡所得」に該当し、課税されるのは20.315％の税率です。
このように、譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間が長いほうが税率が軽減され、負担する税金も少なくて済みます。
なお、不動産を売却した際は、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
3,000万円の特別控除とは、条件を満たすことで譲渡所得から最大で3,000万円まで控除される制度です。
この特別控除が適用されれば、大幅に税金を抑えることができるでしょう。
詳しい特例や条件は、国税庁のホームページでご確認ください。
ただし、特例を利用して譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合でも、確定申告は必要となるため注意しましょう。

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まとめ

空き家の売却時に、売却益が発生した場合は確定申告が必要になります。
確定申告を期限までにおこなわなかった場合は、無申告加算税や延滞税などのペナルティが科されるため、早めに申告と納税を済ませることが大切です。
また、特例を利用した場合や、損失時の損益通算といった制度を利用する際も確定申告が必要となるため注意しましょう。
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