離婚時に家の査定は必要？査定の方法や注意点についても解説！

2025-07-22

この記事のハイライト: ●家を売却して売却代金を分け合う場合や離婚後に片方が家に住み続けるときに家の査定が必要となる; ●査定方法は不動産会社に簡易・訪問査定を依頼したり不動産鑑定士に依頼したりする方法がある; ●査定額で必ずしも売れるわけではないことや住宅ローン残債によっては売却できないことなどいくつかの注意点がある

マイホームを持つ夫婦が離婚をするとき、避けてとおれないのが、不動産をどうするかという問題です。
もし分割する場合は、査定に出し、平等に分ける必要があります。
今回は離婚時に必要となる家の査定をテーマに、方法や注意点について解説します。
大阪市住吉区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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1. 離婚時における家の査定の必要性
2. 離婚時に家を査定する方法
3. 離婚で家の査定をおこなう際の注意点
4. まとめ

離婚時における家の査定の必要性

まずは、離婚時における、家の査定の必要性について解説します。

査定とは？

査定とは、不動産会社が家を調査し、どのくらいの価格で売れそうかを予測することです。
不動産の資産価値も調べることができるので、売却するときは、査定に出すのが一般的といえます。
離婚にともなう不動産売却においても、査定は必須といえるでしょう。

財産分与とは？

財産分与とは、所有している財産を、離婚時に平等に分割する手続きのことです。
対象となる財産は、不動産だけでなく、現金や自動車、家財なども含まれます。
ただし、独身のときの貯金や結婚前に購入したもの、親族から相続・贈与を受けたものなどは含まれません。
あくまでも「夫婦が婚姻中に協力して築いた財産」が、財産分与の対象となります。
婚姻中に家を購入した場合、財産分与目的のために、資産価値を正しく調査することが重要です。
トラブルを回避したり、公平性を保ったりするためにも、査定をおこなう必要があります。

必要なケース1：家を売却して売却代金を分け合う場合

査定が必要なケースとしてまず挙げられるのが、家を売却して売却代金を分け合う場合です。
この方法は、財産分与のもっともシンプルなやり方となります。
現金で分けることになるので、1円単位で分割でき、公平性を保ちやすいのがメリットです。
売却する場合は、まず不動産会社にて査定をおこない、おおよその売却価格を算出します。
その査定結果をもとに、価格を設定し、販売活動をおこなうのが一般的な流れです。
ただし、住宅ローンが残っている場合、残債の金額に注意しなければなりません。
もし査定額より残債のほうが多い場合、不足分を自己資金で補わないと売却することができないからです。
住宅ローンを使って家を購入するとき、お金を貸す側である金融機関が、抵当権を設定します。
抵当権とは、対象の土地や建物を担保にする権利です。
住宅ローンの返済が滞ったり、不可となったりした場合、債権者は抵当権を行使して不動産を売却します。
得た売却によって、債務者が貸したお金を回収するという仕組みです。
抵当権が設定されていると売却ができないため、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記が必要となります。

必要なケース2：片方が家に住み続ける場合

夫もしくは妻の、どちらかが住み続ける場合も、家の査定が必要となります。
お子さまの学区や生活環境を変えたくないときや、家が気にいっており引っ越したくない場合に便利な方法です。
家の査定をおこない、引っ越しするほうに渡す金額を決めることになります。

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離婚時に家を査定する方法

続いて、離婚時に家を査定する方法について解説します。

不動産会社に簡易査定を依頼する

方法としてまず挙げられるのが、不動産会社に簡易査定を依頼することです。
簡易査定とは、売主から提示された不動産の情報や地価、過去の取引事例から算出する方法となります。
おおよその金額を出すことになり、スピーディーに結果が出るのがメリットです。
「まだ売ることが決まっていない」「早く結果がしりたい！」という方は、簡易査定が適してるといえるでしょう。

不動産会社に訪問査定を依頼する

不動産会社に訪問査定を依頼することも、方法の一つです。
訪問査定とは、不動産会社の担当者が土地や建物に実際に足を運び、結果を算出する方法となります。
日当たりや周辺環境の良し悪し、土地の形状や高低差など、机上査定では把握できないことを考慮できるのがメリットです。
そのため、より精度の高い結果が期待できます。
ただし、机上査定をおこなったうえで現地へいくため、結果が出るまでに時間がかかることがデメリットです。
室内に入るので、立ち会いが必要となり、売主とのスケジュール調整も必要になるでしょう。
売ることが決まっている場合や、現実的な金額を知りたい方は、最初から訪問査定を選ぶのも一つの方法です。

不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士に依頼することも、方法の一つです。
不動産鑑定士は、土地や建物の価値を正確に判断する、国家資格保有者を指します。
依頼することによって、法的な効力を持つ評価書を受けることが可能です。
そのため、離婚時の財産分与によるトラブルを回避することもできます。
不動産鑑定士に依頼する注意点は、費用がかかることです。
数十万円はかかるため、あらかじめお金を準備しておく必要があります。

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離婚で家の査定をおこなう際の注意点

最後に、離婚で家の査定をおこなう際の注意点について解説します。

注意点1：査定額=成約価格とは限らない

注意点としてまず挙げられるのが、査定額=成約価格とは限らないことです。
先述のとおり、査定とは不動産会社が家を調査し、どのくらいの価格で売れそうかを予測することです。
土地や建物の取引では、売り出し価格のまま売買契約に至るケースは少ないのが一般的となります。
価格交渉は必ずおこなわれるといっても過言ではなく、値下げに踏み切ることも多いです。
そのため、値下げした場合のことを考慮したうえで、価格設定や資金計画を立てる必要があります。

注意点2：住宅ローンの残債によっては売却できない

住宅ローンの残債によっては、売却できないことも注意点の一つです。
先述のとおり、住宅ローンが残る不動産には、抵当権が設定されています。
売却するためには、抵当権を抹消しなければならず、抹消するための条件は住宅ローンの完済です。
売却金で支払えない場合、不足分を自己資金で補わなくてはなりません。
もし自己資金がなく、それでも離婚時に家を売りたい場合は、任意売却という方法もあります。
任意売却とは、金融機関に承諾を得て抵当権を抹消し、売りに出す方法です。
ただし、条件によっては債権者からの承諾が得られないこともあるので、注意が必要となります。

注意点3：共有名義は双方の同意が必要

共有名義は双方の同意が必要となることも、押さえておきたい注意点の一つです。
家が夫婦の共有名義であったり、家族の誰かと共有状態だったりする場合、全員の同意がないと売ることができません。
離婚時に夫婦の関係性が悪いと、話し合いができず、相手の同意をもらうことが難しくなる恐れがあります。
そのような場合でも、勝手に売却することはできないので、連絡を取らざるを得ないでしょう。
離婚が決まった時点で、早めに話し合っておくのがおすすめです。

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まとめ

家を売却して売却代金を分け合う場合や、離婚後に片方が家に住み続けるときに、家の査定が必要です。
不動産会社に依頼したり、不動産鑑定士に依頼したりする方法があるので、ご自身に適した方法を選んでみてください。
査定額で必ずしも売れるわけではないことや、住宅ローン残債によっては売却できないことなどが注意点となります。
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